Este domingo se cumple el primer aniversario de la entrada en vigor de la Ley por el derecho a la Vivienda, una norma que no ha estado exenta de críticas, y con un nefasto balance de su aplicación, según diversas fuentes del sector inmobiliario. Quien más quien menos valora en negativo los efectos que está teniendo la norma en el mercado de la vivienda en España. Para todos, la regulación no solo no se vislumbra como una solución en el corto y medio plazo, sino que además está teniendo un impacto negativo en el segmento del alquiler, allí donde se aplica, es decir, en Catalunya. Ello es así porque la medida estrella de la ley, que era el control de precios del alquiler, solo se aplica de momento en 140 municipios catalanes declarados tensionados.

De acuerdo con los datos que maneja la Federación Nacional de Asociaciones inmobiliarias (FAI), la oferta de vivienda para alquiler habitual ha caído un 30,5% desde su entrada en vigor por la huida de dueños de vivienda tradicional, en su mayoría pequeños propietarios. Y los que quedan en el mercado, ante la alta demanda existente y la poca oferta, han elevado ostensiblemente el nivel de las rentas.

Una tendencia que de cara a la segunda mitad del año irá a más, según una encuesta a 8.000 personas realizada por Fotocasa Research, que determina que uno de cada cinco ofertantes de arrendamiento (20%) que ya se está planteando "seriamente" pasar a alquilar las habitaciones de manera individual, y aproximadamente otro 24% que alquilará exclusivamente para alquileres vacacionales, y una tercera parte (31%) señala que alquilará para periodos temporales.

Otras fuentes, como la firma de tasación UVE Valoraciones apuntan a que la oferta de vivienda en alquiler ha caído a mínimos históricos y está un 28% por debajo de la que había en 2020, cuando con la pandemia se registró un incremento por el traspaso de viviendas turísticas al alquiler. Desde la patronal de promotores APCE advierten de que la Ley de Vivienda produce un resultado contrario al esperado, como denuncia la práctica totalidad de actores del sector, y apunta que en Catalunya provocó la retirada del 30% de la oferta.

El efecto es pues "nefasto" como defiende Francesc Quintana, consejero delegado y fundador de la agencia de intermediación inmobiliaria Vivendex y tesorero de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). Quintana es contundente: la ley es un "auténtico desastre", porque “lejos de solucionar los problemas, los ha agravado, creando una situación insostenible tanto para los arrendatarios como para los propietarios”. El experto señala que “el efecto que están consiguiendo no es la reducción del precio de los alquileres, sino su aumento”. Y añade que “la oferta de vivienda en alquiler en las zonas tensionadas prácticamente se ha eliminado, complicando aún más la posibilidad de acceder a una vivienda a jóvenes y otros grupos de población vulnerables, que han quedado excluidos”.

El sector inmobiliario argumenta que la situación que se ha generado ha incrementado la inseguridad jurídica en el mercado, creando una situación insostenible tanto para los arrendatarios como para los propietarios. Además, los grandes tenedores y los fondos de inversión, que son los únicos que tienen la capacidad de ofrecer soluciones a través de su volumen, se retiren, eliminando así la inversión en vivienda en Catalunya”, según Francesc Quintana, consejero delegado y fundador de la agencia de intermediación inmobiliaria Vivendex.

Por su parte, Sergio Gutiérrez, cofundador y socio director del club de agentes inmobiliarios Excellence Real Circle, advierte que “lo peor aún está por venir”. Su alarma se refiere a la posibilidad que las restricciones que ahora se observan en Catalunya acaben por verse en el conjunto de España. Sin ir más lejos, este experto señala que "en Madrid, Valencia y Málaga, también hemos observado un incremento notable en el alquiler temporal y de habitaciones”. Gutiérrez saca a relucir la situación que se vive en Sabadell (Barcelona). En este municipio, una ciudad con 200.000 habitantes, “actualmente solo existen 22 propiedades disponibles para alquilar”.

Además, "los inversores han paralizado sus inversiones y los promotores de vivienda nueva han paralizado todos los proyectos, situación que nos ha llevado a que solo los perfiles con más atractivos o mayores ingresos tienen acceso a la vivienda de alquiler", en opinión de Iñaki Unsain, expresidente de AEPSI (Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario). Unsain evidencia otro de los problemas colaterales: una más que posible degradación del parque de viviendas, ya que considera que “si el propietario no puede obtener un rendimiento atractivo, no estará dispuesto a invertir en la preservación y mejora de su vivienda”. 

Ricardo Gulias, directivo de RN Tu Solución Hipotecari, señala que "este año se van a destruir 60.000 viviendas" y que "los precios medios del alquiler están rozando los 1.000 euros". Ante esta problemática, apuesta por alejarse del intervencionismo y aflorar el mercado: "la competencia hace que bajen los precios, no que suban, y si no hacemos nada el año que viene nos vamos a encontrar con el mismo drama, gente sin poder alquilar, viviendas de compra subiendo".

Alquiler temporal

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) calcula que el alquiler de temporada y el de habitaciones para sortear la Ley de Vivienda le han restado al tradicional más de un 25% de la oferta. Mientras que la Federación Nacional de Asociaciones inmobiliarias (FAI) coincide en que ha habido una fuga de propietarios: más del 21% hacia el alquiler temporal o turístico y un 13% hacia la compraventa. El alquiler de temporada se ha disparado un 58% hasta suponer el 11%, apunta Idealista, mientras que la oferta de alquileres permanentes se ha reducido un 15%.

El Ministerio de Vivienda espera tener lista antes de que acabe 2025 una plataforma única estatal que unifique datos, estudios y normativas en materia de pisos turísticos para ver qué es lo que mejor está funcionando, adoptar medidas al respecto y tener más agilidad para combatir el fraude.

Artículos inconstitucionales

Además, esta semana, el Tribunal Constitucional ha anulado el artículo 16 de la Ley española de la Vivienda, que entró en vigor hace un año, referido a la vivienda protegida en todos aquellos aspectos que no estén recogidos ya en la normativa autonómica, que seguía prevaleciendo. La decisión se ha tomado tras el recurso presentado por la Junta de Andalucía. 

Dicho artículo establece unos principios para regir la vivienda protegida, si bien lo hace tras mencionar que eso se hará "sin perjuicio de las condiciones y requisitos establecidos por la legislación y normativa de ámbito autonómico o municipal, que tendrán en todo caso carácter prevalente".