La falta de suelo logístico e industrial amenaza la atracción de proyectos e inversiones en Cataluña. Al cierre del primer trimestre, el mercado catalán de naves logísticas e industriales presentaba una tasa de disponibilidad que apenas superaba el 2%, un mínimo histórico, según los datos de la consultora Colliers. La disponibilidad también es muy baja en Valencia, mientras que en la zona centro de Madrid es un poco más elevada, del 6,5% al cierre de junio.

“Una disponibilidad media en Barcelona-Cataluña del 2,1%, que es prácticamente nula en la primera y segunda corona, está llevando las rentas a máximos históricos, lo que podría disuadir a empresas de distribución a instalarse en Cataluña y pone de manifiesto la urgencia en el desarrollo de nuevos proyectos en la zona”, señala Oriol Gual, director de Industrial y Logístico de Colliers. El sector considera que el 6% es la tasa mínima de disponibilidad que debe tener una plaza logístico-industrial para responder de forma efectiva a la demanda. 

En un momento como el actual, donde en Europa se está produciendo una cierta reindustrialización como vía para garantizar la producción y suministros en un mundo global con más incertidumbre (la guerra de Ucrania, la tensión creciente entre China y Estados Unidos, etc.), la demanda de suelo industrial está en aumento. Los proyectos no se limitan ya a instalaciones para distribuir mercancías, sino que cuentan con una planta de producción que requiere una mano de obra más especializada.

“Antes de la pandemia del Covid, estos proyectos industriales eran anecdóticos, pero ahora empiezan a tener su peso en las demandas de las empresas y, de hecho, hay industrias que actualmente buscan suelo donde instalarse en España”, señala David Martínez, director general de la consultora ProEquity, especializada en el segmento logístico e industrial.

Sobrecoste en las rentas de alquiler 

En todo caso, una de las consecuencias de esta mínima disponibilidad es unos precios de alquiler de naves encarecidos, que restan competitividad a la actividad. La consultora JLL recogía recientemente unas rentas por alquiler en la primera corona de 7,5 euros por metro cuadrado en Barcelona, mientras que en Madrid el coste del metro cuadrado es de 6,5 euros. 

“El mercado catalán y valenciano logístico-industrial está limitado por razones geográficas, pero también por ejes de comunicación, ya que solo hay dos grandes vías que atraviesan ambas comunidades autónomas, mientras que en Madrid hay más y facilita el desarrollo de diferentes polos”, explica Gual. El directivo de Colliers también admite un aumento de las demandas de suelo industrial en toda Europa por parte de empresas locales y también foráneas. “Cuando hay una demanda atractiva de este tipo las administraciones públicas se ponen las pilas y buscan y facilitan el suelo lo más rápido posible”, matiza. No obstante, Gual recuerda el caso de demandas que, finalmente, se acabaron localizando en Zaragoza y Castellón por la falta de naves en Cataluña.

De hecho, la disponibilidad de bolsas de reserva de suelo es vista como una garantía, ya que agiliza los procesos y facilita el atractivo de la plaza que opta a la inversión, además de ayudar a contener las rentas de alquiler. A cierre del año pasado, según los datos de JLL, la disponibilidad en la primera corona del mercado catalán era del 2,9%, una cifra que descendía al 1,8% en el caso de la segunda corona y se elevaba al 5,5% en la tercera corona. La nueva oferta prevista para este año, además, no era muy elevaba: 274.000 metros cuadrados de producto logístico, del que el 60% ya estaba comprometido o encargado.

“El área metropolitana de Barcelona está muy presionado y es difícil promover suelo para actividades económicas, pero en el resto de Cataluña hay suficientes solares para atender la demanda que se va generando”, aducen desde el Incasòl, la empresa pública de la Generalitat que tiene como objetivo la promoción de suelo para actividades económicas y residenciales. Según los datos aportados por la empresa, actualmente trabaja en el desarrollo de 750 hectáreas brutas de suelo, de las que cerca de 525 hectáreas corresponden a áreas de alta demanda, como Manresa, Tàrrega, Valls y Sant Sadurní d’Anoia.

“Un mercado logístico e industrial como el catalán debe estar desarrollando suelo de manera continua, porque si no se empobrece”, apunta David Martínez, que aboga por agilizar procesos y profesionalizar aún más la actividad.

Desarrollos en Valencia 

En el caso de Valencia, en los próximos tres años está previsto el desarrollo de más de 800.000 metros cuadrados de suelo en Loriguilla-Riba Roja y Aldaia, lo que facilitará la salida al mercado de unos 600.000 metros cuadrados de naves, algo fundamental para abastecer la demanda. Valencia ha ganado peso en los últimos años en el mercado logístico-industrial español y actualmente representa alrededor del 15% de la demanda, frente al 40% de Madrid-zona centro y el 25% de Cataluña.

La contratación de espacio logístico en el mercado catalán en los últimos años ha sido intensa. El año pasado se arrendaron 765.000 metros cuadrados, una cifra destacada pero un 14% menos que en 2021 por el déficit de espacios. Este ejercicio, profesionales del sector calculen que descenderá hasta los 500.000 metros cuadrados, ya que a la escasez se sumará el menor dinamismo económico. En el caso del mercado de Madrid-zona centro, la contratación de naves se acercará a los 900.000 metros cuadrados, un 25% menos que en 2022.