El precio de la vivienda (nueva y de segunda mano) sigue por las nubes. El motivo no es otro que la escasez de oferta. Aunque el problema se extiende por todo el país, hay dos ciudades líderes: Barcelona y Madrid. La fuerte demanda les hace ser las más caras. Y precisamente en estas ciudades es donde se registran también las mayores diferencias de precios por barrios o distritos, del doble en el caso de la Ciudad Condal y del triple en el caso de la capital española.
Así lo pone de relieve el informe presentado este lunes por Sociedad de Tasación, donde se confirma que el precio de la vivienda nueva continúa incrementándose y alcanzó a cierre de junio el máximo de la serie histórica (2.930 euros por m2) tras un incremento interanual del 4,3%. La firma estima que dicho precio incluso registrará un nuevo máximo al cierre de 2024, que se situaría en 2.979 euros por m2 con una variación interanual positiva del 3,8%.
Barcelona (con 5.262 euros por m2) y Madrid (con 4.493 euros por m2) continúan siendo las capitales con el importe medio más elevado, pese a que los mayores incrementos se detectan en aquellas ubicaciones donde prevalece una demanda extranjera fuerte y una importante demanda de segunda residencia. Principalmente en la costa. Es el caso de Málaga y Palma de Mallorca, donde suben un 6,5% y un 5,7%.
Aunque lo más destacable es, que en capitales como Madrid y Barcelona, se registra una gran polarización en el precio de la vivienda nueva, con diferencias de hasta 4.000 euros por m2 entre sus distritos. En Madrid, por ejemplo, el unitario oscila entre los 7.628 euros por m2 en el Barrio Salamanca y los 2.728 euros por m2 en Vicálvaro. Lo que supone una diferencia del 179%, es decir, de casi el triple entre uno y otro barrio.
Lo mismo ocurre en Barcelona, donde el precio medio más elevado se sitúa en el distrito de Sant Gervasi, que alcanza los 8.094 euros por m2. Mientras que el menor se ubica en Nou Barris, al ser de 3.810 euros por m2. En este caso, la diferencia es del 112%. Es decir, de más del doble.
Las cinco ciudades con más demanda de vivienda
En general, la producción de vivienda nueva se concentra en las localizaciones con mayor demanda, apunta Sociedad de Tasación. Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Alicante son las cinco provincias donde más solicitud de vivienda existe y concentran el 43% de la oferta de vivienda que sale al mercado. A su vez, el 59% de la obra nueva se concentra en 10 de las 50 provincias que hay en el país.
Al top cinco anterior habría que sumar Valencia, Islas Baleares, Navarra, Murcia y Cádiz. El 40% restante está muy diversificado, se trata de provincias que producen menos de 2.000 viviendas al año. Pese a que la construcción de obra nueva se sitúa sobre todo en los mercados que están mostrando un mayor dinamismo, la demanda de vivienda nueva continúa pujante y sigue siendo muy superior al volumen de producto terminado que sale al mercado. Un desequilibrio cada vez más acentuado que se traduce en mayores tensiones en los precios de obra nueva.
"Hay un problema de oferta y son muchas las razones que lo explican", señalaba en la presentación Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación. Por una parte está el suelo que dejó la crisis de 2008 en fase urbanizable y que se ha transformado a solar. "Se dejó de generar suelo urbano. Es laborioso y costoso. Y ahora mismo las condiciones financieras no se dan". La banca antes financiaba este tipo de suelo, pero tras la burbuja, lo ha dejado atrás.
Por otra parte, está la escasez de mano de obra. "Tenemos un serio problema". Pese a todo el tiempo que ha pasado desde la crisis del 2008, se sigue arrastrando este problema porque muchos trabajadores se cambiaron de sector. "Nos quedamos sin mano de obra especializada".
Así, una de las tendencias que viene protagonizando el mercado de la obra nueva post-Covid19 es el auge del coste de construcción. De acuerdo con los datos de Sociedad de Tasación, este indicador ha alcanzado en junio de 2024 los 1.310 euros por m2 tras experimentar un incremento interanual del 9,1%, lo que supone la cifra más alta de la serie histórica. En los últimos cuatro años, el coste de construcción ha registrado incrementos del entorno del 30%.