No es habitual aplicar los criterios de perfil de riesgo que se usan para el inversor al hipotecado, aunque en la decisión de pedir prestado dinero para adquirir una vivienda encaja esta fórmula. Con independencia del coste, si un hipotecado quiere dormir tranquilo deberá optar una hipoteca a tipo fijo que le garantiza que pagará durante toda la vida del préstamo la misma cuota. Por tanto, se asemejaría al inversor conservador. Por el contrario, si asume el riesgo de los tipos de interés (para bien o para mal) tendrá un perfil arriesgado y como el inversor si acierta ahorrará dinero y si el Euríbor se le pone en contra (o sea, sube) tendrá que asumir un mayor coste. Por último, el riesgo intermedio es el que ofrece la hipoteca mixta, con unos años a un tipo fijo y cuota por tanto estable, y otro periodo de variable, disfrutando o sufriendo los vaivenes de los tipos de interés.

Con datos del mes pasado del Banco de España, los préstamos hipotecarios se concedieron a un tipo medio del 3,683% que puede servir de referencia a la hora de elegir tipo de hipoteca y de negociar con la entidad financiero. Pero en este mayo, las cosas no pintan bien para las hipotecas variables (ligadas en su mayoría al Euríbor) debido al alza de este índice. Así, mayo comenzó con un Euríbor en el 3,82% y el dato del pasado jueves fue del 3,94%, muy cerca ya de la barrera del 4% (habrá que esperar a que termine el mes y conocer la media del indicador). 

Por tanto, aquellos que cuentan con una hipoteca variable verán encarecerse paulatinamente la cuota que pagan mensualmente. Una subida muy significativa si se echa la vista más atrás, ya que el Euríbor en mayo de 2022 se movía en el 0,287%, porcentaje al que sumar el diferencial que aplica el banco y que difiere mucho según la implicación que tenga con el cliente con la entidad financiera. Aquellos hipotecados que suscriban distintos productos del banco gozarán de un diferencial mucho menor frente a aquellos que no están vinculados con la entidad financiera.

El hipotecado debe hacer primero esa reflexión de su perfil de riesgo y de su capacidad económica para aguantar subidas de tipos de interés (también de beneficiarse de las caídas). En la foto actual de las hipotecas, las ofrecidas por los bancos a plazo fijo resultan más atractivas que las variables. Eso sí, las fijas suelen lanzarse a menos años (máximos de 20 años) y en el contexto actual la banca es más proclive a ofrecer productos variables en los que el riesgo lo asume el cliente en vez de la entidad financiera. 

Oferta fija

Con datos extraídos del buscador financiero HelpMyCash, la mejor hipoteca a tipo fijo la ofrece Open Bank con una TAE del 3,39% para los clientes vinculados con la entidad financiera del grupo Santander y que se eleva hasta el 3,72% para aquellos no bonificados. Niveles por debajo del propio Euríbor actual sin contar siquiera con el diferencial. BBVA da su hipoteca fija al 3,82% para clientes vinculados y del 4,55% para los que no tengan productos del banco. La TAE de Cajamar va del 3,39% al 3,94%, mientras que en el banco por Internet Coinc oscila entre el 3,56% y el 4,02%. Por ejemplo, Myinvestor no distingue entre clientes con un único tipo del 3,14% y Bankinter la ofrece entre el 4,05% y el 5,10%, según la implicación del solicitante.

Oferta variable

Paradójicamente, los préstamos hipotecarios variables están en el momento actual bastante más caros que los fijos. Eso sí, si dentro de meses o años, el Euríbor bajase de forma significativa, se abaratarían, mientras que el endeudado a tipo fijo seguirá pagando lo mismo. En la selección de mejores préstamos variables, HelpMyCash destaca a Evo Banco (filial de Bankinter con Euribor más diferencial de 0,48 puntos para clientes y de 0,68% para no clientes.  Con nivel del Euríbor actual esto supone pagar una TAE del 4,08% y del 4,27%, respectivamente.

En el caso de la hipoteca variable de Kutxabank, la TAE va del 4,52% al 5,25% y en el ejemplo de Coinc se mueve del 4,50% al 4,95%, dependiendo de la implicación del cliente. Actualmente, MyInvestor con un diferencial sobre Euríbor de 0,89 puntos resulta una TAE del 4,53% en su estrategia de no premiar ni penalizar la fidelización del cliente. Destacan por sus altos diferenciales sobre el índice Euribor, BBVA o Unicaja banco que a los menos vinculados les aplica 1,60 puntos y 1,50 puntos, respectivamente sobre el indicador

Oferta mixta

Las hipotecas mixtas se han puesto de moda ante la fuerte subida de los tipos de interés del último año y medio. Un aumento sustancial en la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable que ha llevado a muchas familias hipotecadas a una situación límite e, incluso, el Gobierno ha tomado medidas junto con la banca para ayudar a las más vulnerables.

Hasta ahora, la incipiente oferta de hipotecas mixtas en el mercado español, había ofrecido una escasa flexibilidad en cuanto al periodo que el préstamo paga un interés fijo. Son los casos, por ejemplo, de la Hipoteca Open Mixta de Openbank: 2,58% los primeros 10 años y Euríbor + 0,55% después (3,56% TAE), o la mixta de Caja de Ingenieros: 3,25% los primeros 10 años, y Euribor +0,75% después (4,22% TAE), la Vamos A Tipo Mixto 10 de Ibercaja: 2,55% los primeros 10 años, y Euríbor + 1,10% después (4,13% TAE) o la Mixta de Bankinter: 3,30% los primeros 10 años y Euríbor +0,75% después (4,22% TAE), según datos facilitados por HelpMycash.

En las mejores hipotecas mixtas recogidas por HelpMyCash el plazo fijo dura 10 años, mientras que la oferta de Evo permite elegir entre tres plazos distintos. Periodos que también pueden encajar en la estrategia del hipotecado de ir o no adelantando pagos de su hipoteca.  Así, la hipoteca variable con tipo fijo a 2 años de Evo Bank que, según la entidad, es la opción más competitiva del mercado con un 2,20% TIN los dos primeros años y el resto a Euríbor +0,48%TIN. Esta modalidad se sitúa, con el tipo de interés actual, en un 4,08% TAE. Esta opción está diseñada para clientes que anticipan una moderación o rebaja de tipos a partir del año 2025.

Luego está la opción a tipo fijo a 5 años con este primer periodo a tipo fijo al 2,45% y completa el resto de años con Euríbor + 0,60%. La TAE con el tipo de interés actual se sitúa en el 4,01% y está diseñada para personas que estiman una rebaja de tipos moderada a corto plazo. Y, por último, una opción más conservadora es la mixta a 15 años que parte de un tramo a tipo fijo al 3,20% y completa el resto de años con Euríbor + 0,75%. La TAE con el tipo de interés actual se sitúa en el 3,85% y está diseñada para personas que optan por un tipo fijo más elevado para asegurar la certidumbre de su cuota a largo plazo.