Hace unas décadas tener un local en una ciudad era una garantía de ingresos de por vida. La llegada de Internet y los nuevos usos de compra de los españoles han matado esta gallina de los huevos de oro y son muchos los locales de barrio que están vacíos y que ahora buscan un nuevo uso como viviendas a pie de calle. Más recientemente, también las oficinas han padecido incrementos de desocupación, en parte por el teletrabajo surgido con la pandemia del Covid-19 y en parte, por construcción excesiva sobre todo en poblaciones cercanas a las grandes ciudades. Un fenómeno que no se vive en las oficinas “premium” y céntricas, —dicen los expertos— pero que ha llegado a las periferias. La falta de vivienda es la otra cara de la moneda.
Está previsto que en pleno de la Comunidad de Madrid del próximo jueves, día 20, se apruebe la Ley de Medidas Urbanísticas para la Promoción de Vivienda Protegida por la que durante un periodo de tres años, los que se acojan a ella podrán reconvertir edificios de oficinas o suelos destinados a oficinas en viviendas que deberán emplearse a alquiler protegido por un periodo no inferior a 15 años. Transcurrido este plazo y, aunque aún falta conocer los últimos extremos del proyecto, se consideran viviendas libres, tanto para fijar el alquiler como para proceder a su venta. Las estimaciones apuntan a convertir 1,8 millones de metros cuadrados que supondrían una oferta de alquiler de más de 20.000 viviendas, según el estudio de la consultora EY y de la inmobiliaria Atlas Real Estate.
Una medida drástica para paliar la falta de vivienda en la capital que ha provocado un fuerte incremento de precios tanto en la compraventa como en el alquiler. La noticia debe pasar por el filtro de la rentabilidad. Si el coste del suelo es elevado o la transformación de la oficina a vivienda muy costosa, la idea del Gobierno de Isabel Díaz Ayuso puede tropezar con la realidad de los números.
Las estimaciones apuntan a convertir 1,8 millones de metros cuadrados que supondrían una oferta de alquiler de más de 20.000 viviendas
El consejero delegado de la inmobiliaria Aedas Home, David Martínez, declaraba recientemente en un encuentro informativo que celebraba cualquier iniciativa para poner más vivienda en el mercado e indicaba que “en la medida que eso se apruebe, Aedas estará interesado y querrá ser un actor relevante”.
Al margen de esta normativa específica, algunas viviendas singulares cercanas a la zona de El Retiro madrileño han abandonado su uso de oficinas para convertirse en viviendas de lujo a elevadísimos precios que, en ocasiones, superan los seis millones de euros por unidad. Estas operaciones que exigen de mucha inversión, se están realizando a través de fondos de capital riesgo y están muy profesionalizadas e interviene tanto capital español como extranjero, preferentemente latinoamericano.
Según un estudio de la sociedad de tasación Uve Valoraciones, Madrid cuenta con un parque de 3.019.760 viviendas y faltan 76.982 casas, por lo que el porcentaje de déficit asciende al 2,55%. Además, Madrid es la que presenta una tasa de uso más alta (94,4%), esto es, el porcentaje de vivienda que está siendo habitada (de forma permanente o temporal) respecto al número total de viviendas. En el caso de Barcelona, faltan 85.371 viviendas en un parque que cuenta con 2.631.929 casas, lo que supone un déficit del 3,24%. Estas dos ciudades, junto con las Islas Baleares, presentan los mayores problemas de vivienda. Baleares muestra la tasa de déficit más alta, del 6,98%. El archipiélago cuenta con 665.315 casas construidas, insuficientes para la demanda, por lo que se necesitarían 46.413 viviendas adicionales para llegar a un equilibrio entre oferta y demanda.
Vivir en el antiguo bar
Todavía no existen cifras oficiales, pero la conversión de locales comerciales en viviendas a pie de calle es un fenómeno que en Madrid se aprecia fácilmente con solo darse un paseo. Este fenómeno está siendo muy común en zonas cercanas al centro de la ciudad donde negocios tradicionales como un bar se han convertido en una vivienda, no pocas veces turística. La dificultad de supervivencia de muchos negocios se resuelve con la transformación a vivienda.
La firma Arquitectura CBC apuntan a la rentabilidad que se puede obtener tanto alquilando la nueva vivienda como vendiéndola posteriormente frente a la que se logra como local comercial. Según estos expertos, la Comunidad de Madrid exige cumplir con unos requisitos mínimos para poder transformar un local en vivienda ya que no todos los locales pueden ser vivienda: La superficie mínima debe ser de 40 metros cuadrados útiles; la fachada exterior debe tener una altura mínima de 3,30 metros; la altura libre de al menos 2,50 metros con excepción de los baños y otros espacios no habitables que pueden tener un mínimo de 2,20 metros; los baños deben tener una superficie mínima de 3 metros cuadrados; Si hay dormitorio, este debe tener una superficie mínima de 12 metros cuadrados; de haber dos, la superficie mínima del segundo será de 7 metros cuadrados; la cocina debe tener salida independiente de humos; no se permiten sótanos, en el caso de existir, y, por último, los espacios deben contar con un 1/20 de superficie para ventilación y 12% para entrada de luz natural.
El coste de las licencias para la aprobación de esta conversión oscila entre los 1.800 euros para locales de hasta 60 metros cuadros, hasta los 2.750 euros cuando no sobrepasan los 150 metros cuadrados de vivienda. Uno de los requisitos finales una vez aprobada la conversión y pagadas las tasas es escriturar el cambio de uso ante notario e inscribirlo en el registro de la propiedad.