El fuerte aumento del precio de la vivienda en las grandes urbes está provocando un desplazamiento de la demanda hacia zonas periféricas más asequibles, un patrón conocido como “mancha de aceite”, según se recoge en un informe sectorial inmobiliario de CaixaBank Research. Unos precios que seguirán aumentando en los próximos años en niveles parecidos al pasado 2024. No es la única migración de los compradores. El estudio concluye, igualmente, que se prevé que una tendencia expansiva de las segundas residencias hacia la "España fresca", en el noroeste peninsular, huyendo de las altas temperaturas, mientras que las zonas turísticas tradicionales registran un avance más suave de la demanda.

Respecto al incremento de precios en los últimos años, el trabajo de CaixaBank Research señala que a pesar de las diferencias entre países en la Eurozona, en general preocupa el fuerte crecimiento del coste de la vivienda, pues se detecta una sobrevaloración en el 80% de los mercados residenciales de la zona euros. Sobre España, señala que se está posicionado entre los destinos más atractivos para la inversión internacional en inmobiliario comercial entre las principales economías europeas gracias a unos fundamentales macroeconómicos sólidos, especialmente en los segmentos residencial, hotelero y logístico.

Análisis de 2024

Sobre el pasado 2024, el informe apunta que el mercado inmobiliario español se aceleró, apoyado en la bajada de los tipos de interés y en un “significativo” crecimiento del PIB del 3,2%. Así, los indicadores del sector iban ganando velocidad a medida que transcurría el año: la demanda de vivienda recobró dinamismo tras descender puntualmente en 2023, gracias al cambio de la política monetaria, la creación de empleo, unos flujos migratorios significativos y la fortaleza de la demanda extranjera.

Sobre el precio, también fue ganando intensidad a lo largo de 2024, con avances en torno al 7%-8% frente al 4% del ejercicio anterior. Sin embargo, esa fortaleza de la demanda y de los precios se produce en un contexto de “clamorosa escasez de oferta de vivienda”, siendo este el principal desequilibrio que afronta el sector inmobiliario, tanto en el mercado de compraventa como, sobre todo, de alquiler.

Sin temor a una corrección brusca

Todo ello junto con la ausencia de otros desequilibrios relacionados con el crecimiento excesivo del crédito hipotecario y del crédito promotor, o con la relajación de las condiciones de acceso al crédito, apaciguan los temores de que se produzca una corrección brusca como la que tuvo lugar tras el anterior ciclo expansivo de 2000 a 2007 (conocido como el boom inmobiliario que acarreó nefastas consecuencias para el sector inmobiliario y bancario, y para el conjunto de la economía.

En este sentido, los posibles riesgos sobre la estabilidad financiera son bajos, si bien las repercusiones sociales de esta falta de vivienda son “palmarias”, señala el trabajo sobre el sector y pueden acabar “condicionando el potencial de crecimiento de la economía española”. Existe un amplio consenso sobre la necesidad de aumentar la oferta de vivienda, especialmente de vivienda social y asequible.

Aunque la generación de nueva vivienda es un proceso largo y lento, en 2024 se empezó a vislumbrar un cambio de tendencia en los principales indicadores del sector de la construcción que apuntan a una mayor producción de viviendas. Sin embargo, el número de viviendas protegidas terminadas sigue siendo claramente insuficiente para cubrir las necesidades de la población que mayores dificultades sufre para acceder a una vivienda.

Previsiones

Prevemos que la demanda seguirá siendo muy fuerte y, aunque la oferta continuará creciendo gradualmente, el déficit de vivienda acumulado en los últimos años sostendrá un crecimiento significativo de los precios, en cotas similares a las actuales.  A nivel provincial, se observa que la temperatura aparece como un factor relevante: las compraventas.

En relación con el mercado inmobiliario comercial, después de registrar caídas muy significativas en 2023 y empezar a reactivarse en 2024, se espera que tanto la inversión como el número de operaciones sigan recuperándose, apoyadas por la consolidación del proceso de descenso de los tipos de interés.