El aumento del IPC y el cierre de año generan incertidumbre en los contratos de alquiler en muchos de sus arrendatarios. Demasiado a menudo, estos están expuestos a cláusulas en sus contratos consideradas abusivas. Un concepto mucho más conocido en los contratos hipotecarios, pero menos en el de los alquileres por su irrupción en los últimos cinco años, también ligada a un aumento del alquiler después de la crisis económica del 2008, especialmente en España, derivado del sector de la construcción. De entrada, hay que definir exactamente qué es una cláusula abusiva en los contratos de alquiler. El abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la UOC, Alejandro Fuentes-Lojo, lo tiene claro: "Son aquellas cláusulas que, o bien contravienen la normativa tuitiva de arrendamientos de vivienda en perjuicio del arrendatario o bien que, a pesar de no ser contrarías a ley, causan un grave desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del arrendatario consumidor", en declaraciones para ON ECONOMIA.
El Sindicato de Inquilinas, totalmente desbordado
Los más habituales que encontramos actualmente dentro del mercado arrendatario son los que declaran que el contrato es de temporada, cuando en realidad constituye el domicilio del inquilino, fijando plazos duración inferiores a los que marca la ley, fijar escalonamientos anuales de renta o sistemas de bonificación con el fin de aumentar la renta anualmente, prever indemnizaciones por ejercer la facultad de desistimiento del contrato superiores al límite que marca la ley, etc. En esta línea, tienen mucho trabajo a hacer al Sindicato de Inquilinas e Inquilinos, una entidad que no recibe ningún tipo de subvención pública y que se replica en diferentes partes del Estado español. A modo de ejemplo, en Catalunya, esta asociación ya representa más de 3.000 afiliados que contribuyen a su viabilidad a través de diferentes cuotas que van desde los 18 euros anuales de aquellas los hogares con más dificultades, las de 50 euros en el resto y también la llamada cuota de solidaridad de 120 euros, también anuales, para los que pueden pagar en mayor medida. Fuentes de este Sindicato para ON ECONOMIA constatan cómo el abuso de estas cláusulas va en aumento: semanalmente, solo en la asamblea de Barcelona, llegan más de 20 peticiones, aparte de las respuestas y el servicio de atención personalizado que dan a través de las redes sociales.
Distinguir entre cláusula abusiva y nula
Primero, debemos saber que los contratos no se vinculan al IPC y, por lo tanto, la renovación de estos no es en enero de cada año, sino cuando el contrato de cada uno cumple el aniversario. Así pues, ante el contexto de inflación hace falta tener en cuenta el tope límite del 2% en los contratos, independientemente del IPC, que el Gobierno ha establecido. Más allá de este porcentaje, lo que nos preocupa es cuándo se acaba el contrato. Entonces, el propietario del inmueble puede duplicar el alquiler", defienden desde el Sindicato de Inquilinas La conclusión es evidente: hay que leer siempre la letra pequeña. "No es fácil detectarlas ya que, para hacerlo, el arrendatario ha de conocer bien la Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU. Así pues, no le queda otra que consultar a su abogado", concluye Fuentes-Lojo. El problema es que, demasiado a menudo, no se tienen los recursos ni los contactos para poder revisarlo. Pero el abogado insiste: "Se tiene que revisar con especial cuidado los apartados que regulan la duración del contrato y los que regulan la renta y su actualización, dado que en estos momentos existe la normativa legal" que prohíbe subir anualmente la renta sin límite.
A partir de aquí, debemos hacer la distinción entre dos cláusulas: las abusivas, fuera de un marco de ley con el que se puedan discutir si no es a través de un juez, y las nulas. Mientras que las abusivas difícilmente han podido estar negociadas por la parte arrendadora y vulneran el derecho de alquiler, pero no se puede sentar hasta que hay jurisprudencia y se marca un precedente, en las nulas sí hay recorrido por el lado de quien alquila. Un ejemplo es el que establece la LAU, la cual marca que se puede rescindir el contrato a los seis meses por la parte arrendataria. En cambio, en un contrato se puede establecer que este mínimo se alarga hasta el año. Pues bien, en este caso, lo que figura en el contrato es una cláusula nula que intenta engañar sobre lo que la ley marca y se sobrepone a cualquier cláusula de un contrato privado.
¿Cuáles son las cláusulas más repetidas?
