Las viviendas vacías siguen en el ojo de los políticos, tras el problema de oferta que existe en España y que explica el incremento de los precios de los últimos años y la resistencia que ofrecen a bajar tanto en el caso de compraventa como en los alquileres. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) en España existen 3,8 millones de viviendas sin habitar, de un total de 26,6 millones, lo que representa casi un 15%.
Sin duda, tener una vivienda vacía no es buen negocio para nadie: ni para el propietario que renuncia a una renta mensual por su inmueble ni para el conjunto de la sociedad, ya que si estuviesen en el mercado, los precios serían más asequibles y se aliviaría el problema de escasez, provocado por una construcción insuficiente para la creación anual de nuevos hogares.
Así, una de las medidas más polémicas de la nueva Ley de Vivienda aprobada el pasado mes de mayo es gravar con un aumento del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) hasta el 150% de su coste actual a estos pisos sin ocupantes, aunque la casuística apunta a que esta medida no será muy relevante para el objetivo de que afloren al mercado.
Desde Foro Consultores Inmobiliarios explican el alcance del incremento en el IBI que recaudan los ayuntamientos. Así, podrán aplicar un recargo en el IBI sobre inmuebles residenciales que estén desocupados con carácter permanente de hasta el 50% de la cuota actual. Se entenderá desocupado de forma permanente si lo es de forma continuada por un plazo superior a dos años, sin causa justificada y siempre que pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. Se entiende que no necesariamente en el mismo municipio. Ahora bien, el recargo puede llegar al 100% cuando se superen los tres años. Además, podrán aumentarlo adicionalmente en 50 puntos porcentuales más, si sus titulares lo fueran de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio. Una medida que afectaría, pues, a los grandes propietarios de viviendas como bancos o fondos de inmobiliarios, aunque la casuística también alcance a propietarios particulares.
Una medida que, según los datos de Fotocasa Research, podría afectar al 5% de los particulares propietarios que mantienen viviendas vacías en nuestro país. “Las medidas con carácter punitivo no recogerían los efectos deseados de ampliar la oferta masivamente. Lo que generan este tipo de normativas en el mercado es un clima de desconfianza frente a la administración. La principal fórmula que puede fomentar que los propietarios de viviendas inhabitadas las pongan en el mercado es el ofrecimiento de seguridad jurídica que ayude a apaciguar las principales preocupaciones de estos particulares: ocupación, pérdida de beneficios o robos en su vivienda”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
La mitad de propietarios teme una ocupación
Entre las causas injustificadas más recurrentes por las que se tiene una vivienda vacía se encuentran el hecho de que sea una propiedad heredada y que los herederos aún no se hayan puesto de acuerdo en el uso que le van a dar, que necesite reformas para ser vendida o alquilada o por desconfianza por parte del propietario. Según estudios de Fotocasa, uno de cada dos propietarios de una vivienda vacía teme que se la ocupen. El 38%, por ejemplo, señala el coste que supone mantener un inmueble que no genera ningún beneficio y un 35% que entren a robar. Asimismo, los propietarios de viviendas vacías también muestran su inquietud por el estado del inmueble. Concretamente, les preocupa que la casa se deteriore por el abandono (29%) o que se agraven pequeños desperfectos por no haberlos detectado a tiempo (29%). Por último, lo que menos preocupa a los titulares de estas viviendas es tener que afrontar impuestos o penalizaciones por tenerla vacía. Es algo que solamente señalan el 24%.
Cuando se pregunta a los propietarios de viviendas vacías qué les motivaría a introducir esos inmuebles en el mercado inmobiliario, lo que más valoran es el incremento de la seguridad jurídica en caso de ocupación o de impago. Estas dos cuestiones las valoran con 6,9 y 6,5 puntos sobre diez de media, respectivamente. En comparación con 2022, se trata de asuntos que han perdido algo de importancia media, aunque no se trata de descensos estadísticamente significativos.
El coste de tener una vivienda vacía
Foro Consultores Inmobiliarios cifra el coste medio de una vivienda vacía en torno a los 2.000 euros anuales. Los principales son la comunidad de vecinos, que es el desembolso más importante. A esto pueden unirse derramas por el envejecimiento del edificio. Reformas, reparaciones, jardinero… son gastos que aumentarán la cuota. Le sigue el propio IBI así como los suministros de luz o agua que tienen un coste mínimo (aunque no se utilice), más el consumo. La tasa de recogida de basuras, si la hubiera, y el seguro del hogar completarían el resto de gastos, siempre que no esté pendiente una cuota hipotecaria porque el inmueble aún no se haya terminado de pagar. Servicios adicionales, como la contratación de alarmas u otros elementos de seguridad, también se incorporarían a la lista.
El otro pago fiscal importante es el abonado anualmente en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) con su correspondiente imputación de renta, de acuerdo a su valor catastral. Un pago aplicado a cualquier inmueble que no sea el que constituya la vivienda habitual del contribuyente.