Los 7 pisos de alquiler más recientes publicados por el portal inmobiliario Idealista a las 17h de este lunes en Barcelona eran pisos de alquiler temporal. De los 10 primeros, 9 son de temporada. En Pisos.com, lo son 5 de los 10 más recientes y en Fotocasa, 4 de 10. Si sumamos los tres principales portales de vivienda, 18 de los 30 últimos anuncios de alquiler son temporales, o sea, que más de la mitad de la oferta de vivienda. Mientras el ejecutivo español y el catalán planean paralelamente cómo regular este alquiler que escapa al índice de referencia vigente desde hace una semana, los propietarios consiguen precios por encima de la regulación con esta opción que, según cómo se use, es un fraude.
Mientras que promotores y portales inmobiliarios alertan de que el exceso de la regulación es lo que está generando esta transición, desde el Sindicat de Llogateres insisten en lo contrario. Piden acelerar la regulación específica que se debate en un grupo de trabajo del ministerio de Vivienda, anunciado el pasado mes de diciembre y del que no se han tenido noticias en tres meses, para que se frene el uso fraudulento y los alquileres de vivienda respeten el índice de precios máximos. "Si no se regula rápido el alquiler de temporada, la situación de precios puede ser peor incluso que antes del índice", apunta Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres.
El índice de referencia en vigor desde el pasado 16 de marzo en los 140 municipios que la Generalitat consideró tensionados delimita una horquilla de precios, a partir de los alquileres en vigor recogidos por la declaración de la renta, por encima de los cuales no se pueden poner nuevas viviendas en alquiler. Los grandes tenedores no pueden tampoco poner precios por encima del índice en las renovaciones de contrato, mientras que ningún propietario, gran tenedor o no, puede aprovechar una renovación de alquiler para subir los precios por encima del 3% al que se sitúa el IPC.
Los temporales, fuera de la ley de vivienda
Pero sucede que la vivienda de temporada, considerada en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como "arrendamiento para uso distinto del de vivienda", esquiva esta ley. El portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), Carles Sala, detalla que "en una ciudad como Barcelona, universitaria y que atrae talento internacional, el alquiler de temporada es una realidad configurada desde hace décadas". Pero detalla que desde que se aprobó la nueva Ley de Vivienda la API ha recibido muchas "consultas" sobre esta modalidad y los agentes instan a "evitar la picaresca que pueda derivar a constituir fraude de este tipo de alquiler". Esto es, piden a los propietarios que no firmen alquileres de temporada con inquilinos que quieren vivir de manera estable e indefinida en el inmueble.
"La regulación es correcta y lo único necesario es no incurrir en el fraude", sentencia Sala. Lo mismo opina Ferran Font, director de estudios y portavoz de Pisos.com, que defiende que "la sobrerregulación está generando lo contrario de lo que se pretendía y es que los inquilinos queden más desprotegidos ante algunos supuestos". Y se explica: "Ante la incertidumbre que ha generado la nueva ley entre los propietarios, mucha gente lo retira del alquiler habitual y pone su vivienda en el alquiler de temporada o alquila por habitaciones. A algunos propietarios les genera más seguridad, también por la protección que la nueva ley ofrece a familias vulnerables que no pueden pagar el alquiler".
Ahora bien, Font también apunta a un posible "uso fraudulento en el que los propietarios alquilan inmuebles del mercado temporal para uso residencial" y en ese caso "el inquilino acaba expuesto a precios más altos y a menos protección".
Lo que la ley recoge es que, en un alquiler de temporada, debe especificarse el domicilio usual en el que está empadronado el inquilino y describir el motivo del arrendamiento, esto es, el proyecto o motivación que le lleve a alquiler una vivienda de manera temporal. Será fraude, por tanto, que se le alquile a alguien que tiene residencia habitual en el municipio y necesita la vivienda para uso indefinido, hasta el punto de que en ese caso, judicialmente puede tener las de ganar en caso de denuncia para que se le firme un contrato de alquiler normal y corriente. Si la oferta de vivienda temporal es mayor que la demanda, el riesgo de fraude aumenta y, sea de forma fraudulenta o no, el auge de la vivienda temporal en detrimento de la residencial encoge las opciones para inquilinos que buscan vivienda.
