Madrid y Barcelona cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían convertirse en viviendas en los próximos 20 años. Se trata de 28.000 inmuebles con viabilidad para que ambas ciudades añadan a su parque de viviendas, según se extrae del informe The Office Property Telescope elaborado por la consultora EY. Oficinas con rentas bajas y escaso apetito inversor que se transformarían en residencial alternativo con rentas superiores y un mayor interés por parte de los mercados de capitales.

La tesis del informe de EY se basa en la pérdida de interés que se está viviendo en la inversión dentro del mercado de las oficinas en España. Y es que, según la firma, de enero a julio ha registrado 743 millones de euros de capital transaccionado, lo que supone un descenso del 40% en comparación con los 1.200 millones que se contabilizaron en el mismo periodo de 2022. 

No obstante, Madrid (64%) y Barcelona (33%) siguen acaparando la mayor parte de la actividad del sector. Las cifras son aún más pronunciadas en el mercado internacional total, donde el volumen transaccional mundial ha caído un 70% durante el primer semestre de 2023, pasando desde los 157.000 millones de euros hasta, únicamente, 56.200 millones de euros. 

20.000 oficinas en Madrid y 8.000 en Barcelona

Es por ello que la firma sostiene la reconversión de este tipo de edificaciones en alternativas habitacionales. Así, el informe estima que el mercado de oficinas de Madrid presenta 1,8 millones de metros cuadrados de superficie edificada que, de ser reposicionada a residencial alternativo, implicaría una fuerte valoración para los propietarios de dichos inmuebles y la incorporación de "20.000 unidades de residencial o asimilable".

En este sentido, asegura que supondría una recuperación de los precios medios del alquiler de los edificios de oficinas "prime" ubicados en el centro de los distritos de negocios de, al menos, el 30%, hasta los 44 euros por metro cuadrado al mes. En el caso de Barcelona, la ciudad podría seguir la misma tendencia que Madrid, aunque en menor medida.

Por su parte, Barcelona podría incorporar 8.000 unidades de residencial, o asimilable, si se reposicionaran 763.000 metros cuadrados de superficie edificada de oficinas. Inmuebles que, actualmente, no están consiguiendo la rentabilidad esperada por sus promotores o propietarios. En las mejores zonas de oficinas de Barcelona, los precios podrían llegar a alcanzar los 37 o 39 euros por metro cuadrado al mes. 

Un mercado sobreofertado y una oportunidad para revalorizar inmuebles

El punto principal que destaca EY es que, mientras la oferta de oficinas sigue creciendo en Madrid y Barcelona, cada vez se alquilan menos, dejando gran cantidad de inmuebles vacíos. De este modo, se observa que la contratación bruta de superficie alquilada alcanzó en Madrid los 215.000 metros cuadrados en el primer semestre de 2023, lo que supone una caída de un 9%.

Aunque los precios medios se han mantenido prácticamente inalterados por la inflación, se han incorporado en la capital 120.000 metros cuadrados de oficinas nuevas, hasta alcanzar los 14,6 millones. De esta nueva superficie, 96.000 metros cuadrados son edificios reformados y 24.000 son oficinas de nueva construcción. En cuanto a Barcelona, ha registrado 130.000 metros cuadrados de contratación bruta hasta junio, lo que supone un descenso del 25% interanual.

Del mismo modo que en Madrid, la capital catalana tampoco ha visto crecer los precios medios de alquiler, si bien, se observa de cara al final del ejercicio cierta presión a la baja en el distrito de 22@ desde los máximos históricos alcanzados en 2022. Paralelamente, también ha incrementado la oferta en 210.000 metros cuadrados, de la cual su mayor parte han sido proyectos de nueva construcción (191.000 m²). Así, Barcelona acumula ya más de 6,8 millones de metros cuadrados en su inventario total de oficinas.

Para Javier García-Mateo, socio responsable del sector inmobiliario del área Estrategia y Transacciones de EY, esta nueva tendencia de transformación de oficinas en viviendas alternativas en Madrid y Barcelona "representa una oportunidad significativa de revalorización para los propietarios de estos inmuebles siempre que sigan la hoja de ruta adecuada".

“Este fenómeno podría no solo mitigar la actual escasez de vivienda, sino también pondría en valor un mercado de oficinas que hoy está sobreofertado, eliminando una parte de su inventario para favorecer el aumento de los precios de alquiler de los edificios que permanezcan", añade García-Mateo.

Asimismo, el experto sostiene que el mercado inmobiliario no puede seguir obviando la consolidación del teletrabajo y la necesidad de ofrecer viviendas en alquiler con servicios a los ciudadanos. "Esta transformación debe llevarse a cabo dentro del casco urbano, no en las ciudades dormitorio, como se ha hecho hasta la fecha”, concluye.

Conversión de inmuebles fuera de las zonas de negocio

El análisis realizado por EY muestra como en Madrid la mayor parte de los edificios del casco urbano que no estén en el eje Castellana, Azca o Cuatro Torres Business Area son ya susceptibles de reconversión a residencial alternativo, "fenómeno que se irá materializando de forma progresiva". De esta manera, en los distritos de Chamartín, Salamanca, Chamberí, Retiro, o incluso en Manoteras, sería ya más viable el uso residencial sobre la edificabilidad de oficinas existente, según indica el informe.

Esto supone eliminar el 13% del inventario total de oficinas existente en la actualidad. De este modo, en la periferia, zonas como Pozuelo de Alarcón, Aravaca, Arroyo de la Vega o Alcobendas podrían acoger el uso residencial alternativo de forma creciente como alternativa a sus oficinas que presenten peor rendimiento. "Hasta 20.000 nuevas unidades residenciales en alquiler o en venta podrían llegar a sustituir un inventario de oficinas obsoleto y dinamizar una reubicación de la centralidad de oficinas hacia Madrid Distrito Norte", destacan desde la consultora.

Respecto a Barcelona, señalan que la tendencia también es hacia la progresiva consolidación del área de negocios, en este caso el 22@, como la nueva centralidad de oficinas en la ciudad. Al mismo tiempo, se podrían incorporar 8.000 viviendas en zonas del casco urbano, a la vez que se destruye el 11% de su inventario total de oficinas, donde el rendimiento del residencial es ya mucho más elevado que el de los edificios de oficinas del momento.