El mercado inmobiliario de vivienda residencial en venta o alquiler seguirá en recesión en España el próximo año, pese a que la evolución del sector en 2023 es mucho mejor que la de cualquier año de la década precedente, según el profesor titular de Economía de la UB y Director del Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la UB, Gonzalo Bernardos, responsable del Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2023, que elabora para la consultora inmobiliaria Forcadell. Este experto inmobiliario ha citado tres elementos básicos como causas de "la recesión, que no crisis" del sector: un menor crecimiento económico -alrededor del 1,5%-, una inferior creación de empleo y la persistencia de tipos de interés elevados que ha redundado en la reducción del nuevo crédito proporcionado por los bancos. Así mismo, un cuarto elemento sería los efectos colaterales aún de la Ley de la Vivienda.
En este contexto, ha descendido el mercado residencial de venta, se ha registrado una importante contracción de la oferta del alquiler convencional y la disminución del precio de numerosos activos comerciales. En concreto, el informe pronostica que en España la venta de viviendas retrocederá un 15% y el precio lo hará en un 5%, en 2023. Con vistas a 2024, el descenso de las transacciones será del 10% y el precio lo hará en un 3%, ya que se sumará un menor crecimiento económico y un inferior empleo, con la presión aun de los tipos de interés altos en el primer semestre. De cara a la segunda mitad de 2024, se espera una cierta reactivación, puesto que probablemente el precio del dinero empiece a bajar, hasta el 3,5% como máximo, y la economía se reactivará, según Bernardos.
Respecto a la obra nueva, la construcción de nuevos inmuebles aumentará hasta 105.000, pese a que la demanda llega a 250.000 hogares en el presente año; y la entrega de viviendas se efectuará porque se contabilizan las unidades compradas sobre plano en 2022. El motivo es que los compradores adquirieron las viviendas a un precio superior al del año anterior junto con la escasa oferta.
El alquiler, bajo mínimos
Gonzalo Bernardos ha manifestado durante la presentación del informe este miércoles que la expectativa de un control de precios espanta a los propietarios y estos han reducido la oferta de viviendas de alquiler, lo que "ha generado una gran escasez de inmuebles y que sea habitual en las grandes ciudades que haya más de 10 interesados por cada vivienda disponible".
Los excluidos del mercado son a los que teóricamente la ley pretendía favorecer, familias con menos ingresos, avisan los expertos, quienes auguran, tras la entrada en vigor de la nueva norma, "un gran desplazamiento de viviendas desde el mercado convencional al de arrendamiento de temporada y al turístico en aquellas localidades donde aún es posible conseguir una licencia".
En 2023, el precio del alquiler aumentará un 7,5% debido al elevado exceso de demanda generado por los escasos incentivos y las nuevas penalizaciones que tienen los inversores, si desean adquirir una vivienda y destinarla al arrendamiento. Esta situación hará que en 2024 la situación no mejore y la oferta siga muy restringida. Una de las consecuencias será que, en todo el Estado, el precio del alquiler aumente un nuevo 3% y las habitaciones en las grandes ciudades lo hagan un 10%. Ello abocará a numerosos jóvenes a optar por el coliving, lo que contribuirá a que el alquiler de habitaciones sea el "mercado estrella, especialmente en las grandes ciudades".
Sin pisos turísticos, los municipios morirán
Respecto a la nueva ley que el Govern ha aprobado para regular los pisos turísticos, el experto en el sector ha asegurado que será la muerte económica de algunos municipios de la costa catalana. Bernardos ha manifestado que, en la provincia de Girona y parte de la de Tarragona, limitar el número de pisos turísticos pone en riesgo la llegada de turistas y algunas de las poblaciones costeras se quedarán sin su principal motor económico y de creación de empleo. Ha matizado que es favorable a una regulación, pero no comparte el contenido de la medida promovida por el Govern. Además, advirtió de que eliminar la licencia de los pisos turísticos, de la que dijo que es un derecho adquirido de los propietarios, no está "nada claro" que se pueda llevar a cabo. "Si van a los juzgados, estoy convencido de que la podrán mantener", indicó en la rueda de prensa de presentación del estudio.
Locales y oficinas
En el mercado de naves logísticas, el estudio distingue entre Barcelona y Madrid, siendo la primera "bastante más valorada que la segunda por los inversores", mientras que en el mercado de locales comerciales, la reactivación ha venido de la mano del turismo, siendo los distritos barceloneses de Ciutat Vella y el Eixample los más favorecidos. Esta coyuntura se repetirá en 2024, pues "los ciudadanos europeos seguirán viajando casi tanto como lo han hecho en el último año, a pesar de la deficiente situación económica".
Por el contrario, el mercado con peor evolución ha sido el de oficinas, "que ha entrado en una crisis que durará al menos un lustro en Barcelona y un trienio en Madrid", indica el informe, en el que el distrito 22@ aparece como el lugar donde hay una mayor concentración de empresas innovadoras, con un exceso de oferta equivalente a 350.000 m². Sobre el segmento de oficinas y el barrio del 22@, Manel de Bes, director del departamento de oficinas de Forcadell, ha discrepado con la visión de Bernardos, en el sentido de que el consultor de la inmobiliaria defiende que en dos o tres años habrá demanda suficiente para absorber el 20% de desocupación que se registra actualmente en la oferta de oficinas en el 22@ y que, pese a que es un porcentaje alto, lo adecuado sería que estuviera en un 13% o 15% dada la demanda existente de corporaciones empresariales para establecerse en Barcelona.