El precio de compraventa de vivienda sigue disparado y sin signos de que se vaya a frenar. Esta semana, los datos del Instituto Nacional de Estadística mostraban una subida de la vivienda nueva del 11,2% en el tercer trimestre, el más alto desde que estalló la burbuja inmobiliaria, mientras la vivienda libre subía un 7,8% y la de segunda mano un 7,3%. El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en Idealista, a 2.176 euros, supera también los máximos de 2007 (2115). Pero los expertos coinciden: no existen por ahora señales de alarma de una nueva burbuja inmobiliaria. 

El motivo lo explica el economista del Institut Olstrom Pau Vila. “Para hablar de burbuja es necesario que haya factores no justificados que inflen el precio más allá del equilibrio oferta-demanda. En este caso el precio sube porque hay más demanda que nunca y una oferta muy limitada. Por eso pienso que no podemos hablar de burbuja”, desarrolla. 

El también economista y profesor de la Universitat de Barcelona Gonzalo Bernardos está de acuerdo con él y añade que “ahora sube la vivienda nueva y por entonces subía toda” y, sobre todo, matiza que “ahora las viviendas nuevas que se venden son 110.000 al año y por entonces eran 700.000”, ahondando en el problema de la falta de oferta. 

En otra comparativa estadística, desde la fintech de hipotecas Trioteca comparan las 5.326 hipotecas al día que se firmaban en 2007 a las 1.534 actuales y apuntan a que la actual es una situación “normal”

En la misma línea, el catedrático José García-Montalvo asegura que la situación “no se parece en nada” y recuerda que, si comparamos los precios descontando la inflación, “el precio actual está un 40% por debajo del de entonces”, porque es el IPC acumulado desde que estalló la burbuja. 

Sin crisis de crédito

“Para que tengas una burbuja, tienes que llenarla de aire y ese aire es el crédito. Ahora mismo, las familias están reduciendo el stock de hipotecas, el crédito cae”, defiende, y recuerda que en 2007 los bancos daban un 40% de créditos a personas con empleo temporales, ahora esa cifra es del 2 o del 3%”, añade García-Montalvo, que remata que “el crédito a empresas inmobiliarias era en 2007 del 43% del PIB y ahora es del 7%” para rebajar el riesgo de burbuja. "Se dejó de apostar por el ladrillo, pero demasiado", observa.

Además, García-Montalvo señala que “no se da crédito para comprar suelo, lo cual es un gran diferencial” y el endeudamiento de las familias se está dando a tipo fijo. “Si suben los tipos de interés, las familias no se ven tan afectadas”. Con las inminentes bajadas del BCE; los precios de las hipotecas bajarán y el precio de la vivienda tenderá a alcanzar subidas de entre el 10 y el 12% de cara a final de año, según coinciden varios analistas. 

La lección “cercana” de la crisis inmobiliaria ha endurecido las condiciones de los bancos a la hora de conceder préstamos y dificultan que se repita un crédito desbocado por la vivienda, pero Gonzalo Bernardos no descarta que en algún momento la cosa se pueda torcer. “Los bancos tienen muchos antecedentes de prácticas inadecuadas, aunque esta vez parece que han aprendido la lección. Y van a empezar a dar mucho más crédito, porque es lo que pasa cuando los tipos de interés bajan”, completa. 

Aun sin burbuja, el acceso a la vivienda, tanto de compra como de alquiler, representa uno de los mayores problemas de la economía doméstica en España y según Bernardos “va a estallar por todos lados”. 

Un problema de falta de oferta

Todos coinciden en que la falta de oferta es el principal problema que afronta España y que agilizar y aumentar la construcción de viviendas es la vía para al menos paliarlo. El Gobierno de Pedro Sánchez ha prometido la construcción de 183.000 viviendas sociales en los próximos años, cifra aún insuficiente para compensar los precios, y trabaja en una modificación de la Ley de Suelo que, según García-Montalvo, ayudará a agilizar las construcciones. 

Según su punto de vista, existe una presión de los propietarios de vivienda de las ciudades para que no se construya vivienda nueva y que sus precios sigan subiendo que da frutos. Al mismo tiempo, en España “existen trabas burocráticas en los Ayuntamientos por la dura ley urbanística” que ralentizan la construcción. “Con una nueva ley de urbanismo se pueden reducir plazos de 10 a 6 o 7, pero es necesario un urbanismo exprés porque estamos ante una emergencia”, añade García-Montalvo. 

El profesor universitario destaca que los inversores inmobiliarios y constructores salieron señalados de la crisis de 2008 y que se han reducido ante el endurecimiento de las condiciones de los bancos, lo que ha reducido en gran parte la actividad constructora reduciendo también los inversores menos expertos y más especuladores. Con los que quedan, y la actividad actual, los precios parecen destinados a una subida que no vislumbra su final.