"La situación es francamente buena". Esta es la conclusión de que ha dado de forma tajante el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, en la presentación del Análisis del Mercado Residencial Español Tendencias y Retos para el 2023, en el que ha abordado la situación del mercado de la vivienda. Y ha concluido que el sector inmobiliario crecerá un 7,1% respecto del 2021. Para llegar a esta conclusión, se han utilizado 212 indicadores que tienen impacto directo en el sector inmobiliario y se ha concluido que la tendencia es positiva, en el 0,5% considerando 0% la estabilidad y un -0,5%, en caída negativa. De todos los indicadores, 107 tienen una tendencia positiva y 42 en neutra o positiva. La nota final que sacan es un 6.

La ocupación es sólida

Si esta interpretación del estudio lo trasladamos a la realidad, hay indicadores que favorecen ver con optimismo el mercado inmobiliario. La tasadora recalca que el mercado inmobiliario sigue mostrando crecimientos sólidos de actividad en términos de compraventa de vivienda y concesión de hipotecas sobre vivienda, si bien la velocidad de estos crecimientos refleja una desaceleración, con valores próximos a los registrados en el 2019.

Y como dato positivo Sociedad de Tasación también apunta que el comportamiento de la ocupación sigue siendo sólido, y precisamente por eso "la morosidad hipotecaria ni está ni se lo espera porque el mercado laboral está funcionando bien". En este sentido, también ha abogado por desarrollar políticas anticíclicas, con planes de acceso a la vivienda, hipotecas jóvenes y mejora de la eficiencia energética de los edificios, ya que el 50% del parque español tiene más de 40 años y menos del 20% del parque es eficiente en términos energéticos.

Se construye cinco veces menos que el 2007

Por otra parte, no hay un exceso de oferta de vivienda en España. Ya que actualmente se está construyendo cinco veces menos que hace 15 años: como referencia, en el 2007 se concedieron casi 650.000 visados de obra nueva, delante de los 100.000 del 2022. Eso hace que el stock de obra nueva disponible en el mercado es insuficiente para cubrir la demanda actual.

Fernández-Aceytuno ha recogido que "hay muy poco stock de vivienda nueva y el tiempo de absorción es cada vez menor. La vivienda nueva en Madrid, Barcelona o Málaga a los 15 días ha desaparecido del mercado. No hay mucho tiempo para decidir si compras o no”. Un ejemplo es el caso de Madrid, donde el tiempo de absorción de la oferta disponible de obra nueva se sitúa en solo 5,3 meses, con un stock de vivienda nueva a mediados del 2022 de 1.596 unidades. A pesar del desequilibrio entre oferta y demanda, esta tendencia favorece evitar un boom innecesario en el mercado inmobiliario y, de rebote, el hipotecario.

Según si es de compra o alquiler, nuevo o usado

La clave de lo que sucederá este año al mercado residencial dependerá "de cuánto tiempo veamos este binomio de inflación y tipos de interés altos", ha destacado Fernández-Aceytuno. Entre enero y octubre de 2022, se han formalizado en España 395.000 hipotecas de vivienda frente a 550.000 compraventas de vivienda, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Con ello, la ratio hipotecas y compraventas es inferior a uno durante este periodo. Y más de la mitad de los nuevos préstamos hipotecarios de vivienda responden a tipo fijo, mientras que la tasa de esfuerzo hipotecario para la adquisición de una vivienda se ha situado en el tercer trimestre de 2022 en un 34%, frente al 55% que llegó a alcanzar en 2008.

Desde la Sociedad de Tasación, también han insistido al describir la situación actual y todos los acondicionados en tener en cuenta. Por ejemplo, si ahora la nota es de un 6, también han puesto en alerta que en julio del 2022 era superior, con un 6,5. Y por lo tanto, Fernández-Aceytuno ha destacado que nos tiene que ocupar el hecho de que "la tendencia macro se está deteriorando poco a poco, y eso va ligado a este sector en el conjunto de España". También considera que la inflación actual es artificial ya que cuando la regulación de ciertos sectores vuelva de manera natural, habrá un incremento claro de los tipos de interés y se asistirá a una "mayor negociación de la vivienda". Y se ha diferenciado en el hecho de centrarse no tanto en el precio que se pueda pagar por una vivenda, sino por su hipoteca.

La Sociedad de Tasación también prevé que la presión, si bien es menor porque hay menos stock, hace falta diferenciar entre la vivienda usada o nueva; o dentro del mercado de alquiler con sus regulaciones aparte. Por ejemplo, en el mercado usado hay más oferta o en el de alquiler con el límite del 2% se están renegociando muchos contratos. En un último término, hay que ver el impacto de los tipos de interés si también hacen bajar los precios o cambian las negociaciones.