Si entramos en los ejemplos, también hay otros. Un caso habitual es la pretensión de la propiedad de subir la renta anual, en base a una cláusula del contrato que establecía que a partir del primer año la renta pasaría a ser mes elevada, y por lo tanto, como la cláusula es nula de pleno derecho el arrendatario está en todo su derecho de seguir pagando la renta que venía pagando, oponiéndose a la subida. Pero hay más que el Sindicato ha resumido en las siguientes:
Bonificaciones fraudulentas": una de las cláusulas abusivas más destacadas son los renombres "bonificaciones". Bajo este término, la propiedad representada por un fondo buitre, impone subidas de alquiler interanuales que superan el IPC. Concretamente impone subidas de hasta el 20% una vez se han superado los 3 primeros años de contrato (en contratos de 7 años). Esta cláusula es contraría en el Decreto Ley de marzo del 2019 que prohíbe incrementos por encima del IPC.
Seguro de impago: en los contratos, la propiedad hace pagar al arrendatario un seguro por impago. Este gasto es totalmente ilegal en tanto que responde al interés por el arrendatario y no por el arrendador.
Falsa declaración de negociación de las cláusulas: una de las cláusulas más controvertidas dentro del contrato es la que afirma que cada una de las cláusulas han sido negociadas individualmente entre la empresa arrendadora y el arrendatario. Eso es totalmente falso en tanto que las inquilinas, normalmente, no pudieron acceder al contrato de alquiler hasta el mismo día de la firma y a las oficinas de la empresa.
Posibilidad de retención de fianza: la empresa se reserva el derecho de retener la totalidad de la fianza si no se cumple con alguna de las condiciones de retorno de la vivienda, por muy ínfima que sea, por ejemplo, no haber pintado las paredes, cuestión desestimada por los Tribunales.
Penalización por demora en la entrega de llaves: hay casos donde el propietario impone el pago de hasta el 300% del precio del alquiler por día, por cada día que se retarde la entrega de llaves. Eso quiere decir que si un alquiler es de 900 euros, el que correspondería a unos 30 euros por día, por cada día que el inquilino esté en el piso fuera de contrato supondría un coste de hasta 90 euros diario.
Autorización por inclusión en el registro de morosos: cuando la propiedad obliga a los inquilinos a dar su consentimiento para que la empresa los pueda incorporar al registro de morosos. Eso no solo sobrepasa las competencias jurídicas en tanto que para incorporar datos personales hace falta que se cumplan ciertos requisitos, sino que es abusiva porque limita los derechos del arrendatario y no es una cláusula recíproca, y el arrendatario no podría incorporar en el registro de morosos si no le devuelven la fianza, por ejemplo.
Renuncia a derechos en caso de interrupción de los suministros: esta cláusula exonera de responsabilidad a la propiedad en caso de interrupción de los suministros, violando su obligación de garantizar "la habitabilidad de la vivienda" y a la vez no es recíproca dado que obliga al arrendador a seguir cumpliendo en sus obligaciones de pago del alquiler aunque la vivienda no reúna con las condiciones de habitabilidad.
Derecho del arrendador a hacer visitas periódicas en la vivienda para comprobar su estado: esta cláusula es abusiva dado que el arrendador se reserva el derecho a acceder en la vivienda previa aviso al arrendador. Contradice la Ley 18/2007 del derecho en la vivienda, que estipula que las visitas se podrían hacer previo consentimiento del arrendador en base a sus necesidades.
No devolución de gastos en caso que el arrendador incumpla el contrato: en caso de que haya un incumplimiento de contrato, aunque sea por parte del arrendador (por ejemplo por mal mantenimiento de la vivienda), el arrendatario no tiene derecho a ser compensado. Es una cláusula no recíproca, porque si fuera el arrendatario quien incumpliera el contrato, este sí que tendría que hacer una compensación económica a la propiedad.
Gastos por incumplimiento: el contrato estipula que ante cualquier incumplimiento será el arrendatario quien tendrá que asumir los gastos judiciales, sobrepasando las competencias de un juez, que es quien tendría que decidir quién asume todos gastos en caso de un proceso civil.
Litigar en temas arrendaticios se más antieconómico dado que los importes a discutir suelen ser muy inferiores que en una hipoteca, y por lo tanto, son muchos los inquilinos que acaban no ejerciendo y sus derechos por el coste de la defensa en un pleito o por el miedo a enemistarse con la propiedad, sobre todo en casos cómo el anteriormente mencionado ante un fondo buitre. A pesar de todo, Fuentes-Lojo ve esperanza: "En la última reforma de 2019 sobre la materia ha hecho más accesible el acceso a la justicia en este tipo de pleitos, facilitando que muchos de estos pleitos sobre cláusulas nulas y abusivas se puedan tramitar por vía de juicio verbal, que es más económica y rápida que la vía de juicio ordinario". Así pues, es gracias a esta última reforma de 2019 y sobre todo a sus conocimientos, cada vez más extensos, que ahora se empieza a ver litigio en esta materia.