Cada ciudad es un mundo, dice el dicho popular, pero en el caso del acceso a la vivienda, este problema se homogeneiza. En un contexto de dificultad para acceder a una vivienda de alquiler, las ciudades, sus administraciones y, a consecuencia, sus habitantes, se enfrentan al reto de dar respuesta a la elevada demanda, que no crece a la misma velocidad que la oferta. ¿Más regularización? ¿Fortalecer la cartera de pisos sociales? ¿Apostar por la colaboración pública-privada? La feria The District, destinada al mercado inmobiliario, ha querido dedicar parte de su edición celebrada en Barcelona a tratar algunos de estos aspectos.
En el caso de España, solo el 2,5% del parquet está destinado a la vivienda asequible, mientras que la media en Europa es superior al 9%. "Tenemos que aspirar a recortar esta distancia con la mayor celeridad posible", comenta Juan Velayos, presidente de The District, quien advierte que "la tendencia a la cual tenemos que aspirar es que los ciudadanos no tengan que pagar más de un 30% al alquiler". "Si se tiene que destinar más de este 30%, alguna cosa estamos haciendo mal". En una línea similar se explica Raúl Blasco, director de Bialto y Urban Input, que habla de la oferta. "Se construyen unos 100.000 edificios nuevos cada año, de los cuales un porcentaje irrisorio son asequibles. Eso convierte España en uno de los países de la Unión Europa con menor porcentaje de viviendas asequibles". De hecho, el máximo responsable de The District pone cifras al problema y argumenta que cada año se necesitan unas 200.000 viviendas en España y que, en el mayor de los casos, se construyen 90.000.
Falta de vivienda social en España
"Es complicado encontrar la solución global. Cada ciudad tiene una situación particular, incluso cada barrio o zona", critican por su parte Carlos Olmos y Alfonso Benavides, autores del estudio El Mercado residencial del alquiler en Espanya del Urban Land Institut (ULI), que se adentra en los aspectos más críticos de la vivienda de alquiler en el ámbito nacional y que pone el foco en la creación de soluciones para mejorar la accesibilidad en estas viviendas. "La situación en las grandes ciudades, en las zonas costeras y en las poblaciones más pequeñas es muy diferente. En el caso de España, las ciudades más dinámicas son Madrid, Barcelona, Málaga, Zaragoza y Valencia y, para poner un ejemplo, uno de cada seis barceloneses destina más del 35% a pagar el alquiler, y eso no puede ser". Así, Olmos añade que "una vivienda es asequible si una familia puede alquilarla gastando el 33% de su salario, y solo el 25% de la oferta residencial en las grandes ciudades cumple con este requisito".
"Apuesta por oferta, los inversores internacionales y más regulación"
¿La receta para conseguir más pisos asequibles? Según Velayos, la oferta. "Con más pisos en el mercado bajará el precio". Para hacerlo, más allá del consenso con las administraciones y el sector privado, el presidente del congreso apuesta por la "atracción de capital internacional y un marco regulador estable". Sobre la regulación también opina Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield Iberia, quien reclama una regulación que ayude a "agilizar los procesos y más capacidad de cambiar por parte de todos. "Hay muchos espacios en Madrid o Barcelona que están obsoletos y debemos tener la capacidad para transformarlos con unos precios y unas rentabilidades adecuadas".
Javier Kindelan, de CBRE España, reconoce que hay un "déficit mundial de viviendas asequibles, hecho que provoca que haya más interés por este tipo de activos por parte de los inversores. El año pasado, en España, el 42% de la inversión fue en este tipo de viviendas, tenemos que seguir este camino y conseguir que se apueste todavía más por este segmento". "Parece que empieza a haber un diálogo constructivo entre ambos sectores, podríamos empezar a ver la luz al final del túnel", agrega Velayos, que indica que España se está percibiendo como un mercado interesante para el capital internacional y que estará entre sus prioridades en el 2025. Con respecto a la inversión internacional, el CEO de Aedas Homes, David Martínez, confirma que ahora es el momento "idóneo" para entrar en España, ya que, según señala, existe una demanda "prácticamente infinita" en algunos sectores, como el de la vivienda asequible. "Ahora que parece que los políticos se han dado cuenta del problema de la vivienda y que han cambiado su mentalidad, es necesario acelerar la transformación del suelo para poder dar una solución".
El máximo responsable del acontecimiento apunta que hace falta un "gran entendimiento" con los diferentes partidos y que un marco regulador es "fundamental" para que la gente joven pueda acceder a un hogar. Además, ha lanzado una propuesta a la administración: las bonificaciones a la compra de vivienda asequible.
Finalmente, Albert Planas, director de Nebext, la empresa organizadora de The District, ha pedido más colaboración público-privada. "Hoy en día el primer problema social que hay en el Estado es el acceso a la vivienda, sobre todo para los jóvenes y familias vulnerables", y critica también el parque nacional en materia de vivienda social. "Alguna cosa hemos hecho mal a lo largo de los años". Planas cifra en 700.000 las viviendas que habrá que construir en el Estado hasta el 2030 (teniendo en cuenta el ritmo de creación de hogares que hay actualmente) y asegura que eso supondrá una inversión equivalente al 5% del PIB. "Las administraciones no tienen los recursos para poder hacer frente a esta necesidad".
Casos de éxito en Europa
Con respecto a los casos de éxito, Kindelan pone como ejemplo la iniciativa del País Vasco de realizar aportaciones de capital al promotor para ayudar en el desarrollo o el plan de Madrid para convertir locales comerciales en viviendas sociales protegidas durante 15 años. También defiende el caso de Viena, que cuenta con más 200.000 pisos de propiedad estatales, o los Países Bajos, donde el 30% de las viviendas son sociales. "Solo los países que hace mucho tiempo que se esfuerzan por tener un parquet de viviendas de colaboración público-privada están hoy en buena posición", recuerda Helena Beunza, presidenta de la Asociación de Propietarios de Viviendas de Alquiler.
En el marco del congreso, los directivos han situado más allá de la vivienda social, los data centers, la logística y la vivienda flexible como protagonistas. En los tres días de congreso, han passado por The District 12.754 asistentes, lo cual supone un 20% más que el año pasado. El salón celebrado en Fira de Barcelona ha generado un impacto económico de más de 27 millones de euros, según cálculos de los organizadores. "El sentimiento es de confianza y optimismo", ha valorado el presidente de The District, Juan Velayos. La próxima edición se celebrará del 30 de septiembre al 2 de octubre de 2025.