La concesión de hipotecas inversas ha resurgido en el último año, impulsada por el envejecimiento de la población, la subida de la inflación y del coste de vida, así como del aumento de la necesidad de liquidez por parte de los jubilados. La oferta en España sigue siendo limitada, ya que hasta septiembre de 2023, momento en el que Banco Santander y Mapfre obtuvieron autorización para comercializar hipotecas inversas, sólo Caser, Occident (antes Catalana Occidente) y Caja de Ingenieros concedían hipotecas inversas.

En abril de 2024 la cifra pensionistas en España ascendía a 9,2 millones, de los que más del 50% reciben una pensión inferior a los 1.500 euros mensuales. De hecho, la pensión media de jubilación en España es de 1.439,1 euros. Estos datos, sumados a que el 89% de los mayores de 65 años en España cuentan con vivienda en propiedad y a que la esperanza media de vida en España se estima que se encuentra entre los 83 y los 84 años, hacen que cada vez más jubilados encuentren en las hipotecas inversas una opción interesante para asegurar su bienestar financiero, según un reciente estudio de Qualis Credit Risk, agente especializado en suscripción y gestión de seguros de crédito hipotecario perteneciente al grupo asegurador AmTrust Financial.

Según el análisis de Qualis, las hipotecas inversas experimentarán un crecimiento en valor del 42% en 2024 impulsado principalmente por la entrada en el mercado de estas nuevas entidades que van a ir ampliando el conocimiento del producto y el IPC, que va a poner a prueba la capacidad de las economías de las personas mayores. Se espera que supere los 45.000 millones de euros en 2033, duplicando su tamaño actual.

La complejidad del producto, el riesgo de impago y la falta de conocimiento entre los consumidores son algunos de los desafíos a los que se enfrenta el mercado de las hipotecas inversas en España.

Las características de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa se trata de un préstamo con garantía hipotecaria, en el que la entidad bancaria o aseguradora abona una renta mensual o un pago único, a cambio de unos intereses anuales (interés compuesto) que se van sumando a las cantidades abonadas a los titulares de la hipoteca, explican en la firma de asesoramiento Senior+. Este interés suele ser muy superior al que se aplica a una hipoteca normal y puede llegar a ser el doble.

Los titulares no tienen que pagar ninguna cuota de amortización por el préstamo recibido mientras vivan y serán los herederos los responsables del pago de la deuda que se va acumulando con el paso del tiempo. Los herederos tendrán 12 meses desde el fallecimiento del último de los titulares para devolver a la entidad prestamista la cantidad adeudada (capital + intereses acumulados). Este producto cuenta con total garantía, muy extendida en los mercados anglosajones, cuyos proveedores son bancos y aseguradoras. Resulta especialmente recomendable en situaciones donde no es necesario obtener grandes importes o donde hay un especial deseo en mantener la propiedad del inmueble para los hijos.

Existen tres tipos de modalidades de hipotecas inversas: Pago único donde el cliente recibe  todo el dinero de la hipoteca inversa el día de la firma; mediante ingresos mensuales o mixta en la que se pacta una cantidad el días de la firma y una renta mensual.

Hay que tener en cuenta que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el seguro del hogar, las derramas, comunidad de propietarios y suministros, siempre le corresponderá al propietario de la vivienda. Como principales ventajas, se mantiene la propiedad de la vivienda en todo momento; se puede cancelar anticipadamente cuando se quiera; los herederos reciben la casa en herencia (tienen que hacerse cargo de la deuda); no tributa por IRPF, y se puede alquilar la vivienda, previa comunicación a la entidad que concede la hipoteca, recogen en Senior+.

Ejemplos de hipoteca inversa

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha elaborado un exhaustivo informe sobre las rentas que perciben aquellos que hayan contratado una hipoteca inversa. “Las cantidades que pueden percibirse a través de una hipoteca inversa no son muy elevadas. En caso de abono total no llega al 30% del valor del inmueble. Para un valor medio de 200.000 euros y una edad de 75 años, la renta a percibir no supera los 300 euros mensuales. En el caso de un inmueble de 450.000 euros no llega a los 600 euros. Solo en casos de inmuebles de alto valor y edad avanzada del contratante pueden lograrse unos ingresos mensuales que se aproximen a esos 600 euros”, explican.

En todo caso, la suma de los tipos de interés –son superiores a los de las hipotecas normales- y los gastos, hacen que la deuda generada por este producto sea muy elevada, “lo que reduce el valor de la herencia y puede obligar a los herederos a tener que vender el inmueble para hacer frente a la carga”, recoge el estudio de OCU.

En las ofertas analizadas por esta organización, las condiciones ofrecidas  no satisfacen, en general, las necesidades. Para los valores medios de la vivienda en España, estos productos ofertan sumas insuficientes y algunas entidades solo lo ofrecen cuando el propietario tiene una edad avanzada (más allá de 70 años). Además, la hipótesis de fondo de que el precio de la vivienda dada en garantía siempre aumenta de valor con los años, no es cierta, tal y como se ha visto en años recientes en nuestro país.