Un contrato de arras es un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor para formalizar un compromiso previo de adquisición de un bien o inmueble. En esta figura también se la suele denominar anticipada. La firma del contrato de arras comporta un pago, en concepto de señal, por parte del comprador por la cantidad que acuerden las partes. Se formaliza así un compromiso de compra que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor o del comprador, comportaría una penalización. Como ya pasa con otros documentos, el coste del contrato de arras no está fijo, pasando a depender, en gran parte (aunque no totalmente), de la complejidad de la operación de compraventa (y sus implicaciones).
¿Qué obligaciones hay?
Este, hace falta tener muy claro cómo funciona y sus reglas de juego. Así pues, se considera que se incumple cuando solo cuando están delante de un contrato de arras penitenciales, vendedor o comprador pueden incumplir o "anular" el firmado, previo pago de las arras que se ha acordado y que, como tal, figuran en el contrato (el doble en el caso del vendedor). En el resto de casos, arras penales o confirmatorias, si bien se puede no hacer efectivo el acuerdo, no hay opción de "anular" el contrato. Para reclamar su cumplimiento, se puede hacer de diferentes maneras. En caso de que no se cumpla con aquello "pactado" en el contrato de arras, y se llegue a la fecha límite, se puede reclamar de la manera siguiente:
- En primer lugar, y extrajudicialmente, se notifica en la otra parte el 'no' cumplimiento de lo que se acuerda en el contrato de arras (mediante el envío de un Burofax).
- Si no sale efecto, y se mantiene el incumplimiento, se toma la vía judicial, interponiendo una demanda (en qué se exige que se cumpla lo que indica el contrato de arras).
¿Obra nueva o segunda mano?
Por lo tanto, no es obligatorio hacer un contrato de arras. Sin embargo, y de cara a evitar los "posibles" problemas que puedan surgir con la compra de la casa, los expertos lo recomiendan. ¿Si se firma un contrato de arras, abonando una "señal" por la "reserva" de la casa, lo siguiente es preguntarse cómo se incluye en la declaración de la renta? La respuesta es sencilla: depende del tipo de casa que se esté vendiendo. Si es de segunda mano, se tributa al ITP (o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y si es de obra nueva, además de las arras, se paga (y se tributa) el IVA.
El papel del notario
En último término, lo que nos tenemos que preguntar es: ¿si finalmente se redacta, hay que firmar el contrato de arras ante notario? Lo mismo pasa con la firma del contrato de arras ante notario: no es obligatoria. Legalmente hablando, el contrato de arras tendrá la misma validez si prescinde de su presencia, aunque se recomienda, también en este caso, recurrir a uno, ya que aporta más seguridad y garantías.