La nueva Ley de Vivienda, aprobada por el Gobierno y que ha entrado en vigor este mes de marzo, presenta importantes carencias legislativas que generan vacíos legales donde, finalmente, la interpretación que cada una de las dos partes haga, tendrá que acabar siendo validada por un juez. Uno de los aspectos más flagrantes es los condicionantes que afectan a una vivienda para aplicar los topes en los contratos de alquiler. Y este tan solo se basa en la zona donde se sitúe.
Solo tiene en cuenta la situación
De hecho, si vas al buscador que la propia administración pone a disposición, los únicos requerimientos que se piden para calcular el precio son especificar el número de piso o casa y la calle, pero en ningún caso pide saber los metros cuadrados de aquella vivienda. A grandes rasgos, la Ley tan solo recoge pisos de 30 metros cuadrados a 150 metros cuadrados, ambos incluidos. Pero la pregunta que nos formulamos a partir de eso es: ¿Qué pasa con el alquiler de un piso, tipo estudio, inferior a 30 metros cuadrados o uno superior a 150 metros cuadrados con respecto a superficie habitable? El abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la UOC, Alejandro Fuentes-Lojo, responde a la cuestión para ON ECONOMIA: "Los expertos todavía, a día de hoy, se lo preguntan. Ya tengo el caso de un cliente que me ha venido con este problema porque el propietario ha decidido poner un precio desorbitado ya que está fuera del margen de la ley. Lo más lógico sería, como mínimo, aplicar el precio del contrato anterior que se haya tenido por aquella vivienda. Pero es evidente que los propietarios irán directamente, se forzarán contratos y, finalmente, se podrán derivar en expedientes sancionadores que, veremos si un juez decide aplicarlos o por qué lado lo hace".
Hay que tener en cuenta, sobre todo en los pisos de más de 150 metros cuadrados que quedan excluidos de lo que la LAU considera que son viviendas de lujo. En este caso, se denominan arrendamientos de viviendas santuarios y son para los que tienen, como mínimo, más de 300 metros cuadrados o la renta del propietario es 5,5 veces superior al SMI.
¿Y qué pasa con los contratos antiguos?
Pero no tan solo la superficie de las viviendas presenta un vacío legal en esta Ley. El abogado Fuentes-Lojo también apunta otros que resultan muy relevantes: contratos de rentas simbólicas, de alquiler social o de renta antigua, es decir, anterior al año 1995. ¿Qué pasa cuando caduquen estos contratos? En este caso, hablamos de rentas que estuvieron congeladas y, si cuando se marcha el último inquilino, vuelven a salir al mercado, ¿habrá que seguir manteniendo un precio que está por debajo, incluso, del tope que dicta la nueva Ley? "No tiene mucho sentido y la Ley, en ningún caso, lo aclara. Por una parte, no podemos mirar de espalda y hacer ver que no han sido alquilados en los último cinco años, pero de la otra hace falta aplicar el índice actual. Como la norma no dice nada, al final los arrendatarios acabarán poniendo el precio que quieran porque pensarán que ya les vendrán a buscar y encontrarán las mejores herramientas para defenderse".
Pero también añade: "A nuestro parecer, y haciendo una interpretación teleológica de la norma, no tendría sentido interpretar que en estos casos hay que estar a la renta «congelada» o irrisoria del contrato anterior para fijar el límite de la renta del nuevo contrato, ya que eso comportaría en la práctica perpetuar estos contratos que tienen una renta muy por debajo de mercado en beneficio incluso de terceros diferentes de los arrendatarios de estos contratos antiguos y desincentivar la propiedad en la puesta en el mercado de alquiler de estos activos". En definitiva, tenemos que tener en cuenta que los nuevos límites al pacto de la renta de los apartados 6 y 7 del arte. 17 de la LAU solo son aplicables a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda ubicados en zonas de mercado residencial tensionado que hayan nacido con posterioridad a 16 de marzo de 2023, fecha en que han entrado en vigor las resoluciones ministeriales de aprobación de la zona de mercado tensionado, pero las deficiencias de la propia Ley acabarán de marcar el destino de una buena parte del parque.