El coste de la vivienda, por los aires. En los últimos años, el mercado de compra de vivienda en el país ha sufrido un repunte significativo de los precios, llegando a experimentar alzas de hasta el 37,5% en apenas una década, según datos del INE. En este sentido, en el caso de España, la preocupación por la vivienda se ha duplicado en los últimos tres años y el 22% de la población española considera el problema de la vivienda como uno de los dos principales retos que afronta el país.
Ante esta situación se ha puesto de moda una nueva forma para poder acceder a una vivienda y ahorrar: cambiar de uso. Esto es una práctica que consiste en adquirir un inmueble de segunda mano como podría ser un local comercial o un almacén y convertirlo en vivienda. De hecho, desde finales de 2021 se han producido más de 27.700 cambios de uso en España. Según datos de la Dirección General de Catastro, principalmente se han llevado a cabo cambios de locales procedentes de uso industrial, almacenamiento o comercio.
Modificación del uso del espacio
Sin embargo, hay varios factores a tener en cuenta con estos cambios. Según informa la inmobiliaria Tecnocasa, “hay que realizar muchos trámites y cumplir una serie de requerimientos y, aun así, no siempre es posible llevarlo a cabo. Los requisitos y trámites dependen de cada ayuntamiento y cada comunidad autónoma”. En este sentido, añaden que “es muy importante saber si el inmueble se encuentra en una zona urbanizable y si es posible modificar su uso. Por lo tanto, hay que hacer una consulta urbanística al ayuntamiento correspondiente. Si es posible este cambio de uso, hay que presentar una licencia con un proyecto técnico”, precisan, y añaden que "todo este proceso administrativo puede llevar su tiempo y su dinero, en algunos casos más de un año".
"Hay que cumplir con los requisitos de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia oportunos, además de tener muy en cuenta los costes de la reforma para conseguir que se pueda vivir en ese inmueble. Es clave e indispensable acudir a expertos en urbanismo y arquitectos para llevarlo a cabo, desde la presentación del proyecto hasta conseguir la cédula de habitabilidad", concluyen.
Diferencia de precio del 35%
En cuanto a la repercusión en el bolsillo, con solo adquirir un local versus una vivienda hay una diferencia del 35%. Además, solo el simple hecho de convertir un local en vivienda revaloriza esa propiedad. Además, hay que tener en cuenta que estos precios son solo de compra, por lo que posteriormente habrá que añadir otros gastos derivados de las licencias y trámites para convertir un local comercial en una vivienda y el coste correspondiente de la reforma del mismo. Los gastos de tramitación y licencia rondan los 1.200 euros, mientras que convertir un local de 50 metros cuadrados rondaría los 20.000 euros.
Finalmente, los requisitos para habilitar un local como vivienda pasan por obtener un permiso de la comunidad de vecinos, estar ubicado en suelo urbano y que el espacio cuente con una serie de condiciones mínimas de habitabilidad (contar con una fachada de un tamaño mínimo, disponer de ventanas al exterior o que en el habitáculo entre luz natural). En el caso de Catalunya, también hay que tener en cuenta la densidad urbana (superficie construida del edificio y actuaciones de nueva planta: patio de luces, patios de ventilación, la superficie de planta baja que ultrapase la profundidad edificable y el sótano).
Según el Artículo 180.2 de las ordenanzas metropolitanas de edificación: En las zonas de casco antiguo y densificación urbana, se entiende por superficie construida del edificio en actuaciones de nueva planta, la comprendida entre los cierres exteriores. Se incluyen los patios de luces y patios de ventilación y se excluyen los cuerpos salientes, la superficie de planta baja que rebase la profundidad edificable, y los sótanos. Según el Artículo 180.3 de las ordenanzas metropolitanas de edificación, en el resto de zonas, para el cálculo de la superficie construida del edificio, se adoptarán los mismos criterios que establecen las normas urbanísticas del PGM para el cómputo de la edificabilidad.