En los últimos años, el acceso a la vivienda en España y, sobre todo, en las grandes metrópolis, se ha convertido en uno de los grandes dolores de cabeza económicos para las familias, sino el principal. El alquiler se lleva de media el 31% del sueldo (46% en Barcelona, la más exigente) y la compra el 21% (en Balears llega al 46%) de los ingresos familiares. Los analistas esperan que el precio de la compraventa pueda al menos moderar su subida, tendencia que no está ni mucho menos asegurada y que no se debe trasladar al alquiler. Pero, por mucho que el sector estará pendiente de la inflación en la compraventa, de los tipos en las hipotecas y del despliegue de la nueva ley en el alquiler, lo que es seguro es que seguirá siendo un bien de difícil acceso.
La vivienda nueva, según los datos recientes de la Sociedad de Tasación, se encareció un 5,1% en 2023 y se espera que lo siga haciendo en 2024 con un precio medio de 2.898 euros por metro cuadrado en el primer trimestre, lo cual supondría una subida interanual del 4,6%, por encima de la inflación. Eso sí, este crecimiento se ha moderado porque el año pasado se cerró con un 7,1%.
Ahora bien, el precio de la vivienda usada subió aún más en 2023, un 8,1%, según Idealista, y lo hizo en todas las comunidades autónomas y capitales de provincia.
Ante este panorama, la gran esperanza para los compradores de vivienda, especialmente aquellos que ya han comprado y que tienen una hipoteca de tipo variable, es el freno a la subida de tipos de interés y una posible bajada, que poco a poco vayan trasladándose a unas hipotecas que llegaron a encarecerse un 50% el pasado mes de abril. Pero ojo, "la subida de tipos aún no está trasladada al 100% a los precios de las hipotecas", advierte el economista especialista en vivienda José García Montalvo.
Las previsiones, apunta García Montalvo, no son claras. "El mercado espera que los tipos de interés bajen y entonces hay posibilidad de que las hipotecas cedan, pero desde los bancos centrales ya advierten que estas previsiones son ilusas y que aún hay que doblegar la iflación subyacente. Es difícil saber qué va a pasar con la inflación y los bancos", alerta.
Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, coincide en que "es incierto el futuro de los tipos de interés" y prevé que las operaciones hipotecarias sean "ligeramente inferiores" en 2024 a las cerradas en 2023, si bien resalta que "la compra de vivienda sin hipotecas está creciendo".
Ante esta situación, soluciones como la hipoteca mixta o las ayudas a las familias o los avales para jóvenes aprobadas por el Gobierno pueden ayudar a dinamizar el mercado, aunque "es difícil que tengan un impacto muy fuerte", apunta Font.
Pendientes de la ley de alquiler
En el caso del alquiler, una de las principales preocupaciones está en el despliegue de la nueva ley, que prevé que las comunidades autónomas puedan aplicar una regulación de precio en base a unos promedios de referencia que aún no están claros y que el Instituto Nacional de Estadística (I.N.E) aún tiene que crear. Ante esto, existen diversas dificultades. La primera, que "la mayoría de comunidades autónomas están presididas por el PP y ya han dicho que no van a aplicar esta regulación y la única interesada por ahora es Catalunya", apunta el director de estudios de Pisos.com, Ferran Font.
La segunda, que el mercado ha decidido, al menos por el momento, retirar gran parte de la oferta de los pisos de alquiler, hasta el 40% en ante la "inseguridad jurídica", apunta Font, que explica que estos propietarios "buscan alternativas como el alquiler de temporada, inferior a 12 meses, el alquiler turístico o los pisos compartidos por habitaciones". Además, según apuntan las fuentes del sector, se están endureciendo los castings para encontrar inquilinos que ofrezcan seguridad de pago ante la protección a las familias vulnerables ante los desahucios que prevé la nueva ley de vivienda. También apuntan al riesgo de que crezcan los pagos por fuera de contrato para inquilinos realmente interesados en alquilar y que están dispuestos a pagar por encima de lo que acabe marcando la ley.
La patronal culpa a la inseguridad jurídica de la nueva ley de la caída de la demanda, mientras los inquilinos apremian a topar los precios y regular el alquiler de temporada
Desde el Sindicat de Llogateres desmienten los argumentos de la patronal. "Desde que se aprobó la ley el pasado mes de mayo, han pasado seis meses y la regulación de precios no se ha aplicado", recuerda Carme Arcarazo, portavoz de la plataforma. "Es curioso que la patronal inmobiliaria atribuya la subida de precios a una caída de precios por una regulación que no está aún en vigor", añade, y apunta a que gran parte de la vivienda temporal en el mercado obedece a un "uso fraudulento y generalizado" de esta vía "para burlar la ley" en un "mercado anómalo", ya que "permite alquilar sin ningún tipo de regulación ni derecho para el inquilino, al que pueden echar cada 11 meses". "Es urgente que se tope ya el precio del alquiler y que se ponga freno al alquiler de temporada y el ministerio actúe con urgencia", añade Arcarazo, que forma parte del grupo de trabajo que debe regularlo, aunque "es importante que no se tarde en tomar medidas".
Mientras tanto, la Generalitat ha activado en Catalunya un censo de pisos turísticos con tal de controlar y limitar su existencia en beneficio de un mayor parque residencial y el gobierno español ha creado un grupo de trabajo con patronales y sindicatos de inquilinos para reordenar tanto la actividad de los pisos turísticos como de los alquileres de temporada, tal y como comentaba Arcarazo.
Falta vivienda social y asequible
El gran consenso que existe sobre la problemática de vivienda en España es que hay una gran carencia en vivienda de precio social y asequible, tanto para familias vulnerables como para trabajadores con salarios medios. Y aunque lo que haga el Gobierno en 2024 puede sentar las bases para mejorar este escenario, no es algo que se solucionará de inmediato. "Se habla de movilizar viviendas vacías, pero la mayoría estan en mercados sin demanda", apunta Font, que calcula que serían necesarios 20 años para construir el 20% de vivienda pública que prometió Sumar en su campaña electoral.
Montalvo apunta a que, a pesar de las medidas anunciadas por el Gobierno español recientemente en materia de vivienda social y asequible, "prácticamente no se está acabando ninguna obra relevante" en este sentido. "En 2024, no veremos un gran incremento de vivienda social y asequible", apunta el economista, que resalta que "podemos olvidarnos a corto plazo de las 185.000 viviendas sociales y asequibles prometidas por el Gobierno, porque no están iniciadas".
En cuanto a la actividad económica derivada de la construcción de vivienda, "los retrasos y la incertidumbre de licencias y los incrementos de los costes" han frenado este mercado. "Si se ponen en marcha promociones sociales, se podría reactivar en gran parte", apunta García Montalvo. El mismo Banco de España recomendió durante este año que se acelere la construcción de vivienda para paliar la falta de oferta. Hasta el mes de octubre, últimas cifras disponibles, se han construido 91.000 viviendas en España, cifra que contrasta con las 600.000 que se llegaron a construir durante la burbuja inmobiliaria. La caída en ciudades como Madrid llega al 30% y en Barcelona al 75%.
En conclusión, 2024 no apunta a ser un año fácil para la vivienda, pero son muchos los nudos por resolver. En alquiler, el despliegue de la ley y la recuperación de la oferta. En compraventa, una subida de precios que puede estar compensada por el alivio de las hipotecas, con un elevado nivel de incertidumbre. Y en construcción, el sector espera medidas para descongelar una actividad que puede ayudar a mejorar la oferta de compra y alquiler y, de paso, moderar las subidas de precios del rompecabezas que se come gran parte de nuestros sueldos.