La crisis de las oficinas pasa factura al 22@. El distrito de negocios que impulsa el Ayuntamiento de Barcelona en el barrio de Poblenou desde hace más de dos décadas arrastra una elevada desocupación de sus oficinas a consecuencia de la salida al mercado de numerosos edificios que no encuentran inquilino.
En los últimos dos ejercicios, desde 2022 hasta finales de este año, el 22@ ha asistido a la construcción de un conjunto de inmuebles de oficinas que suman más de 300.000 metros cuadrados en un contexto de débil demanda. Eso ha dado lugar a un parque en la zona que suma cerca de 800.000 metros cuadrados útiles, de los cuales un 23,3% están sin ocupar, es decir, vacíos, según los datos de la consultora Savills.
Pero la superficie sin ocupar es probablemente muy superior: la firma no contabiliza como espacios vacíos los operados como coworkings u oficinas flexibles, muchos de los cuales tienen escasa actividad, así como tampoco la superficie que destinan al subarrendamiento a grandes empresas que, con el auge del teletrabajo, se encuentran ahora con unas oficinas sobredimensionadas.
De hecho, un análisis de la asociación vecinal Observatorio de los barrios del Poblenou eleva a 141.800 metros cuadrados la superficie destinada a las oficinas flexibles o disponibles para ser subarrendadas. Si el 100% de esta superficie estuviera sin ocupar, los metros cuadrados vacíos superaría el 40%, según el informe. "No toda esta superficie está vacía, pero una parte importante, todavía difícil de cuantificar, sí que lo podría estar", afirman fuentes del sector.
El 22@ absorbió 79.000 metros cuadrados en el primer semestre de 2019, muy por encima de los 22.000 metros cuadrados de los seis primeros meses de este año
Las consultoras inmobiliarias no ofrecen transparencia sobre la realidad en la zona. Algunas, como Cushman&Wakefield, incluyen en sus análisis áreas adyacentes que no forman parte del distrito tecnológico, como la Villa Olímpica, con la Torre Mapfre, entre otros inmuebles, para disminuir la desocupación al 21%. En todo caso, teniendo en cuenta todas las valoraciones consultadas, la desocupación supera claramente el 30%.
El 22@ asiste a su auge constructor en un momento en que el paradigma del trabajo en la oficina está cambiando. La demanda de espacios está disminuyendo por la cada vez más consolidada apuesta por el formato híbrido y las empresas apuestan por zonas céntricas para facilitar la llegada y el atractivo de sus espacios para sus empleados, a la vez que reducen metros cuadrados. En eso, se tiene que sumar un aspecto más coyuntural, como es la crisis que atraviesa ahora el segmento tecnológico en el actual contexto de incertidumbre económica.
Los datos de Savills, que en este caso sí que ofrece un completo análisis del mercado de oficinas de Barcelona del primer semestre, son elocuentes: el 22@ cerró alquileres en el primer semestre de 2019 por 79.000 metros cuadrados, una cifra que en el primer semestre de 2022, ya después de la pandemia, descendió hasta 30.000 metros cuadrados para cerrar en nada más que 22.000 metros cuadrados en los primeros seis meses de este año. "Las absorciones o alquileres de más de cien mil metros cuadrados anuales que conseguía el 22@ quedan ya lejos", apunta a una profesional inmobiliaria que pide anonimato.
En Glòries, el epicentro del distrito, los alquileres han bajado de 26 euros por metro cuadrado antes de la pandemia a los 22 actuales
La menor demanda y la elevada desocupación está provocando un descenso de las rentas de los alquileres. En la zona de Glòries, considerada el epicentro del 22@ los alquileres antes de la pandemia se cerraban a 26 euros por metro cuadrado en el mes y actualmente se están renegociando sobre los 22 euros, es decir, un 18% menos.
Los promotores ya empiezan a aplazar la puesta en marcha de proyectos o, incluso, paralizando la construcción de algunos, como subraya Observatorio de los barrios de Poblenou, que señala que las grúas se han retirado de proyectos localizados en el número 51 de la calle Cristóbal de Moura o en el número 121 de la calle Puigcerdà. "En el 2024, y de forma gradual, se desinfla el desarrollo de esta zona a causa de la gran oferta vacía, trasladándose el interés en el centro de la ciudad", recoge Savills.
22@Network, la asociación que reúne en empresas e instituciones para el desarrollo del distrito, resta importancia a esta situación y subraya la importancia de mantener el proyecto a largo plazo, aunque se abre a modificaciones. "El 22@ es un proyecto a largo plazo, un área para que grandes empresas se instalen y generen riqueza en Barcelona: los resultados los veremos a partir de 2035 o en el 2040", explica Enric Urreta, presidente de 22@Network. Urreta, no obstante, apremia el Ayuntamiento de Barcelona a acelerar la construcción de vivienda en el barrio y se abre a cambios en los usos del suelo. "Algún edificio de oficinas se podría convertir en vivienda, aunque después de estudiarlo a fondo y con las modificaciones necesarias", apunta a Urreta.
Prudencia y paciencia, dice Collboni
El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, por su parte, reclamó recientemente "prudencia" ante la posibilidad de reconvertir oficinas en viviendas: "Un planteamiento no se improvisa en dos días, ni se modifica para que la coyuntura económica cambie". De hecho, el anterior consistorio de Ada Colau ya modificó la planificación para el 22@Nord, ubicado en el triángulo formado por la avenida Diagonal, Grande Vía y Rambla Prim, acogiera más vivienda.
"Todavía es pronto para valorar el éxito o el fracaso del 22@, pero lo que está claro es que si en Barcelona buscas un edificio nuevo, con grandes espacios, equipados con la última tecnología y relativamente céntricos, prácticamente solo puedes encontrarlos allí", apunta otra profesional del sector que pide también anonimato. Algunas grandes multinacionales presentes en el distrito tecnológico son Amazon, Facebook, T-Systems, TravelPerk, Telefónica, Sanofi, Everis o Porsche.
Gonzalo Checa, socio de la consultora Par, especializada en oficinas, enmarca la situación que atraviesa el distrito tecnológico con la crisis actual del modelo de oficinas: "Nosotros calculamos que en las grandes ciudades europeas sobra el 20% del parque, como mínimo, por el auge del teletrabajo que está disminuyendo las necesidades de espacio de las empresas". En este contexto, la demanda de alquileres se ralentiza y las compañías apuestan por inmuebles en el centro de la ciudad con el objetivo de atraer más fácilmente a los empleados en sus instalaciones de trabajo. "El 22@ no se percibe como el centro de la ciudad, pero está bien comunicado y con edificios modernos y de calidad", apunta Txeca.
El informe del Observatorio de los barrios de Poblenou recoge que en los últimos 23 años se ha construido en el barrio 952.509 metros cuadrados de superficie bruta de oficinas, pero que el plan urbanístico recoge otros 1,5 millones de metros cuadrados que todavía no se han empezado a levantar. Es decir, los promotores solo han construido hasta ahora el 31% de las oficinas previstas. "Puede ser que tengamos que empezar a considerar que el proyecto ha quedado sobredimensionado", dice Albert Valencia, miembro del Observatorio y uno de los autores del estudio, en declaraciones a ON ECONOMIA.