El alza del euríbor está impulsando la tasa de esfuerzo, el porcentaje de renta que un hogar medio destina al pago de una hipoteca. Al cierre del segundo trimestre, este indicador se situaba en el 33% de media en todo el territorio español, dos puntos más que en junio de 2022, según datos de Tinsa. Este indicador no se encontraba en estos niveles desde el año 2009, en línea con los precios de la vivienda, que también se acerca a los máximos alcanzados en los tiempos de la gran burbuja inmobiliaria.
En las principales capitales el aumento ha sido mucho mayor. Así, la tasa de esfuerzo roza el 58% en Baleares, se sitúa en el 47% en Málaga y ha superado el 40% en Madrid. En Barcelona, el indicador alcanzó al cierre del segundo trimestre el 39,1%. En términos generales, se considera que una tasa esfuerzo sostenible no debe superar el 33%, es decir, aproximadamente un tercio de los ingresos totales de un hogar. Concretamente, la tasa de esfuerzo es el porcentaje de renta disponible que una familia media destina al pago del primer año de una hipoteca, que financia el 80% del valor de una vivienda media.
El fuerte incremento del euríbor, el indicador hipotecario de referencia, explica mayoritariamente este salto, ya que ha pasado del 0,85% de junio de 2022 al 4% que marcó el pasado junio. Así, el pasado junio, el valor medio de este indicador se situó en el 33%, teniendo en cuenta que la hipoteca media era de 663 euros. Un año antes, en junio de 2022, la tasa de esfuerzo era del 31% sobre una hipoteca media de 599 euros. Los datos de Tinsa son similares a los proporcionados por el Colegio de Registradores, que calculaba una tasa de esfuerzo del 32,8% al cierre del pasado segundo semestre con una hipoteca media de 704 euros. Este nivel, según las estadísticas de Registradores, no se daba desde el periodo 2009-2010, poco antes del estallido de la crisis del euro, que provocó un largo periodo de bajos tipos de interés, incluso negativos, por parte del Banco Central Europeo (BCE).
La escalada de los tipos de interés y su traslado al euríbor es una parte del análisis; la renta disponible, básicamente los sueldos, es otra. En el conjunto de España, entre 2017 y mediados de 2023, los salarios han aumentado un 11,9%, la mitad que los precios del alquiler (+22,7%), según se desprende de un estudio de CaixaBank Research, que ha analizado la evolución de estas dos variables en los últimos años. En el último año, los salarios están moderando su crecimiento.
“La tendencia previsible en los indicadores de accesibilidad es de deterioro, en la medida que la principal variable con incidencia desfavorable, como son los tipos de interés, seguirán impactando negativamente en su evolución”, señalaba en su último informe el Colegio de Registradores. Si bien es cierto que el euríbor mantiene su carrera ascendente (cerró en el 4,1% en septiembre), los analistas aseguran que la mayor parte del alza ya está hecha y que ahora solo podemos asistir a pequeños repuntes.
Las previsiones pasan por ligeros descensos del euríbor a principios del año que viene, que podrían acelerarse en los últimos meses de 2024, aunque en ningún caso para volver a los niveles excepcionalmente bajos vividos durante la pandemia del Covid-19. “El endeudamiento hipotecario previsiblemente descenderá y los plazos de contratación se incrementarán, contrarrestando parcialmente el impacto negativo del alza en tipos de interés”, explican los registradores.
Baleares roza el 58%
Aunque el 33% de tasa de esfuerzo marcado en junio se sitúa en el límite de lo que se considera un indicador saludable, en numerosas provincias españolas se supera ampliamente este porcentaje. Esto sucede, además, en las más pobladas y donde hay actualmente un mayor dinamismo social y económico.
Las Islas Baleares es la provincia que, con mucha diferencia, presentaba a cierre del segundo trimestre una tasa de esfuerzo mayor, concretamente del 57,9%, cinco puntos por encima de junio del año pasado, según los datos de Tinsa. Baleares se ha convertido en los últimos años en una plaza con gran demanda residencial, no solo de compradores españoles, sino también de los principales países de Europa. En Baleares, la hipoteca media asciende actualmente a 242.331 euros.
Tras Baleares, se sitúa otra provincia que actualmente también cuenta con una gran demanda internacional. La tasa de esfuerzo de Málaga era del 46,9% el pasado junio, frente al 42,2% de junio del año pasado, mientras que en Madrid se ha situado en el 40,8% (37,4% en junio de 2022) y en Barcelona en el 39,1% (35,4% en junio del año pasado). Otras provincias con una tasa de esfuerzo muy por encima del nivel considerado sostenible son Navarra (38,6%) o Cádiz (36,1%).
Por el contrario, las provincias que presentaban una menor tasa de esfuerzo para el pago de una hipoteca el pasado junio eran Lleida (19,8%), Álava (20,1%), Ciudad Real (22%), Guipúzcoa (22%), Vizcaya (22,7%) y León (22,6%).