La contratación de espacio logístico en Catalunya ha caído un 57% en el primer trimestre del 2024 con respecto al ejercicio anterior. La falta de naves, la escasez de suelo y el descenso del comercio online son los principales factores que provocan esta situación, según un informe sobre el sector elaborado por la consultora JLL. Se trata de una tendencia que ha provocado presión al alza en los precios de los alquileres de la logística.

Durante los tres primeros meses del año se han contratado 95.000 metros cuadrados de espacio logístico, lo que supone un descenso del 57% respecto al mismo periodo del año anterior y un 16% menos que el trimestre anterior. De este modo, la "ralentización" del mercado en Catalunya continúa "principalmente por la limitada disponibilidad de naves y la escasez de suelo disponible", destaca el informe.

Asimismo, desde JLL concluyen que otro de los factores importantes en la caída de la contratación de espacio ha sido el descenso del comercio online. "También ha influido una actividad más contenida por parte de operadores de e-commerce, que suelen ocupar mayores dimensiones", se extrae del informe.

Todo ello ha supuesto que la tasa de disponibilidad de naves registre porcentajes muy bajos, especialmente en las zonas más cercanas a Barcelona. En este sentido, en la primera corona, la más pegada al centro de la capital, la desocupación de naves se sitúa en mínimos del 1,6%, frente al 3,5% de la segunda corona y al 11,7% de la tercera, "impulsada por la terminación en el cuarto trimestre de 2023 de 100.000 metros cuadrados de producto especulativo en la Bisbal del Penedés".

Así, la superficie logística vacía en Catalunya supone el 5,5% del total, con más de 100.000 metros cuadrados sin ocupar, frente a los 130.800 metros de Madrid (8,4%).  A nivel estatal, los inmuebles vacíos alcanzan las 99 naves y los 1,8 millones de metros cuadrados, el 7,5% de toda la oferta disponible.

Los precios siguen al alza en Catalunya

La segunda corona ha sido especialmente activa con un 80% de la ocupación, concretamente Santa Perpètua de Mogoda, donde destaca el alquiler de una nave 15.000 metros cuadrados por parte de Rijke España en G-Park. En cuanto a los impulsores de la demanda, han sido principalmente los operadores logísticos denominados 3PL (Third Party Logistics), logística subcontratada por las grandes empresas para enviar sus productos. Este tipo de firmas han protagonizado el 75% de la contratación.

Como consecuencia del menor espacio disponible y de la menor demanda, Catalunya ha registrado también un encarecimiento de los alquileres en el sector. "En el primer trimestre, sigue la presión al alza en las rentas como consecuencia de la limitación de la oferta y escasez de suelo disponible", apunta. De este modo, la renta prime, es decir, de naves de primera calidad, se sitúa en los 8,25 euros el metro cuadrado al mes.

El informe de JLL señala que se han entregado durante este inicio de año casi 100.000 metros cuadrados en 8 naves logísticas y espera que a lo largo de 2024 se entreguen otros 261.000 metros cuadrados de naves "o un 40% especulativas o un 65% de esta superficie situadas en segunda corona".

La contratación y los precios en Madrid se mantienen estables

Por el lado contrario, se encuentra Madrid, donde la contratación de naves logísticas se mantiene en la media de los últimos cinco años para el primer trimestre del año. De hecho, durante los tres primeros meses de 2024, aumentó un 6% respecto al mismo periodo del año anterior y supone un 26% más que en el cuarto trimestre de 2023. 

La tasa de disponibilidad en primera corona de Madrid, la más cercana a la capital, se sitúa en 12,3%. "Vallecas, Vicálvaro y Villaverde han experimentado un boom de nueva oferta, impulsado por la obsolescencia de las naves existentes y por unas previsiones no cumplidas de crecimiento del e-commerce para servicios de última milla", asegura la consultora. En lo que respecta a la segunda y la tercera corona, la tasa de disponibilidad es del 6,1% y del 8,5% respectivamente.

La tercera corona ha sido especialmente activa atrayendo Alovera y Ontígola el 60% de la contratación. En esta zona destaca el alquiler por parte de la cadena polaca de ropa low-cost Pepco de una nave de más de 47.000 metros, propiedad de la española Merlin Properties y ubicada en Cabanillas del Campo, intermediada por JLL. También resalta el alquiler por parte de Logisfashion de una nave de 80.000 metros en Ontígola, bajo la modalidad llave en mano.

En el caso de Madrid, los impulsores de la demanda también han sido los operadores logísticos 3PL que han protagonizado el 45% de la contratación. Respecto a los precios de los alquileres, la consultora destaca que en el primer trimestre ha habido estabilidad de rentas, "básicamente por la amplia oferta de proyectos especulativos que se han entregado y se entregarán en los próximos meses".

De este modo, se observa que se han entregado este inicio de año 89.000 metros cuadrados en 5 naves logísticas, el 60% de ellas especulativas. Las perspectivas son positivas para el resto del año, pues se entregarán 545.000 metros cuadrados de naves logísticas "o un 85% especulativas o un 50% de esta superficie, situadas en la segunda corona".