El euríbor ha cerrado diciembre con una espectacular bajada, nunca vista en 15 años, hasta el 3,68%. Gracias a ella, aquellos hipotecados con un préstamo a tipo variable que se revise cada seis meses se podrán beneficiar, al fin, de una bajada de su cuota, si bien la mayoría de las hipotecas variables tienen revisión anual, por lo que aún tendrán que esperar algunos meses para ver el abaratamiento de su cuota.
En este contexto del índice hipotecario de referencia a la baja, para la gente que busca un piso o una casa, puede ser un buen momento para elegir una hipoteca variable antes de que, si se hunde aún más el euríbor, los bancos empiecen a subir el diferencial que aplican este tipo de créditos. En las hipotecas variables, las entidades hacen sus ofertas usando el euríbor más un diferencial, que de media se sitúa alrededor del 0,5%, pero hay ofertas mejores. Los bancos también compiten en la cantidad y calidad de los productos que ofrecen con las hipotecas.
Kutxabank y Cajasur tienen las hipotecas más baratas del mercado
Así, según el comparador HelpMyCash, la hipoteca más barata del mercado la ofrece el banco vasco Kutxabank, con un TIN de euríbor +0,39%, si bien tiene requisitos y no la puede contratar cualquiera: es para personas menores de 35 años. De hecho, se llama Hipoteca Joven Kutxabank, por lo que el nombre lo dice todo. La principal trampa, sin embargo, es que a partir de los 35 años el diferencial pasa al 0,49%, en la media del mercado.
Además, es muy interesante si se contrata bonificada, pero muy cara (euríbor + 1,39%) si no se contratan productos adicionales. En concreto, pide domiciliar una o más nóminas por valor de al menos 3.000 euros al mes y contratar seguro de hogar y plan de pensiones con una aportación mínima de 2.400 euros al año. El préstamo debe ser para primera vivienda y puede llegar a financiar el 95% del precio de compra de la vivienda. El TAE, que incluye los gastos vinculados y otros productos, asciende actualmente al 4,74% bonificada y al 5,46% sin bonificar.
Cajasur tiene prácticamente la misma hipoteca –también se denomina Joven–, con los mismos diferenciales y hasta los 34 años, pero exige, para lograr el mejor precio, contratar un producto más: además de domiciliar nóminas, el seguro y el plan de pensiones, exige tarjeta de crédito o débito con un consumo mínimo de 1.200 euros al año.
Unicaja disputa el trono con la Hipoteca Real Madrid
La hipoteca universal más competitiva la ofrece Unicaja, es la Hipoteca Real Madrid. Pese a ese nombre, la pueden contratar también socios y aficionados de otros equipos, incluido el Barça, y se beneficiarán del mismo precio: euríbor +0,45%. La única ventaja para los madridistas es que el banco corre con los gastos de tasación. Eso sí, Unicaja exige, para hacer el mejor precio, hasta 6 requisitos: domiciliar nóminas por 3.000 euros, seguro del hogar, tarjeta de crédito, seguro de vida, fondos de inversión y certificado de eficiencia energética A. Sin bonificar, se va a un TIN de euríbor +1,55%.
EVO ofrece la mejor hipoteca sin ataduras
La hipoteca inteligente EVO es algo más cara, pero tiene menos vinculación que las anteriores. Bonificada, ofrece un euríbor +0,48% y sin bonificar, un diferencial del 0,88%, por lo que es la mejor opción para los que quieran una hipoteca sin ningún tipo de atadura adicional con el banco. Para acceder al mejor precio, hay que domiciliar nómina, pensión o prestación por desempleo por un mínimo de 600 euros al mes, seguro de hogar y seguro de vida. EVO financia un máximo del 80% del precio si es vivienda habitual y del 60% si es segunda vivienda.
Varios bancos venden hipotecas a euríbor +0,49%, como Cajasur y Kutxabank, que la ofrece también a las personas que quieran subrogarse la hipoteca, es decir, llevársela de su entidad hacia el banco vasco. En estos casos, se exige la contratación de tres productos adicionales y, en el caso de no hacerlo, el diferencial sube al 1,49%.
El Sabadell vende hipotecas a euríbor +0,5%
Unicaja y el Sabadell ofrecen sus hipotecas variables a euríbor +0,50%, ambos con cuatro productos vinculados. En el caso del banco andaluz, nómina, seguro de hogar, seguro de vida y plan de pensiones; en el del catalán, nómina, ambos seguros y también un seguro de protección de pagos. Sin bonificar, el TIN de las dos hipotecas es euríbor +1,50%.
ING ofrece su Hipoteca Naranja Variable a euríbor +0,59%, que asciende en medio punto si no se contratan tres productos. A euríbor +0,60% hay muchas opciones. Ofrecen hipoteca variable con este diferencial Openbank, del grupo Santander, BBVA, Abanca (su Hipoteca Mari Carmen), BBVA (Hipoteca Muface), Ibercaja (Hipoteca Vamos Variable), y Cajamar (Hipotecón tipo Variable).
Hipoteca mixta: la opción a medio camino entre la fija y la variable
Los bancos están haciendo también ofertas en hipotecas mixtas, que tienen un periodo inicial, que suele ir de los 5 a los 10 años, fijo y luego es variable, aunque también las hay con periodos a tipo fijo más cortos. La que tiene los tipos más bajos es a 10 años y la ofrece Openbank, el neobanco del Santander. La primera década se paga un 2,74% fijo y luego, un euríbor con un diferencial del 0,55%, si se domicilian ingresos de al menos 900 euros al mes y se contrata seguro de hogar y seguro de vida. Sin estas vinculaciones, el TIN de los primeros 10 años es del 3,24% y después, de euríbor +1,05%.
La Hipoteca Mixta SoySostenible de Cajamar es aparentemente más atractiva, pero hay que ver todos los gastos. El periodo fijo es a 5 años y con un tipo de interés del 2,35%, y luego, de euríbor +0,60%. El banco, no obstante, exige seis productos para bonificar la hipoteca, sin los que el TIN inicial asciende al 3,35% y el variable, a euríbor +1,60%. Además, los gastos de todos los productos elevarían el TAE al 4,52%, muy por encima del de Openbank.
El Sabadell es el banco que ofrece la hipoteca mixta más variable, pues el periodo inicial a tipo fijo es de solo 3 años. Durante este tiempo, se paga un 2,99% si se contratan tres productos, mientras que sin bonificar, el TIN es del 3,89%. Tras este tiempo, el tipo bonificado que se ofrece es de euríbor +0,65%, o con un diferencial del 1,55% sin contratar productos adicionales.
Ventajas y desventajas de la hipoteca mixta
La ventaja de las hipotecas mixtas es que inicialmente se pagará menos. Si se contrata ahora una variable, con el euríbor a 3,68% y un diferencial alrededor de medio punto, fácilmente se empiece pagando un 4,2% aproximadamente. Las mixtas tienen un tipo fijo más bajo. La desventaja es que es probable que a medio plazo salga más cara: si sigue bajando el euríbor, puede ser que el segundo o tercer año pagáramos menos con una variable que con la mixta, aunque la evolución del índice hipotecario de referencia puede cambiar, por lo que con las variables siempre hay más incertidumbre.
Otra desventaja de las mixtas es que, como eliminan la incertidumbre en los primeros años, luego, cuando se entra en fase variable, el diferencial es en general un poco más alto que en las puramente variables. En todo caso, antes de contratar, hay que tener en cuenta el grado de riesgo e incertidumbre que se está dispuesto a asumir y, en todo caso, si no se quiere asumir ninguno, se puede optar por una hipoteca fija.