La hipoteca mixta, que ofrece una rentabilidad fija durante los primeros años tras los cuales pasa a ser variable, se perfila como una opción interesante ante la escalada de tipos de interés que se prolongará los próximos meses por las tensiones de los precios en la eurozona. El Instituto Nacional de Estadística (INE) solo ofrece datos de hipotecas a tipos fijos y variables e incluye la modalidad de mixta en esta última opción.
Sin embargo, los datos del mercado de idealista/hipotecas –perteneciente al portal Idealista.com- sí muestran que se está produciendo un auge de operaciones hipotecarias firmadas a tipo mixto. Los datos son muy llamativos: en enero de 2022, las hipotecas fijas mandaban con el 79% de las operaciones, las variables representaban el 15% y las mixtas el 6% del total. Sin embargo, en el pasado diciembre la composición ha variado mucho y las mixtas se elevan hasta el 31% del total de hipotecas firmadas, frente al 10% de las variables y el 59% de las fijas. “Supone un incremento del número de operaciones del 150% respecto al número total de operaciones en 2021 y multiplicar por cinco la firma de hipotecas respecto a diciembre de 2021”, ha destacado Juan Villén, director general de idealista/hipotecas.
Este incremento de las hipotecas mixtas se produce en un 2022 de fuerte encarecimiento de las hipotecas a tipo variable, debido a la subida del Euríbor al que están referencias y también de las hipotecas fijas con esa expectativa de tipos aún más elevados durante los próximos meses. En enero de 2022 el tipo medio de las hipotecas (contando todas las modalidades) se movía en el 1,485%, mientras que en enero de este año el porcentaje se ha elevado al 3,345%, según datos recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Así, los tipos hipotecarios se han duplicado generosamente en estos 12 meses y van en consonancia con la marcha del Euríbor que en enero del pasado año aún era negativo (-0,47%), mientras que este febrero terminará por encima del 3,6%, niveles no vistos desde diciembre de 2008.
Además, las expectativas que manejan los expertos apuntan a que seguirán las tensiones en los tipos de interés en los próximos meses debido al difícil control de la inflación en Europa. Los datos de enero confirmados este jueves por Eurostat indican que la inflación subyacente (no incluye energía ni alimentos frescos) alcanzó un nuevo récord histórico en el 5,3% de media en la eurozona, una décima más que el dato de diciembre. Ahora se especula con que el Banco Central Europeo (BCE) finalice el año con tipos de intervención por encima del 3,75% -actualmente están en el 3%- y los analistas esperan que en la reunión del próximo 16 de marzo den un paso al alza de 0,50 puntos. Con ello, el Euríbor y, por supuesto, las hipotecas alcanzarán en este 2023 niveles superiores al 4%.
¿Por qué la mixta?
Contratar un préstamo hipotecario es siempre una apuesta. Es difícil saber lo que ocurrirá en los tipos de interés, máxime en operaciones que se firman por 20 o 25 años. Parece claro que este ejercicio habrá tensión en los tipos, pero es difícil saber lo que ocurrirá en un horizonte de más largo plazo.
La hipoteca mixta, por su naturaleza, suele ofrecer un tipo de partida más bajo que la hipoteca fija, ya que parte de los años no están cubiertos y se fijarán de acuerdo al mercado en el futuro. Por ello, se hace especialmente recomendable para aquellos que quieran la tranquilidad de una cuota fija y que, además, tengan capacidad de ahorro para amortizar la totalidad de la hipoteca cuando esta entre en variable. Eso sí, puede que en ese momento el tipo variable esté más bajo y le resulte interesante seguir manteniendo el préstamo.
Durante los años de tipo fijo (las entidades suelen ofrecerlo a 10 o 15 años) también puede ocurrir que los tipos variables sean más bajos y se esté pagando de más con una mixta. Ahí, el solicitante debe valorar de pagar lo mismo, sin ningún susto, durante esos años.
Por tanto, como apuesta, tiene sus pros y contras ante un futuro desconocido.
Ofertas actuales
De acuerdo a los datos ofrecidos por el portal rasteator.com, las mejores ofertas de hipoteca mixta de este mes de febrero la encabeza la Hipoteca Mari Carmen Mixta de Abanca (2,23% TAE), en la que se puede conseguir un tipo de interés del 1,85% TIN (Tipo de interés nominal) durante los 10 primeros años y del euríbor más 0,85% el resto.
Le siguen la Hipoteca Mixta Bonificada de Bankinter (3,12% TAE) y 2,5% TIN durante 20 años. Después el tipo de interés pasa a ser del euríbor más 0,75%. También este portal destaca la Hipoteca Mixta Bonificada de EVO Banco (3,13% TAE) El tipo de interés de la Hipoteca Mixta Bonificada de EVO es del 2,50% TIN los 15 primeros años y del euríbor más 0,75% el resto del periodo.
Otra elegida entre las más atractivas es la Hipoteca Mixta de Targobank (3,24% TAE) con los primeros cinco años a un interés fijo del 2,50% TIN y después cambiará a variable al euríbor más 0,90% durante el resto. Por último, la Hipoteca Open Mixta de Openbank (3,28% TAE) con un TIN de 2,48% los 10 primeros años y el resto de años desde euríbor más 0,55% con una TAE del 3,28%.
En todos los casos de estas ofertas hay que cumplir una serie de características para lograr estos tipos. La domiciliación de nóminas, la apertura de cuentas y la contratación de seguros sobre el préstamo concedido y sobre la propia vivienda son las más habituales. No obstante, todo se puede negociar con la entidad financiera.
Un mercado más relajado
El pasado año ha sido espectacular en la contratación de hipotecas cuando se cerraron 463.614 operaciones, con un aumento del 11% respecto al año anterior. Además, el capital prestado por las entidades financieras creció el 17,3% y alcanzó los 67.460 millones de euros, según datos del INE publicados esta semana.
Eso sí, al calor de los tipos más altos, en diciembre se vivió una desaceleración en el mercado inmobiliario y las hipotecas para comprar vivienda se redujeron un 8,8% en tasa interanual, después de llevar 21 meses al alza. Ese mes en concreto se firmaron 30.075 préstamos, la cifra más baja desde enero de 2021. Una menor demanda de préstamos que, según los expertos consultados, puede favorecer una mayor competencia entre entidades financieras con el fin de seguir manteniendo cuota y volumen de operaciones.