A partir de este jueves, 3 de abril, entra en vigor una modificación clave en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que impactará directamente en la regulación del alquiler turístico en España. Esta medida no afectará a todas las comunidades autónomas y Catalunya es una de ellas, puesto que es una medida que modifica la Ley de Propiedad Horizontal que se aplica en el conjunto del Estado, mientras que Catalunya se rige por el Codi Civil Català y, por lo tanto, la prohibición de pisos turísticos ya se podía hacer desde hace años. 

De hecho, uno de los grandes problemas que ha llevado al incremento de los precios de los alquileres en España tiene que ver con el turismo, ya que muchos propietarios de viviendas particulares hace años que se apuntaron a portales como Airbnb para alquiler sus casas y pisos en periodos vacacionales, generando una enorme problemática para todo el país, especialmente en las grandes ciudades, por la escasa oferta para sus habitantes. Para poner freno a esta problemática, a partir de este jueves se establece que las comunidades de vecinos tendrán que tener la última palabra a la hora de instalar nuevas viviendas de uso turístico en sus edificios.

Según informan desde el Gobierno, este cambio se trata de una modificación normativa --Ley Orgánica 1/2025-- impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que lidera Isabel Rodríguez, con la finalidad "de empoderar a los vecinos" y preservar la función social de la vivienda. Esta iniciativa, que fue aprobada hace unas semanas en el Congreso, se ha desarrollado con la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y las comunidades autónomas y establece que la instalación de viviendas de uso turístico requerirá "el acuerdo expreso" por parte de la comunidad de propietarios, sin necesidad que se modifique el título constitutivo o los estados, como ocurría hasta ahora.

¿En qué consiste la modificación?

Así, para que se puedan instalar nuevos pisos turísticos, el acuerdo expreso para aprobar un piso turístico, limitarlo, acondicionarlo o prohibirlo requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Con esta medida, el Gobierno busca "empoderar" a las comunidades de propietarios con la finalidad de exigir una autorización previa a los pisos turísticos.

Paralelamente, el Ejecutivo también trabaja en un paquete fiscal que, entre otros puntos, pretende que los alquileres turísticos sean considerados una actividad económica más y soporten un IVA. Así, el gobierno de Pedro Sánchez considera que hay un "gran consenso social" para prohibir, limitar o regular los alojamientos turísticos que, señala, están chocando con el derecho a una vivienda digna, elevando el precio del alquiler y limitando la oferta del arrendamiento residencial. "Hacen falta menos Airbnb y más viviendas", ha manifestado la ministra Isabel Rodríguez, que es partidaria de prohibirlos en aquellas zonas donde más afecta esta problemática.

Número oficial de registro

Más allá de esta modificación, el Ejecutivo ha creado una "ventana única digital" para que los propietarios de viviendas de alquiler de corta duración --sean turísticos o temporales-- obtengan un número oficial de registro que acredite que cumplen con la legalidad vigente.

Con el objetivo de evitar el fraude con la comercialización de alquileres de corta duración, este registro entrará en vigor en julio, aunque desde principios de año ya admite solicitudes. Desde enero ya se han presentado 18.104 solicitudes, de las cuales el 49% se han concedido, el 11% han sido descartadas, y el resto están en tramitación. Desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas creen que esta ley da seguridad jurídica a las comunidades de propietarios y a los administradores de fincas y subrayan los problemas de convivencia que generan los pisos turísticos.

Los hoteleros, por su parte, reiteran que hay que frenar el "desbarajuste" de los pisos turísticos, mientras que las plataformas reclaman un diálogo "constructivo" y limitaciones "justas, proporcionadas y necesarias".

El caso de Catalunya

En el caso de Catalunya, los pisos turísticos se pueden prohibir desde 2006, tal como se recoge en el Artículo 553-11 del libro quinto del Código Civil Catalán, que regula los estatutos de las comunidades de propietarios.

Esta norma se modificó en 2015, año en el que se añadió que para que esta prohibición de pisos turísticos fuera oponible a terceros, el veto se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad. “Es decir, si hay un nuevo propietario que compra uno de los pisos en una comunidad donde se ha prohibido el uso de pisos turísticos, no podrá destinarlo para este uso”, indica el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, Lorenzo Viñas.