La nueva ley por el derecho a la Vivienda, que debe aprobar el Congreso de los diputados este jueves, tiene como uno de sus principales objetivos regular el precio del alquiler residencial en las zonas conocidas como tensionadas, es decir, aquellas donde el precio de la vivienda suponga un esfuerzo por encima de un tercio de la renta familiar. Para hacerlo, las comunidades autónomas tendrán que fijar un índice de referencia por encima del cual no se podrá subir el precio del alquiler. Tampoco se podrán aplicar subidas por encima del 2% Además, se incluyen cláusulas nuevas que obligarán a los propietarios de los inmuebles a pagar las comisiones a la inmobiliaria, que hasta la fecha asumían mayoritariamente los inquilinos. Pero la ley deja abiertas las puertas a otras subidas de precios, según el texto del borrador y las apreciaciones de expertos. Todas estas subidas ya eran posibles antes de esta nueva ley, pero limita 

En borrador de la ley, al que ha tenido acceso ON ECONOMIA, el apartado 6 del artículo 10 versa sobre la prórroga del contrato y contiene una cláusula específica para proteger, en principio, de este tipo de subidas. En ella, se recoge que los nuevos contratos de alquiler no pueden ser más altos que el anterior (más allá del límite del IPC que arrancará en un 2%), "sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior". 

Desde el Sindicat de Llogateres, alertan de que, al no contemplar también la palabra "impuestos" junto a cuotas y gastos, los propietarios podrían repercutir el IBI en el nuevo contrato, independientemente de si lo hacía o no el contrato anterior. Esta sería el posible camino a una subida superior a lo que marque la ley. 

Esto es algo que ya sucede a día de hoy y sucedió mientras fue efectiva la regulación de los alquileres catalana, que después tumbó el Tribunal Constitucional por no ver un marco estatal suficiente para aplicarla. Desde el Sindicat de Llogateres, Enric Aragonés apunta que en el apartado 1 del artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Urbana, los impuestos sí que aparecen.  "Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario", reza este apartado. 

Este apartado se mantiene igual, por lo que fuera de las zonas tensionadas, además del IBI, el propietario está habilitado para cargar al inquilino con los gastos de mantenimiento del piso si así lo pactan ambas partes.  Lo mismo sucederá con los nuevos contratos de alquiler. Siempre que haya un contrato de alquiler previo al firmado, en los cinco años anteriores, este servirá como referencia para que a la vivienda no se le pueda subir el precio aludiendo gastos del piso.

Pero en ningún apartado del nuevo borrador figura que en los nuevos contratos de alquiler no se pueda superar el índice con costes asociados al piso, por lo que, en estos casos, la puerta vuelve a estar abierta a esta subida.  Resumiendo: te podrían cobrar los gastos aparte para superar el precio del mercado regulado si ya te lo cobraban anteriormente o si se trata de un contrato nuevo de alquiler y aquí estaríamos ante el segundo caso en el que podrían subirte el precio por encima de la regulación. 

Reformas y contratos de 10 años

Más allá del IBI y los gastos del piso que te pueden cobrar, existen aún dos supuestos más en que el precio del alquiler puede subir hasta un 10%, más allá del 2% de subida máxima que impone la nueva la Ley. Si el contrato de alquiler que firmas es de diez años, este podrá ser un 10% más caro que el anterior (siempre que respete el precio máximo marcado por la comunidad autónoma en cuestión), como premio a un contrato de larga duración, pero a la postre cuarta forma de que te puedan subir el precio del alquiler por encima de la regulación. 

Y también podrás subir hasta un 10% el precio del alquiler "cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación" en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Sobre esto, el Sindicat de Llogateres alerta de que podrían utilizar pequeñas reformas para subirte el alquiler por encima del 10%, pero hay discrepancias. Josep Maria Espinet, abogado experto en Derecho Inmobiliario, señala que este apartado contempla "los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas". En este Reglamento, se considera una rehabilitación aquella que cueste el 25% o más que la compra de la propiedad reformada. 

A diferencia del Sindicat de Llogateres, que ha denunciado los "agujeros" de la Ley y su puerta abierta a "subidas encubiertas", Espinet cree que son matices que "tienen sentido". "Hay ciertos derechos del propietario que hay que proteger, y lo que se regula es el precio de la renta, no el resto de gastos", contempla Espinet, que cree que "es razonable que exista un premio a los contratos de duración y que el precio del alquiler aumente si el propietario se ha gastado una suma de dinero considerable en reformar la vivienda". 

La regulación del alquiler, además de limitar las subidas en prórrogas de contrato e interanuales al 2% en 2023 (sujeto a cambios año tras año), pone un precio máximo en las zonas tensionadas que será regulado por las comunidades autónomas. En Catalunya, este precio ya está fijado y equivale al precio medio del alquiler de la zona tensionada (en Barcelona en 2022 fue de 1.077 euros).

Este precio será el máximo a fijar en los nuevos contratos de cualquier propietario y en todos los contratos en los que el propietario sea un gran tenedor, esto es, cualquiera que tenga más de cinco pisos. Sin embargo, un particular que no sea gran tenedor podrá mantener a su inquilino un precio superior al índice si el contrato es previo a la aprobación de la ley. Esta no es una excepción que permita que te suban el precio del alquiler, pero sí una limitación de los efectos del índice de referencia y, por tanto, una quinta puerta abierta a que el arrendador cobre al arrendatario un precio por encima de lo que quiere determinar la ley.