En 2022, la cifra de inversión en proyectos de construcción de obra nueva para destinarla al alquiler (build to rent - BTR) o de carteras del mercado privado de viviendas en alquiler (private rented sector- PRS) ascendió a 2.560 millones de euros en España, la cifra históricamente más elevada de este sector y que representa un incremento del 52% sobre 2021. Del total de la inversión, las promociones desarrolladas en Madrid se llevaron el 45% del capital invertido, mientras que Catalunya canalizó otro 24%, porque se registró, entre otras, una operación de la gestora alemana Patrizia que compró a BeCorp 10 promociones de BTR, con 1.500 viviendas, por 600 millones de euros. Pero esta positiva tendencia del mercado de obra nueva para alquiler se ha interrumpido en Catalunya, en lo que llevamos de año. El capital internacional ve con recelo como todo apunta a que Catalunya aplicará la nueva ley española de la vivienda que permite establecer áreas urbanas tensionadas, con la consiguiente limitación en el precio de las rentas de alquiler.
“La combinación de la subida de tipos de interés y la posible limitación de rentas han enfriado el interés de los inversores", confirma Francisco López, director de Living Spain en BNP Paribas Real Estate. Argumenta que no se trata de que haya disminuido el interés de los fondos Internacionales por este mercado, y en concreto por Catalunya, pero "la búsqueda de una rentabilidad más alta hace que escaseen aún más oportunidades al precio adecuado y hay dudas sobre con que rango de renta a percibir tendrán los proyectos que salgan al mercado del alquiler en los próximos meses". De ahí, el freno en la inversión en Catalunya, ya que, el capital, ante las potenciales limitaciones de esta región, “prefiere comprar en otras comunidades sin tantas restricciones a los precios de alquiler de la vivienda”.
Depende del momento en el que se hizo la compra del suelo, los promotores “aún pueden conseguir rentabilidades óptimas, por ejemplo, aquellos que construyeron sobre suelos históricos valorados a precios muy bajos”. Además, comenta Francisco López, muchos proyectos de obra nueva para alquiler han permitido consolidar zonas urbanas de determinadas ciudades, con lo cual ha habido un incremento progresivo de rentas de alquiler en ese entorno, así como de comparables precios de venta en la misma zona.
La incertidumbre siempre es un mal aliado para todo tipo de inversiones, incluidas las inmobiliarias, por lo tanto, queda claro que las declaraciones de los políticos que gobiernan en Madrid, tanto Ayuntamiento como en comunidad autónoma, dejando muy claro que no declararán áreas tensionadas, ha provocado que el efecto de la ley sea bastante leve en cuanto a proyectos de nueva inversión, tanto de capital estatal como internacional.
En un análisis realizado por la consultora BNP Paribas Real Estate, en el que se analiza el tipo de operación de inversión en vivienda residencial desde el año 2018 hasta el 2022, se observa un cambio de tendencia muy clara en el conjunto de España. El periodo en el que empezó a incrementarse la actividad considerablemente (2018 y 2019), la inversión se canalizó a través de carteras de vivienda o edificios existentes y alquilados (PRS). A partir del año 2020, se observó la llegada del fenómeno Build to Rent (BTR), nuevos proyectos que se desarrollan para alquilar las viviendas. Posiblemente, en los próximos meses puedan empezar a rotar carteras de esta obra nueva que se ha construido para el alquiler que ya están estabilizadas, con lo que las carteras de vivienda o edificios existentes y alquilados volverán a ganar cuota de mercado en 2023.
En perspectiva para este año, España sigue siendo un mercado muy deseado y atractivo para los fondos institucionales internacionales por el gap existente entre las rentabilidades y los valores capitales respecto de otros países europeos. De hecho, se espera que, si los tipos de interés siguen subiendo, las rentabilidades deberían seguir elevándose, pero a la vez, el comprador necesita más financiación para las adquisiciones.
Problemas con el suelo
Por otro lado, el encarecimiento del suelo finalista está provocando que promotores y fondos se decanten por “hibridaciones de uso”, según los expertos de BNP Paribas, que apuntan que hay mucha compra de suelos terciarios más baratos para desarrollar conceptos como el coliving o apartamentos turísticos y así poder reducir costes sustanciales. Ponen de ejemplo que en algunos municipios de la corona metropolitana de Madrid se están desarrollando lofts en suelos de uso industrial. Es decir, el cambio de uso, si está permitido urbanísticamente, será también en los próximos meses una de las opciones para la construcción de obra nueva, ya sea para venta o para alquiler.
“Hay algunas modalidades de soluciones residenciales que pueden desarrollarse en suelos terciarios, y las administraciones locales apostarán fuerte por esos productos”, manifiesta Francisco López. Al igual que en la compra de suelo en desarrollo, “en algunos casos puede compensar la espera después de hacer la compra e ir gestionando cambios de uso para pasarlos a residencial, sobre el que hay mucha más demanda que para terciario hoy en día”. Advierte el consultor inmobiliario que se trata de un proceso que se va realizando cada cierto tiempo en las grandes ciudades. “Ayudaría mucho, en este sentido, la reducción de los plazos de tramitación en la Administración”, puntualiza.
Preguntado sobre el segmento de la vivienda de protección oficial (VPO) destinada al alquiler, López comenta que en la vivienda pública el problema real es que los módulos de los precios de las viviendas no se han actualizado acorde a la nueva realidad del mercado, con entre otras cosas una subida de costes de la construcción en los últimos años ha hecho inviable económicamente que los actores privados desarrollen VPO. “La única alternativa hoy en día para desarrollar VPO pasa por la cesión de suelos públicos para colaboraciones público-privadas y/o por las subvenciones de las administraciones”, dice. Además, sería necesario incrementar los precios de venta y alquiler de los módulos de ese tipo de viviendas, que no se han actualizado en algunos casos desde hace más de 10 años. Otra alternativa sería la de generar una mayor edificabilidad en los proyectos que permita subvencionar la construcción de VPO para incentivar a los inversores privados a desarrollar proyectos de ese tipo.