Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa y de Aliseda Inmobiliaria, considera que hay capital disponible para promover vivienda asequible pero que falta un marco legal adecuado. Advirtió de las dificultades para acceder a la vivienda asequible si no se toman medidas. Y en esto coincidió con Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universitat de Barcelona, y con Josep Oliver, catedrático emérito de la Universitat Autòma de Barcelona, que este jueves debatieron sobre la situación del mercado inmobiliario en el marco de la feria The District.

El primer ejecutivo de los gestores inmobiliarios controlados por Blackstone y los dos académicos analizaron la situación de la economía española, el mercado inmobiliario y propusieron posibles soluciones que van desde potenciar las líneas de crédito a los promotores a poner más suelo edificable a su disposición.

Economía española

Bernardos indicó que “a la economía española le ha tocado toda la suerte del mundo” por cinco factores: primero, el empuje del turismo, que es el “nuevo oro azul”; segundo, los inmigrantes que llegan cada año para trabajar; tercero, los fondos Next Generation; cuarto, la construcción; y quinto, el sector exterior, que del que dijo que se ha convertido en “un potente dinamizador de la economía española a pesar que hay un gobierno que no gobierna y una oposición que no existe”.

Oliver apuntó que las bases macrofinancieras de la economía española son mucho más sólidas que antes de la crisis financiera. Destacó que familias españolas están menos endeudadas que las europeas. Y se refirió a la “necesidad” de la inmigración, que en los últimos seis años cerca de dos tercios de los nuevos empleos los han ocupado personas venidas de otros países y, en Catalunya, este porcentaje se ha levado al 95%.

Mendiluce destacó dos aspectos positivos de la economía española, como son la transición energética y los centros de datos, y otros dos “no tan positivos”, como la necesidad de ceder soberanía a Europa para incrementar la productividad i competir en nueva economía e Inteligencia Artificial, tal como apuntó el informe Draghi. “Si no pasa esto, estamos muertos”, advirtió. Y el segundo aspecto que juega en contra es que “el impacto de no tener vivienda asequible va a ser cada vez mayor”. Alertó de las dificultades para alojar “al talento que venga” en los próximos años.

Tipos de interés

Sobre las predicciones sobre la evolución de los tipos de interés, Bernardos fue el que más arriesgó al apuntar que la próxima primavera estarán en el 2,5% (en estos momentos, están al 3,5%). Considera que “los bancos solo tienen una manera de dar más beneficios que es conceder mucho más crédito”. Auguró que “veremos hipotecas al 100%”. Y señaló que la clase media baja no ha tenido posibilidad de comprar vivienda en los últimos años por los elevados tipos de interés y porque no tenían acceso al crédito. Oliver puso énfasis en el crecimiento de la renta familiar.

Créditos a los promotores

Mendiluce indicó que “los bancos no están dando fluidez al crédito a promotores”. Añadió que esto es un “reto” si se quiere aumentar la construcción de viviendas. “Hay que tener líneas de apoyo más potentes”, subrayó.

Situación del mercado

Oliver aseguró que la presión sobre el mercado es mayor de lo que parece: dos tercios de la demanda de nuevas viviendas para familias se concentra en Madrid, Barcelona y Valencia. Y la mayoría de estas familias son de inmigrantes. Afirmó que “la demanda es más severa de lo que apuntan los datos oficiales”.

Bernardos señaló que, a partir de 2025, será una nueva “etapa dorada”: “2025 va será una réplica del 2004, el último año del boom inmobiliario” pero con condiciones diferentes: “entonces el país era una discoteca, vivía genialmente por encima de sus posibilidades”. En cambio, en 2023, “España vive por debajo de sus posibilidades porque hay ahorro”. Considera que esta bonanza no durará un par de años sino mucho más. Recordó que “los menores de 40 años no han comprado vivienda en los último 17 años”, por lo que hay una demanda acumulada.

A la pregunta de cómo van a comprar vivienda sino tienen ahorros, Bernardos señalo que ahora todo el mundo es consciente que es mejor comprar que alquilar. Y apuntó una fórmula para financiar la vivienda: los préstamos entre particulares, pero de padres a hijos. Añadió que los salarios seguirán creciendo por encima de la inflación, lo que unido a las mejores condiciones financieras provocará una “explosión de la demanda”. Dirigiéndose a los promotores, les dijo “descorchen el cava, que van a tener 2025 espectacular. Compran todo el suelo que puedan”.

Vivienda asequible

Mendiluce considera que hay capital disponible para promover vivienda asequible pero hay que dar con el marco legal correspondiente. En su opinión, se necesita más stock de oferta, lo que se consigue movilizando vivienda vacía. Insistió en que se debe movilizar un stock de vivienda vacía donde sea posible y que hay un debate pendiente sobre gentrificación porque, cerca de las grandes ciudades, se puede construir vivienda asequible. Subrayó que la clave es movilizar suelo privado.

Oliver recordó que hay un problema de accesibilidad al alquiler, que será más severo a medida que aumente la inmigración.

Bernardos incidió en que no hay suelo para vivienda porque los ayuntamientos no se plantean grandes recualificaciones de suelo rústico a urbanizable. Advirtió que si no tiran adelante las recalificaciones, “volverán las barracas de los años 50. Este puede ser el gran problema”.