La oferta de vivienda en alquiler cayó un 15% en Catalunya durante la vigencia la ley que reguló el precio de las rentas durante el año y medio en qué estuvo vigente, según un informe elaborado desde la cátedra de empresa Vivienda y Futuro de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y la Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (Apce). El estudio señala también que en el mismo periodo el precio del alquiler se redujo un 5%.
El estudio hace referencia a las consecuencias de la ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas a los contratos de arrendamiento de vivienda, que entró en vigor el 18 de septiembre de 2020, con el objetivo de contener los precios del alquiler en las localidades con mayor tensión entre demanda y oferta, y que se aplicó a los nuevos contratos (ley 11/2020). Una norma que el Tribunal Constitucional anuló en marzo de 2022 aduciendo que invadía la competencia estatal en materia civil para regular las bases contractuales.
En líneas generales, el informe evidencia que limitar las rentas genera pequeñas reducciones a los precios a corto plazo y para un segmento regulado de las viviendas. Sin embargo, muestra costes en términos de reducción de la oferta de alquiler, así como precios más elevados de los alquileres no regulados, y también se evidencia una pérdida de calidad de las viviendas en el segmento regulado.
Asimismo, el estudio muestra algunas de las principales evidencias internacionales (Berlín, San Francisco, Nueva York...) en relación con el control de alquileres, como la reducción en el mantenimiento de las unidades de vivienda sujetas a control. Esta reducción en el gasto para mantener las viviendas por parte de los propietarios es el resultado natural de la limitación a los alquileres, y también de los beneficios derivados de las viviendas de alquiler.
Según Josep Maria Raya, autor del informe y profesor del Departamento de Economía y Empresa de la UPF, la norma también ha cambiado la composición de las viviendas de alquiler, ya que son las viviendas que estaban por encima del precio de referencia las que se han ido al mercado de compraventa, segmentando el mercado de manera aleatoria. Asimismo, el precio del alquiler se ha encarecido para aquellas viviendas por debajo del precio de referencia y, en este sentido, se observan incrementos de precios en las ventas de inmuebles en los segmentos regulados y no regulados tras la revocación de la ley.
El documento señala las "consecuencias no deseadas" de los controles de alquiler, entre las que se encuentran la reducción en la oferta de vivienda en alquiler, la reducción de la construcción futura o la peor calidad de los inmuebles. En el informe se utilizan datos del Incasòl, que muestran que los efectos en los precios oscilaron entre el -2,4% y el 3,16%, mientras que el efecto de la reducción en el número de contratos osciló entre el 8,39% y el 5,5%.
El informe señala que el problema de los precios elevados de los alquileres radica en una elevada demanda y una oferta limitada, y recomienda "encontrar maneras de hacer crecer la oferta pública y privada en alquiler", incrementar la seguridad jurídica y ofrecer incentivos a los propietarios, entre otros. En este sentido, el presidente de APCE, Xavier Vilajoana, ha reclamado estabilidad y seguridad jurídica a las administraciones para evitar constantes cambios normativos que, en algunos casos, acaban siendo anulados por el Tribunal Constitucional, con el impacto negativo que tiene esta inseguridad jurídica sobre la actividad del sector.
Vilajoana también ha invitado tanto a las administraciones como a los partidos políticos a que, a la vista de qué medidas como la contención de rentas no han funcionado, y de cara a la proximidad de periodo electoral, "más que pensar en las próximas elecciones, piensen en las próximas generaciones", y les ha pedido que involucren a los agentes intervinientes en el ámbito de la vivienda en la elaboración de normativas, ofreciendo una vez más diálogo y mano tendida a las administraciones para ampliar el parque de vivienda asequible.
Con el fin de evolucionar en el ámbito de los alquileres, el documento La limitación de precio de los alquileres: evidencia científica y empírica en el caso catalán presenta algunas recomendaciones. Así, argumenta que el parque de viviendas públicas en España es de los menores de la Unión Europea; concretamente, solo un 2,5% es vivienda social, mientras que la media europea es del 9,3%. Debido a ello, hay muchos caminos para incidir en su crecimiento: la colaboración público-privada, incentivos fiscales a los propietarios para que introduzcan sus viviendas vacías en el mercado del alquiler, o bien una mejora de la seguridad jurídica del propietario ante impagos u ocupaciones. El profesor Raya remarca que "no son medidas rápidas, pero sí efectivas".
Finalmente, en el documento también se destaca que el problema de acceso a la vivienda no es exclusivo del alquiler, sino también de la propiedad, señalando el acceso de los jóvenes al mercado de propiedad como uno de los principales retos del mercado de la vivienda. Por ello, es esencial facilitar la concesión de préstamos por un porcentaje superior al 80% del valor del inmueble a aquellos jóvenes con buenas perspectivas en el mercado laboral o bien la copropiedad sector público(20%)–joven(80%) de la vivienda, con lo que se contribuiría a la descongestión de la demanda de viviendas de alquiler, especialmente en las grandes ciudades.