Escritura de la propiedad, certificado final de obra, cédula de habitabilidad y, en los últimos tiempos, el acta de la última reunión de vecinos. Esta es la última tendencia y recomendación que los gestores dan antes de comprar una vivienda o, incluso, alquilar a uno. Son muchos los despachos de abogados y asesores que en los últimos tiempos están fomentando esta práctica para evitar sorpresas desagradables pero es ahora cuando, esta información, está tomando bastante y a través del boca oreja ya se toma seriamente. ON ECONOMIA lo ha podido confirmar con diferentes agentes inmobiliarios e, incluso arquitectos, que prefieren guardar el anonimato.

La ITE de los edificios

La mayoría de ellos coinciden con que este documento se demanda más en zonas con edificios o grandes ciudades como Badalona o Barcelona, ​​frente a zonas más residenciales de casas como la comarca del Maresme. En términos generales se habla de acta de vecinos, pero también de certificado de comunidad para saber si el edificio tiene la ITE en vigor, una especie de ITV de los vehículos pero por construcciones. Sus siglas responden a Inspección Técnica de Edificaciones y sirve para corroborar si existen derramas pendientes o fondos de la comunidad para futuras derramas, entre otros.

El valor del acta de vecinos

Però volviendo al acta, constituye uno de los instrumentos más importantes para garantizar la seguridad jurídica a las comunidades de propietarios. La misma normativa exige que los acuerdos adoptados a las Juntas de propietarios se reflejen en el libro de actas, así se establece en el artículo diecinueve de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Eso quiere decir que si unos vecinos hacen demasiado ruido, hay un piso okupado o, incluso, existen discrepancias en la misma comunidad, eso queda reflejado en estas actas. El mismo artículo diecinueve de la LPH, en el apartado 3, establece la obligación de remitir las actas a los propietarios, los cuales tienen reconocido el derecho de acceso al libro que las contiene.

Por lo tanto, es un derecho en el cual también puede optar el futuro propietario pero con matices. La empresa Forlopd, especializada en seguridad de la información, recuerda que la ley actual española "no hace diferencias entre tipo de propietarios en relación con el momento de la adquisición del inmueble" y subraya "tener en cuenta que el contenido de las actas incluye datos personales, entre otros, relación de asistentes y sus cargos respectivos, nombres de los propietarios que hubieran votado a favor y en contra de los acuerdos, así como cuotas de participación".

Pero las leyes siempre son interpretables. Asimismo, hay una doctrina que establece que el derecho de información de los propietarios no es un derecho individual, sino colectivo. De hecho, ya hay una sentencia del año 2004 del Tribunal Supremo que no se puede entender como un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como pasa en el ámbito de las sociedades anónimas. Así pues, Forlopd concluye que "en caso de que queramos defender el acceso por parte de cualquier propietario a las actas (ya sea nuevo o no), podríamos volver a remitirnos al artículo 19 de la LPH, que específicamente regula eso, y que en el apartado 3 exige que estas sean enviadas a todos los propietarios". Así pues, si al comprador o gestor realmente le interesa, no imposibilita esta acta al futuro vecino. De esta manera, la comunicación de datos tendrá que limitarse a aquellos que resulten "adecuados, pertinentes y limitados" para el cumplimiento de la finalidad que legitima el acceso a estos, que en estos supuestos viene referido al buen gobierno de la comunidad y a su control. Y de aquí, la legitimidad de un futuro vecino a tener derecho a la información. Pero también se deriva que tiene unos derechos, aunque limitados en el tiempo y, como consecuencia, en lo que opta es a la lectura de la última acta de vecinos.

El poder de la comunidad de vecinos

Si entramos en detalle, ya hay aspectos que se recogen en las actas que son realmente interesantes para un comprador. El diciembre pasado, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo avaló el veto a los alquileres turísticos en aquellas comunidades de vecinos que lo prohíban expresamente a sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. A través de dos sentencias, el tribunal considera que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica. Aunque aclara que en los casos examinados no se trata de aplicar la Ley de propiedad horizontal, que dispone que el acuerdo por el cual se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, sino de determinar si en los estatutos comunitarios hay una prohibición destinar los pisos al uso turístico. Saber si aquellos vecinos vetan el uso de pisos turísticos es un dato muy relevante.

Así pues, cuando se produce una operación inmobiliaria todo el mundo tiene derechos y deberes, también el comprador. A modo de ejemplo y, más allá del acta de vecinos, también encontramos otros como el contrato de arras. En este, los dos intervinientes se comprometen a hacer la compraventa y el comprador entrega una cuantía que se descontará del precio final del inmueble. Pero los otros documentos, sujetos a la voluntad de cada lado, ni son obligatorios ni prohibitivos. Además, en el caso de la solicitud del acta de la comunidad de vecinos, no solo se produce entre compradores particulares, sino también se ha dado por parte de los mismos bancos o entidades que ponen a subasta viviendas y a las cuales les interesa saber el valor real final del inmueble o los suyos acondicionados.