Efecto perverso el de la ley que el Parlament de Catalunya aprobó en el 2020 con el fin de limitar el precio de los alquileres con aumentos repentinos, especialmente en los pisos más económicos o bajos. Así, según un estudio de ESADE hay dos derivadas que no van en paralelo. Si bien, el análisis concluye que la ley provocó una reducción global de precios del 5%, este beneficio solo sirvió para rebajar el precio de las viviendas más caras. En cambio, generó un "aumento significativo" en las más baratas, que "tendieron a engancharse" al índice de referencia.
Precios "por encima de Madrid"
Así lo concluye un informe de Esade titulado "Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Catalunya", elaborado por los profesores José García Montalvo, Joan Monras y Josep Maria Raya, que alertan de que la normativa generó "efectos colaterales no deseados". Los autores analizan el efecto que tuvo esta ley, que se empezó a aplicar a finales del 2020 y durante un año y medio, hasta que fue anulada parcialmente por el Tribunal Constitucional. García Montalvo defiende que los datos del estudio también están condicionados por el efecto de la pandemia y que la normativa catalana se empezó a aplicar a finales del 2020. Ha subrayado también que los últimos meses de vigencia de la ley catalana, con los precios recuperándose, los alquileres se encarecían por encima de los de Madrid.
¿Cuáles han sido los problemas?
De la mano con este precio más bajo, el estudio encuentra un descenso en la oferta de alquiler en torno a un 10% de menos contratos firmados, concentrado en las viviendas caras. A la luz de la evidencia de otros lugares eso explica los aumentos repentinos. ¿Por qué? Según ESADE lo desgrana en cuatro líneas de consecuencias que provoca la ley: subir los precios y trasladar viviendas de alquiler a venta, solo accesibles para los hogares de más ingresos; reducir la construcción futura por falta de incentivos; desplazar la demanda a zonas o ciudades limítrofes (donde sí suben los precios); bajar la calidad media de los inmuebles porque los mejores no se ponen de alquiler. Los datos de los economistas Monrás y Montalvo indican, además, un alto grado de incumplimiento, ya que aparecen pisos con alquiler por encima de este índice de referencia. Eso es consistente con la evidencia en otras ciudades de creación de mercados paralelos negros para alquiler a efectos de sortear regulaciones.
Aumentos del 6% al 12%
Así pues, en las viviendas con precios muy bajos, los alquileres afectados por la normativa catalana aumentaron un 12,7%, por un 6,9% por término medio en las zonas donde no se aplicó. En las viviendas de precio bajo, repuntaron un 9,4%, por un 6,4% en zonas donde no estaba en vigor esta normativa; en los pisos de precio medio-bajo, no se notó el efecto, ya que el alquiler aumentó un 6,6% con la aplicación de la norma y un 6,7% donde no se aplicó. Con respecto a las viviendas de alquiler con rentas medias-altas, el precio repuntó un 3,8% con la normativa de contención del alquiler y un 8,1% sin, mientras que a las altas aumentó un 0,6%, por un 7,4% de incremento sin el efecto de esta normativa. En el caso de las viviendas de alquiler de precio muy alto, el precio cayó un 2,9% por efecto de la nueva normativa y repuntó un 6,5% sin.
En una línea propositiva, ESADE pide revisar la ley vigente e impulsar otras medidas. "La solución al problema de la asequibilidad de la vivienda pasa por aumentar la oferta de viviendas de alquiler a través de medidas como colaboración público-privada, reservar un porcentaje de promociones de viviendas para el alquiler, incentivos fiscales para propietarios que pongan las viviendas en el mercado de alquiler asequible y mejorar la seguridad jurídica para propietarios", detallan. También creen que es importante evaluar adecuadamente las políticas de control de alquileres utilizando microdatos y metodologías precisas capaces de vincular causa y efecto de manera creíble. Y a partir de esta misma evidencia, los profesionales de la academia, las políticas públicas y la divulgación tienen que hacer un esfuerzo por estudiar y entender los efectos negativos posibles de las políticas de límites al alquiler.
¿Qué dice la ley del 2020?
El 18 de septiembre de 2020 entró en vigor la ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que tiene el objetivo de contener los precios del alquiler y que se aplica en los nuevos contratos (Ley 11/2020). La normativa afecta a las áreas con mercado de vivienda tensa. Un área de mercado tensa se define así: municipios con más de 20.000 habitantes en qué aplica al menos una de las condiciones siguientes: i) en los últimos cinco años, el crecimiento del alquiler ha sido, anualmente, 3 puntos superior a la inflación (que representan aquellas en que el precio del alquiler había crecido más de un 20% durante el periodo 2014-2019); ii) la renta de alquiler media ha aumentado a un ritmo mayor que la media regional; iii) los hogares destinan en el pago del alquiler más del 30% de su renta media) los hogares jóvenes -menores de 35 años- gastan más del 30% de sus ingresos en alquileres. Fundamentalmente se trata de municipios en torno a la ciudad de Barcelona, así como otros municipios repartidos a lo largo del territorio. En estas áreas el precio no puede aumentar con respecto al contrato anterior —sí fue firmado a los últimos cinco años— y no podrá superar el índice de referencia de precios de la Generalitat. Se trata, por lo tanto, de un control de alquileres de segunda generación que limita el crecimiento de los alquileres entre contratos, muy parecido al caso de Berlín.
La regulación incluye varias excepciones. Primero, si la unidad de vivienda satisface tres de ocho criterios específicos, el límite de alquiler se puede aumentar en un 5%. En segundo lugar, las unidades construidas durante los últimos cinco años y los que han sufrido una renovación sustancial están sujetos a un tope de alquiler sustancialmente más alto. También si los ingresos del arrendador están por debajo de un umbral dado y los ingresos del inquilino están por encima de un cierto nivel, la regulación de los alquileres se relaja. Finalmente, aquellas con más de 150 metros cuadrados quedan excluidas de la regulación. Como ya pasó en París y Berlín, el Tribunal Constitucional (TC) admitió a trámite un recurso de inconstitucionalidad contra la norma, resuelto de manera favorable a abril de 2022. El recurso presentado al TC cuestiona principalmente si las administraciones regionales o municipales tienen competencias para imponer índices de precios que sean vinculantes.
Los expertos coinciden en que hay que aumentar la oferta de vivienda de alquiler, principalmente la pública, aunque también la privada, como solución al problema. El parque de viviendas públicas en España es de los menores de la Unión Europea (0,9 viviendas por cada 100 habitantes, delante en los 12,5 de los Países Bajos o 10,3 de Austria). Por eso hay muchos caminos: la colaboración público-privada (Garcia Montalvo, Raya y Sala, 2021), reservar un porcentaje de cada promoción al alquiler (privado o social), un impuesto en las viviendas vacías o, en positivo, incentivos fiscales para que los propietarios saquen sus viviendas vacías al mercado del alquiler (y especialmente en el segmento de alquiler social) o para que fijen un precio del alquiler asequible.