El serio problema de la vivienda en España, con los precios tensionados y el colapso del mercado del alquiler, tendría solución si la inversión pública alcanzase los 6.600 millones de euros anuales para construir 130.000 viviendas de alquiler asequible. Así, se solventaría los problemas de 1,37 millones de hogares españoles, que destinan más de un 50% de sus ingresos mensuales a pagar la renta del piso, tomando como base los municipios de más de 5.000 habitantes y las capitales de provincia. Esta cifra de recursos, de recogerse en los presupuestos anuales del Estado español, equivale al 0,45% del PIB español y representaría doblar el esfuerzo público actual que únicamente destina a planes de vivienda social el 0,22% del PIB.

Esta propuesta corresponde al plan de actuaciones que recoge el informe Acceso a la vivienda y las necesidades de alquiler asequible en Cataluña, elaborado por la inmobiliaria Culmia, con fuentes de la consultoría GAD3 y del Institut Cerdà. Del mismo se desprende que en España sería necesario el desarrollo de 761.000 nuevas viviendas destinadas al alquiler asequible, durante los próximos 10 años, para satisfacer la demanda, destensar los actuales precios del mercado y rebajar la tasa de esfuerzo que los hogares destinan al alquiler, para lo que dedican en la actualidad una media del 40% de sus ingresos. Se especifica que los recursos no únicamente los pondría la administración, sino que abogan también por la colaboración público-privada y por tomar medidas en materia de fiscalidad para que promotores y constructores redujeran sus costos fiscales y, por lo tanto, puedan ofertar alquileres más reducidos. El planteamiento es hacer promociones de obra nueva a precios por debajo de mercado, es decir, con un alquiler de entre los 500 y los 800 euros. En esta línea, apuestan por actuaciones prioritariamente sobre las zonas más presionadas, como son las capitales y áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, donde hay una demanda insatisfecha de unos 20.000 pisos anuales, que es constante. En España se prevé la creación de 150.000 nuevos hogares al año entre los municipios más poblados, por lo que de seguir la actual línea de desarrollo de viviendas, cada año se producirá un déficit de 20.000 viviendas asequibles.

Los directores del informe han adecuado también el plan ampliándolo a la población global, que tiene que destinar más de un 30% de los ingresos mensuales al alquiler, es decir, a un total de 1,7 hogares. Por ello, a los 761.000 pisos -que tendrían un coste de edificación de 108.000 millones de euros en una década, a tenor de 142.000 euros cada piso- de los que el 76% provendría de la inversión privada y únicamente un 24% del sector público. En detalle, un total de 81.500 millones corresponderían a la inversión privada, que se repartirían entre los 18.500 millones de los adjudicatarios y 63.000 millones de la inversión bancaria. La inversión pública, por su parte, alcanzaría los 26.600 millones a repartir entre las ayudas a la construcción y los subsidios de financiación. Por regiones, Catalunya, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana son las zonas que precisan de un mayor desarrollo de vivienda asequible. Catalunya unas 225.000, con 1.010 millones de inversión; y Madrid, 174.000 (con una inversión de 5.400 millones).  Andalucía es otra de las regiones que precisa de un mayor número de viviendas de alquiler asequible, con un total de 85.000 nuevas unidades y una inversión de 4.529 millones. Le sigue la Comunidad Valencia con 85.000 viviendas y 3.245 millones. Por último, Canarias, con 46.000 viviendas y 2.486 millones.

A este paquete se añadirían otras 442.000 viviendas para familias vulnerables que únicamente podrán sobrevivirán con un alquiler social, de entre 200 y 300 euros mensuales, y su construcción tendrá un coste de 6.100 millones de euros que, en este caso, el informe sugiere que se sufrague con 2.500 millones por parte de la administración directamente, y los 3.600 millones restantes, corresponderían a financiación bancaria. Otro paquete que se sumaría se centra en la construcción de 486.000 viviendas de obra nueva libre, destinada a la compra, bajo el modelo Build to Suit (BTS), es decir, inversionistas que destinaran capital a la construcción para promotores que tomarán la gestión y los colocarán en el mercado. La inversión global alcanzaría los 7.700 millones de euros e incluiría la edificación de vivienda de protección oficial (VPO) por 2.800 millones. Este segmento estaría dirigido a familias de más poder adquisitivo, y para inversores estatales o internacionales. 

Ayudas a la construcción, financiación y alquiler

Para orquestar todo el plan de vivienda, el informe Acceso a la vivienda y las necesidades de alquiler asequible en Cataluña, elaborado planteado por la inmobiliaria Culmia, que lo ha difundido y compartido con diversas administraciones, los expertos reclaman incentivos de diversa índole para la población vulnerable, pero también para constructores y promotores. Según el tipo de actuación, proponen que más de la mitad del coste anual se sufrague con algún tipo de ayuda a la construcción, en aspectos como el acceso a suelo, la colocación en el mercado de suelo destinado inicialmente a equipamientos o reservado para dotación de servicios públicos a la ciudadanía; además de la revisión en muchas comunidades autónomas la actualización del precio de los módulos en Cataluña (precio máximo al que se pueden alquilar estos inmuebles), ya que en muchas lleva más de una década sin actualizarse, cuando los costos de las obras y los materiales se han encarecido, especialmente en los dos últimos años. Con un mejor precio del módulo, los promotores pueden obtener una rentabilidad del proyecto.

Baja producción y aumento de la demanda

En un contexto en el que la producción de vivienda en España ha caído un 86% con respecto a su máximo histórico de 2006 (se construyen al año 80.000 viviendas), el mercado nacional se sitúa a la cola de Europa en cuanto a construcción de vivienda pública, siendo ya el quinto país de toda la Unión con menor parque destinado a ello. Del total de la producción de vivienda, únicamente el 10% corresponde a vivienda protegida y de ese porcentaje, la mayor parte (el 80%) proviene únicamente de la inversión privada.