El sector inmobiliario sigue siendo una actividad que atraerá a la inversión a lo largo del 2025, especialmente los fondos institucionales internacionales. Esta es una tendencia que se ha dado desde el 2021 por la recuperación pospandemia, pero en el contexto actual ayuda la bajada de los tipos de interés y una cierta estabilización de los mercados internacionales.

En Catalunya esta situación se traducirá en una inversión prevista de unos 3.000 millones de euros para el conjunto del sector, cosa que supone un incremento de entre el 15% y el 20% respecto de 2024, según ha adelantado este martes la consultora CBRE, con el informe Real Estate Market Outlook 2025. La inversión será sensiblemente inferior a la del 2021 y 2022, cuando la inversión anual llegó a superar los 3.500 millones de euros en Catalunya.

El director de CBRE Barcelona, Xavier Güell, ha expuesto que el crecimiento de la inversión está en línea con el buen comportamiento que ha registrado el inmobiliario en los últimos años en Catalunya. El 2024 se ha cerrado con un 33% más de inversión, con 2.500 millones, por encima de los aumentos del 20% que se registraron por término medio en España y a Europa. De hecho, en España, el balance del último año ha sido bueno, con un volumen ligeramente superior a la media de los últimos diez años, alcanzando los 14.000 millones de euros. La cifra contrasta con los 11.613 millones de euros de 2023, un año marcado por la subida de los tipos de interés y las incertidumbres macroeconómicas. Del volumen ejecutado en el 2024, Madrid representa un 32%, mientras que Barcelona concentra el 16%.

El reto de la vivienda en Catalunya

Volviendo a las previsiones del sector para Catalunya este 2025, el portavoz de CBRE ha constatado que el segmento residencial -de compra o alquiler- es uno de los grandes retos del sector. Aunque el número de visados de obra nueva mantiene crecimientos de los alrededores del 20%, la oferta sigue siendo reducida si se tiene en cuenta el número de hogares que se tendrían que crear, por lo cual la presión sobre los precios de compra se mantiene muy tensionada.

En este sentido, sobre el plan del Govern que contempla la construcción de 50.000 viviendas públicas hasta el 2030, Güell ha asegurado que sus consecuencias serán "buenas", pero ha afirmado que "el sector público no sabe desarrollar vivienda". "Creemos que construir vivienda pasa a toda costa por el sector privado o, en el mejor de los casos, por la colaboración público-privada", ha señalado durante la presentación del mencionado informe.

En este sentido, el sector de la vivienda asequible (affordable) también está ganando interés, porque la rentabilidad asociada a la vivienda de alquiler, especialmente en zonas urbanas, ha incrementado la confianza de los inversores en el segmento de estos tipos de viviendas asequibles. De hecho, para España, se estima que el porcentaje de hogares en régimen de alquiler en el 2028 aumentará del 25% actual a más del 26%, según datos de CBRE.

Estas y otras razones hacen que en Catalunya la evolución del sector obra residencial vaya muy ligada a las residencias de estudiantes, un sector al auge en toda Europa, en contraposición con "la compraventa de viviendas para alquilar, con un escenario de más incertidumbre a causa de la legislación vigente."

Operaciones en el sector hotelero

Mejores perspectivas se dan para la inversión hotelera, con las operaciones de compra-venta que ya están en marcha y porque obtienen unos resultados de explotación positivos; en oficinas y en logística. En España, en el sector hotelero se hicieron operaciones en más de 180 activos hoteleros, con más de 17.000 habitaciones, y un volumen de inversión de 3.500 millones de euros. Los expertos de CBRE consideran que continuará también el interés por destinos atractivos, pero menos maduros, proyectos de reconversión y uso mixto, segmentos alternativos como branded residences y serviced apartments, mercado de lujo y ultralujo así como producto económico.

En el caso de las oficinas, con el buen comportamiento del mercado el 2024, cuando la contratación ha superado en un 20% el volumen total de 2023, el año presente se presenta con el pronóstico que se contraten 350.000 metros cuadrados, un aumento anual también del 20%. En Barcelona ciudad, en el 2024, se ha cerrado con 280.000 metros cuadrados contratados -menos que en Madrid, que ha alcanzado los 540.000 metros cuadrados- porque ha habido operaciones que se han aplazado al primer trimestre de 2025.

Oficinas más caras

El peso mayor de las oficinas en la estrategia de las compañías y la más polarización del mercado (en una decidida apuesta por espacios de calidad) seguirán impulsando las rentas prevalezca al alza, con la previsión de poder superar incluso los 32 euros por metro cuadrado al final de año, por encima de los 30 euros actuales, ha dicho Güell.

A pesar de este crecimiento, Barcelona continuaría como una de las ciudades europeas con las rentas más bajas, muy por detrás de Londres (143,75 euros), París (101,00 euros) o Milán (60,3 euros). De hecho, entre las principales ciudades europeas, la capital catalana solo supera en rentas Lisboa y Varsovia, con 28,00 euros y 27,12 euros por metro cuadrado, respectivamente.

Dentro del mercado de Barcelona, el 22@ ha vuelto a ganar peso, con una cuota del 31% sobre el total de la contratación en el 2024. De cara a este año, CBRE prevé que mantenga este peso en un 30% y alcance una contratación de cerca 100.000 metros cuadrados. El 22@ se sigue mostrando resiliente a pesar de tener todavía una elevada disponibilidad que ralentiza la toma de decisiones por parte de los inquilinos, a medida que las opciones se vayan reduciendo este proceso tendría que ser más rápido y dinamizar el mercado y las firmas. En el caso de Barcelona, sigue desatacando el papel que juegan las empresas de gaming, que siguen apostando por ampliar espacio en edificios de calidad.

En concreto, el barrio barcelonés del 22@ ha representado 3 de cada 10 metros cuadrados de oficinas contratadas en el 2024, y la previsión del CBRE es que el barrio mantenga el peso y llegue a una contratación de unos 100.000 metros cuadrados.

"Si en todo el suelo disponible del 22@ se construyeran viviendas, se generarían 8.400 hogares con espacio para 21.300 habitantes", ha asegurado Güell. "Eso supondría un incremento del 160% de la población del barrio, que hoy solamente concentra al 6% de los habitantes de la ciudad", ha añadido.

Según el informe, algunos sectores alternativos, como los centros de datos y los inmuebles sanitarios, también experimentarán un crecimiento significativo este año.

Con respecto a la logística, el pronóstico es de una cierta estabilización porque en el 2024 ha habido un notable dinamismo en el 2024, con una contratación por encima de los 710.000 metros cuadrados (+33% con respecto al 2023), en Catalunya. En este segmento, por la alta demanda y la oferta de producto limitada, las rentas seguirán subiendo: el precio se situará por encima de los 9,00 euros mensuales por metro cuadrado en la primera corona de Barcelona, donde la disponibilidad de naves es de solo un 3%.

Al mismo tiempo, la tercera corona mantendrá su tendencia descendente, y en la segunda corona, la disponibilidad podría seguir subiendo por la entrada prevista de cerca de 100.000 metros cuadrados en construcción, actualmente disponibles.