A punto de finalizar enero, las incógnitas siguen pesando sobre el comportamiento del mercado inmobiliario en el ejercicio. Tal vez, la mayor discrepancia, al igual que ocurre en los financieros, es que ocurrirá con los tipos de las hipotecas, a tenor de las dudas sobre las decisiones del Banco Central Europeo (BCE) que esta misma semana mantenía las tasas en el 4,5% y cuya máxima representante, Christine Lagarde, indicaba que la bajada de tipos era aun un tema prematuro. La media provisional del euríbor (al que van ligadas las hipotecas variables) en enero se sitúa en el 3,61%, frente al 3,67%, dato con el que cerró en diciembre. El camino de las rebajas se ha frenado en este mes.
Estas son las principales tendencias que los expertos de la inmobiliaria Solvia, y de los portales inmobiliarios Fotocasa e Idealista prevén para el conjunto del año.
Ligera disminución de las operaciones de compraventa, pero aumento de la captación de inversión. En 2023, el mercado inmobiliario reflejó un enfriamiento de la actividad. Según el III Solvia Market View 2023, las compraventas marcaron un descenso del 16,5% respecto al mismo periodo de 2022 en el tercer trimestre. Para este año, se espera que esta tendencia se mantenga, con una ligera reducción de las operaciones de entre el 5% y el 8% respecto a 2023, pero manteniendo un volumen muy positivo en términos globales. Sin embargo, este 2024 se prevé una recuperación en los volúmenes de inversión inmobiliaria para obtener rentabilidad gracias al freno en la subida de los tipos.
Además, la mayoría de los expertos consultados por Fotocasa coinciden: el próximo año será un año de moderación del número de compraventas registradas. De acuerdo con los datos de compraventas del INE que se manejan, se espera que 2023 cierre con un volumen de 550.000 compraventas, mientras que, para el año 2024, la cifra de compraventas podría corregirse entre las 450.000 y las 500.000.
El precio del alquiler se mantiene al alza
Los precios de compraventa y del alquiler se mantienen al alza. Se estima que en 2024 los precios para la compra mantengan pequeños avances similares a los de todo el ejercicio previo, con un aumento de entre el 1,5% y el 2,5%, de acuerdo con el informe de Solvia.
Según explica la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, podríamos comenzar a ver fluctuaciones a la baja en los precios de la vivienda en zonas con menor demanda y menos atracción turística. No obstante, en 2024, el precio de la vivienda en venta podría mantenerse al alza, pero de forma más contenida y moderada. Eso sí, siguiendo la tendencia actual, se esperan fluctuaciones de precio en ciertas zonas de España.
El alquiler es otra de las grandes preocupaciones para las familias españolas y en este segmento parece que la situación no va a mejorar mucho. “En el mercado del alquiler, la falta de oferta y la fuerte demanda mantienen tensionados los precios, y se estima que en 2024 los arrendamientos continúen aumentando. No obstante, la ley de vivienda vigente limitará este incremento al 3% en 2024”, explican desde Solvia.
Alquiler compartido
La escasez y carestía del alquiler -Matos pronostica un alza media del precio del 5%, aun por encima de la inflación- provocará la extensión del uso compartido en alquiler, según los expertos. En este contexto alcista se originan dos tendencias: “por un lado, la retirada de la demanda con rentas más bajas y, por otro, la búsqueda de otras soluciones habitacionales que han destacado en 2023, como el alquiler de vivienda compartida o por habitaciones”, explica la directora de estudios de Fotocasa. Situación que también ocasionará una reducción de la rotación de inquilinos y, en consecuencia, procesos de búsqueda más prolongados.
Sin duda, los jóvenes seguirán siendo el colectivo con mayores dificultades. Según el último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE), más del 80% del salario de los jóvenes se destinaría al pago de alquileres y más del 60,7% al de una hipoteca. No obstante, el descenso del paro en este grupo durante los últimos meses de 2023, según el Observatorio de la Juventud en España y Eurostat, así como otras medidas como el Plan Estatal de Vivienda, el Bono Alquiler Joven o los futuros avales para hipotecas del Instituto de Crédito Oficial, ICO, podrían plantear un 2024 algunas alternativas en este sentido.
Viviendas de lujo
Donde no habrá crisis ni dificultades es en la vivienda de lujo a pesar de un contexto socioeconómico inflacionista y con los tipos de interés elevados. Se espera que el 2024 sea un año con cifras muy positivas en las transacciones de alto standing. España es actualmente uno de los destinos más atractivos para los compradores de las llamadas “viviendas prime”, y las zonas más demandadas son Barcelona, la Costa Brava, Málaga, Islas Baleares y Madrid, según Solvia. Uno de los responsables de este buen comportamiento es el inversor extranjero.
Idealista recoge que el interés de los inversores internacionales por el parque residencial español se mantiene. España siempre ha sido un destino atractivo, y así los refleja la suma de las compras de extranjeros residentes y no residentes, que supone ya un 14,9% de los compradores de vivienda. Por ello se espera que vaya a más, gracias a proyectos nacionales y extranjeros para el segmento “senior living” y a la entrada en el mercado de los llamados nómadas digitales, con gran potencial en los próximos años.
En cuanto a las hipotecas, pese a las dudas sobre la evolución de los tipos. Desde Fotocasa esperan que se consolide la tendencia de búsqueda de hipotecas a tipo fijo que eliminan la incertidumbre sobre la evolución del precio del dinero. Las novaciones o subrogaciones de hipoteca se han disparado desde que el euríbor empezó a escalar, un escenario que podría continuar en 2024. Con el fin de buscar mayor seguridad y menores costes en las hipotecas, se espera que los hipotecados sigan moviéndose hacia la hipoteca fija.
Además, gracias a la prórroga del Código de Buenas Prácticas, que se extenderá a todo el 2024, los hipotecados con préstamos variables podrán convertir su hipoteca fija sin pagar costes por la operación. En términos de contratación, en un escenario en el que la banca fomenta los créditos de tipo variable, los hipotecados estudiarán otras opciones, como las hipotecas mixtas en detrimento de las fijas.