Un aumento del 53%
En enero de este año, Idealista publicó un informe que constataba que mientras la oferta de alquiler permanente caía, el alquiler de temporada crecía un 60% en el último trimestre de 2023 y llegaba a suponer un 11% del mercado de vivienda. En Barcelona, el porcentaje de pisos de temporada alcanzaba el 30% del total con un crecimiento del 53% en un solo trimestre y una caída del 24% en lo que respecta a la oferta de alquiler permanente.
Entre los anuncios de alquileres temporales, que ponen el tope en 11 meses, los hay de todo tipo. Desde un piso en Sant Pere-Santa Caterina de 40 metros cuadrados y 1.400 euros (precio muy por encima del que marca el índice de alquiler) hasta uno de 4 habitaciones y 140 metros por 6.000 euros en Sant Gervasi, pasando por otro de 100 metros cuadrados en la Sagrada Família por 2.350 euros. Algunos de los anuncios están en inglés: "Great opportunity! Short term rent available!" (¡Gran oportunidad! ¡Alquiler de temporada disponible!), reza uno de los anuncios publicados en Idealista, que especifica que es apto para "foreigner students".
Lo que comparten todos los anuncios son precios prácticamente inasumibles para personas con un sueldo medio en Barcelona (que asciende a unos 1.900 euros al mes) y ni hablar de un salario mínimo, aunque tampoco los anuncios de alquiler de larga duración tienen en general precios por debajo del índice. Como no hay forma de saber, de antemano y sin consultar con el registro de propiedad o preguntándole al propietario, si el casero es gran tenedor o si lleva más de cinco años fuera del mercado de alquiler, tampoco se puede saber si está incumpliendo la ley.
Ante esta incógnita y la falta de un régimen sancionador, el Govern estudia cómo controlar y hacer cumplir la ley, competencia que es suya, pero que carece de un marco propuesto por la ley estatal de vivienda. El ministerio tampoco ha hecho notorio ningún avance desde que en diciembre del año pasado, hace ya tres meses, anunciara que creaba un grupo de trabajo para "avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda", entre los que se encuentra el alquiler temporal y el turístico, ya regulado en Barcelona y en Catalunya.
Estudiantes y 'expats' en Barcelona
Con cifras aún por actualizar, Catalunya recibió 12.000 estudiantes visitantes en el curso 2021-22, 9.000 de ellos extranjeros, la mayoría en Barcelona. La ciudad, además, cuenta con 100.000 profesionales extranjeros en el sector tecnológico, uno de los que más talento foráneo de perfil cualificado atrae, aunque muchos de ellos residen de manera indefinida. La aprobación en diciembre de 2022 del visado de nómada digital (el Gobierno concedió 7.300 hasta octubre de 2023) abre la puerta a un mayor acomodo de trabajadores extranjeros en remoto en España y Barcelona, una de las ciudades preferidas del mundo para este perfil de trabajadores.
Los visados de expats, profesionales altamente cualificados e inversores se han multiplicado por 4 desde 2016 y tan solo en 2023 53.000 extracomunitarios de alto perfil recibieron ese permiso, tal y como publicó recientemente ON ECONOMIA. Los europeos no necesitan visados para entrar y salir del país, ni detallar si están aquí de manera temporal o indefinida, por lo que cuesta mucho determinar si existe una demanda potencial adaptada a la oferta de alquiler de temporada a esos precios desorbitados. Lo que parece claro es que el cliente extranjero de alto poder adquisitivo es el perfil ideal para estos anuncios en auge que permiten esquivar el índice de referencia y la ley de vivienda.