Este jueves se aprueba la Ley por el Derecho a la Vivienda en el pleno del Congreso, tras el pacto entre el Gobierno de España y las formaciones políticas ERC y EH Bildu. Se trata de una norma que aborda diferentes cuestiones como el límite a los precios del alquiler en zonas tensionadas, la creación de un nuevo índice de referencia que sustituya al IPC, la modificación del concepto de gran tenedor, la prohibición de vivienda pública a fondos de inversión o el impedimento de los desahucios sin fecha y hora entre otras.

Muchas de las medidas incluidas tienen que ver con el objetivo de hacer más asequible la vivienda de alquiler e impedir que se produzcan subidas de precio que puedan considerarse abusivas. No obstante, hay diferentes casos en los que el inquilino podrá pagar más por el alquiler, pese a los límites que supondrá la implementación de la nueva ley del 2% en 2023, del 3% en 2024 y que irá variando en los próximos años en función del nuevo índice que elabore el Instituto Nacional de Estadística.

Asimismo, también existen casos en los que se puede mantener un precio de la renta por encima de los nuevos límites que establezca la ley. De este modo, si bien se incluyen topes al alquiler para los nuevos contratos, en el caso de los pequeños propietarios (aquellos que posean menos de 5 viviendas), la norma no contempla una bajada del precio si este supera el límite establecido por el nuevo índice.

Obligado a congelar el precio, pero no a bajarlo

Cabe aclarar que la ley otorga a las comunidades la decisión de declarar un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado. Para ello, el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos tiene que superar el 30% de la renta media de los hogares. También sería suficiente si el precio de compra o alquiler ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. 

De este modo, en esas zonas las rentas se toparán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños arrendadores, así como mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.

Los precios de los contratos vigentes en las zonas tensionadas quedarán congelados durante tres años, en el caso de los pequeños propietarios, mientras que a los grandes tenedores, se les aplicará el precio que marque un nuevo sistema de índices de precios de referencia. La controversia se da en que, a los pequeños arrendadores con contratos vigentes no se les podrá exigir que bajen el precio al tope que marque el índice.

"Un pequeño tenedor está obligado a dejar el precio congelado, pero si ese precio ya estuviera por encima de lo que marca el índice antes de la aprobación de la ley, no estaría obligado a bajarlo", explican desde el Sindicato de Inquilinos a ON ECONOMÍA. En este sentido, desde la organización destacan que se trata de un agujero que perjudica a las personas que viven de alquiler, puesto que consideran que la ley debería contemplar el límite a todas las viviendas, sean de grandes o pequeños tenedores.

El problema de la retroactividad

"El que paga el alquiler es el inquilino y creemos que se tienen que proteger a todos de las subidas abusivas. Independientemente del número de viviendas que tenga el propietario. Todas deberían tener que bajar los precios a lo que marque el índice, teniendo en cuenta que este precio tiene unos valores muy elevados ya. El índice refleja los precios de una vivienda en una zona concreta basándose en las fianzas depositadas en los últimos 5 años, por lo tanto, estamos hablando de un valor de mercado", aseveran desde el Sindicato de Inquilinos.

Por su parte, Sonia Buntué, country manager de Unlatch España, compañía especializada en la digitalización del sector inmobiliario, explica que otro problema que tiene la norma en este aspecto es el de cómo podrá aplicar la retroactividad. En este sentido, destaca que, en el caso de un gran arrendador, el conflicto puede generarse al obligar a aplicar una bajada cuando el contrato ya estuviera vigente antes de la aprobación de la ley.

"Los expertos con los que hablamos, del mundo promotor y de despachos de abogados especializados en inmobiliario cuestionan el hecho de que se pueda aplicar la retroactividad, más allá de pequeño o gran propietario. Existen muchas dudas porque hay una especie de vacío en la ley", señala.

Asimismo, Buntué hace hincapié en que la potestad la siguen teniendo las comunidades autónomas y que sigue habiendo una necesidad de mayor vivienda pública social. "En cualquier caso, es una ley que está generando mucha polémica. El mundo promotor la ha acogido mal y tampoco se ve como una solución final al problema de la vivienda para el ciudadano", añade.