Eusebi es propietario de un piso de tres habitaciones en un municipio del Maresme. "Nos cayó un dinero de una herencia, no mucho, y pensamos que era una buena idea comprar un piso y lo alquilamos para obtener una rentabilidad que no nos la daba una cuenta corriente o a plazos en un banco", explica el protagonista de esta historia.
De eso hace ya tres años y, en este periodo, ha buscado inquilinos en un par de ocasiones. "Tuvimos una oferta de una madre con dos hijos pequeños y su madre mayor y, me supo mal, pero la descartamos porque los ingresos eran justos y preferí prevenir potenciales problemas", señala.
Eusebi escogió entonces como arrendatarios a una pareja joven con sendas nóminas que garantizaban el pago, aunque solo permanecieron en el piso un año. "En la nueva búsqueda de inquilinos se nos acercó un trabajador de La Caixa con una buena nómina y, evidentemente, no tuve dudas", añade. Eusebi explica que los ingresos por alquiler dan lugar a una rentabilidad bruta del 4,4%, a la que después se tienen que descontar pagos (comunidad de vecinos, IBI, etc.) y mantenimiento.
La selección de los arrendatarios o, popularmente, casting de inquilinos es cada vez más frecuente entre las agencias inmobiliarias y propietarios de viviendas. El endurecimiento y ralentización de los desahucios en los últimos años y, en especial, en la recientemente aprobada ley de la vivienda, está llevando a muchos propietarios a cuidar especialmente su elección.
Alquiler temporal: ¿apuesta o fraude de ley?
Junto con eso, otra vía escogida por los propietarios para sortear o minimizar los efectos de la ley de la Vivienda es su apuesta por los contratos de alquiler temporal. "En los últimos meses, estamos recibiendo muchas consultas sobre esta figura", reconoce Carles Sala, director del área jurídica y portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona (COAB).
"No hay límite para un contrato temporal, siempre que se justifique y quede bien acreditado en el contrato, es decir, puede ser de tres meses, pero también de cuatro años", señala Sala, que pone como ejemplo a estudiantes que vienen a Barcelona o a Madrid a estudiar un máster y necesitan la vivienda solo dos años.
El Sindicat de Llogateres, por su parte, considera que esta práctica es un fraude de ley. "Están aumentando, pero no porque haya más demanda, sino como fraude encubierto para no ser un alquiler habitual", explican.
Una práctica también para saltarse la ley de arrendamientos urbanos y, por lo tanto, sortear la ley de la vivienda es alquilar el piso por habitaciones, aunque sea a una misma familia, y acogerse entonces al Código Civil. Una práctica que se da en grandes ciudades como Madrid y Barcelona y que el Sindicat de Llogateres también considera que es un fraude de ley.
Eduardo Malet es agente de la propiedad inmobiliaria con un local en el barrio de Chamberí de Madrid. Con más de tres décadas dedicándose a la compraventa y alquiler de pisos, Malet constata que la nueva ley de la vivienda "está destrozando el mercado de alquiler". "No es una cosa de ahora, porque ya hace tiempo que la música suena y los propietarios tienen cada vez más dudas en alquilar por la ralentización de los desahucios en caso de problemas", señala Malet.
Disminución de la oferta de vivienda
El profesional y consultor inmobiliario constata una disminución del 15% de la oferta de pisos de alquiler en Madrid este año en un contexto de aumento de la demanda por las dificultades cada vez más grandes de compra. "Las personas más vulnerables, al final, son las más perjudicadas, porque los propietarios son reticentes a alquilarles el piso", apunta. Malet señala que se está creando un estado de opinión con el fin de ir aumento, poco a poco, la intervención de las administraciones públicas en el mercado de la vivienda.
Carles Sala, por su parte, enmarca el incremento del alquiler temporal y de la selección de inquilinos en un intento de minimizar las últimas leyes. "La LAU buscaba desde el principio un equilibrio entre los propietarios y arrendatarios; cuando el legislador rompe este equilibrio a favor del arrendatario, el propietario busca vías para conseguir un reequilibrio", apunta el portavoz de las API de Barcelona.
Finalmente, el Sindicat de Llogateres alerta de una práctica que considera ilegal y que, según señala, se está dando como una vía para que los honorarios de las agencias los pague el arrendatario y no el propietario del piso, tal como ha modificado la nueva ley. "Se están girando facturas por parte de las agencias a arrendatarios para servicios de asesoría, contratación de suministros del hogar u orientación legal que buscan sustituir el pago de los servicios y que son totalmente ilegales", advierten. Desde el Colegio de API se añade que no les consta ninguna queja por este motivo y que, en todo caso, está claro que el pago de los honorarios en una agencia de intermediación es una obligación del propietario de la vivienda alquilada.