El mercado inmobiliario ha estado marcado este año por la crisis energética, el encarecimiento de las materias primas y la elevada inflación que los bancos centrales han tratado de frenar subiendo los tipos de interés. Los datos para el cierre de 2022 son positivos, con una inversión en inmobiliario que rondará los 17.500 millones de euros, según las previsiones de la consultora CBRE. Sin embargo, las perspectivas de recesión para los primeros meses del año y las últimas declaraciones de los dirigentes del Banco Central Europeo (BCE) y la Reserva Federal estadounidense (Fed) respecto a la duración de las subidas de tipos, crean un marco de incertidumbre en el mercado.

"Hasta que los bancos centrales no frenen las subidas, que creemos serán después del primer trimestre de 2023, van a ser momentos difíciles" explica a ON ECONOMIA Elena Gutiérrez, cofundadora de Colibid, plataforma que pone en contacto a personas que buscan contratar una hipoteca con los bancos que operan en el país. El temor a la entrada en recesión y el endurecimiento de las condiciones de los bancos han supuesto un frenazo en la concesión de hipotecas y el momento actual refleja que no todo el mundo quiere arriesgar para comprar vivienda.

Una situación que, para Gutiérrez, "está provocando un freno en la compra de vivienda y a su vez arrastra su precio. "Ahora mismo el precio no está equiparado a la dificultad que hay para acceder a la hipoteca, pero sí es algo que se va a ver en 2023 y no creemos que tarde mucho. Incluso antes de acabar el primer trimestre se va a ver una bajada en el precio de la vivienda y a lo largo del año la seguiremos notando. Para este período el precio podría bajar entre un 2% y un 6%". 

Sonia Buntué, directora comercial de Unlatch España, empresa dedicada a la digitalización del sector inmobiliario, explica que  "las promotoras están pendientes de la evolución de la inflación, pero creemos que no habrá una evolución en ventas muy grande". Buntué se muestra algo más conservadora en la evolución de los precios de la vivienda, al menos para la primera mitad de 2023. "No creemos que los precios, al menos durante los seis primeros meses del año, experimenten una bajada de precio, pero tampoco sufrirán un incremento".

De país de propietarios a eternos alquilados 

Respecto al precio de los alquileres, la tendencia para el próximo ejercicio apunta a continuar con tarifas elevadas. Si bien el Gobierno ha impulsado un límite a las subidas del 2%, los expertos señalan que el mercado inmobiliario no contempla que los alquileres bajen los precios. "Si no se puede comprar vivienda, la tendencia provocará un aumento en el precio de los alquileres. Con salarios inestables y difícil acceso a la financiación, los jóvenes seguirán teniendo problemas", asegura Buntué.

Desde algunos portales inmobiliarios y consultoras también señalan en sus previsiones a la escasez de oferta en alquiler como uno de los principales factores que seguirán tensionando los precios de los alquileres durante 2023. Así por ejemplo, Idealista destaca que el stock de vivienda en alquiler no ha dejado de disminuir desde el fin de la pandemia, reduciéndose la oferta en un 25% en el país. "Mientras la demanda no deja de crecer, la oferta de vivienda se va drenando sin que se produzca una reposición de las viviendas que terminan sus contratos", advierten.

Por su parte, Gutiérrez observa un cambio de tendencia en los últimos años y que se prevé continúe en la misma línea en el futuro. Se trata del cambio de modelo de España hacia otros modelos europeos. "Hasta ahora, España había sido un país culturalmente de propietarios, algo que en Europa es diferente. La incertidumbre actual está arrastrando a la población joven al alquiler, lo que supone que su precio haya estado descontrolado en los últimos años y probablemente en 2023", explica. Esta coyuntura se ve bien reflejada en los datos publicados por el Banco de España en uno de sus informes sobre propietarios.

Según el documento, en 2011, un 70% de los menores de 35 años tenía piso en propiedad, mientras que en la actualidad la cifra se ha reducido hasta el 30%. "Cada vez hay más gente compartiendo piso y cada vez la edad de los inquilinos es más alta. Por eso no descartamos que en un futuro no muy lejano avancemos hacia un modelo como el de Reino Unido o Alemania, donde es más habitual convivir con gente que son familiares", asegura Gutiérrez.

Hipotecas a tipo mixto y autopromotor

Para 2023, diferentes expertos del sector esperan una caída en el volumen de transacciones hipotecarias para compra de vivienda respecto a este año, al menos durante los primeros meses del año. Idealista considera que, a pesar de esta situación, "seguramente sigamos viendo un fuerte dinamismo en el cambio de hipotecas variables a fijas".

Como se mencionaba antes, el problema es el endurecimiento de los bancos en las condiciones para acceder a este tipo de hipotecas, por lo que aparecen otras alternativas entre los compradores a tener en cuenta. "Dada la situación económica, las hipotecas a tipo mixto son buenas opciones actualmente. Dependiendo de la zona, la cuota a pagar puede ser muy inferior al precio del alquiler", señala Gutiérrez.

En este sentido, explica una tendencia al alza que desde Colibid están observando, el de la gente que prefiere hipotecarse para la construcción de su propia vivienda desde cero. "Estamos viendo un auge entre los propietarios que se interesan o eligen las hipotecas autopromotor. Prefieren hacerse una casa totalmente personalizada, controlando todos los gastos y buscando la eficiencia energética, en lugar de gastar el dinero en reformar una vivienda ya construida", indica.

En resumen, la cofundadora de Colibid cree que 2023 será malo para el alquiler, pero un buen año para la compra de vivienda, dado que, una vez se llegue a controlar la inflación, los tipos de interés se reducirán y provocarán "un momento dulce para las hipotecas y para el precio de la vivienda". Es por ello que considera que, de llegar a este abaratamiento de vivienda (aunque sigan los tipos algo elevados), será un buen momento para la compra. "En mi opinión es preferible comprar vivienda cuando está barata, porque la hipoteca siempre se puede renegociar. El precio de la casa lo pagas solo una vez", asegura.

La vivienda de segunda mano continuará dominando el mercado

Otra de las cosas que continuarán en la misma línea para 2023 es el dominio de la vivienda de segunda mano respecto a la de obra nueva. El parqué de vivienda se compone en su mayor parte por inmuebles de segunda mano, por lo que la preferencia hacia este tipo de inmuebles es obvia. Además, la inflación de los costes de los materiales y energética ha provocado que este año se paralizasen diferentes construcciones de vivienda nueva.

"Ante la escasez de stock de obra nueva, cuyos visados cayeron un 0,9% interanual en el mes de septiembre, se acentúa el 'gap' entre las compraventas de segunda mano y de nueva construcción", aseguran desde UCI (Unión de Créditos Bancarios) en sus previsiones para el mercado inmobiliario del próximo año. Una diferencia que, según los expertos del banco, se hará más notable de manera paulatina durante 2023. A pesar de ello, la vivienda usada tampoco está exenta sufrir un frenazo dependiendo de como evolucione la economía.

"Con créditos más caros, muchas personas están expectantes a la evolución del mercado para tomar la decisión de comprar o no. Esto afectará más a la segunda mano, porque la adquisición de la vivienda es inmediata y en obra nueva puedes adquirir al precio actual, pero que la ejecución de la hipoteca se realice 12 o 18 meses después. Lo que da margen para que la inflación esté más controlada y, por ende, el tipo de interés. Si el Euribor no frena, habrá operaciones que no saldrán adelante, más en segunda mano que en obra nueva", concluye la directora comercial de Unlatch en España.