El pasado mes de mayo, la junta general de accionistas de Merlin Propierties avaló el plan de negocio que la sociedad inmobiliaria cotizada en el IBEX 35 (socimi) ha elaborado para ser uno de los principales agentes en la promoción de centros de datos en España y para el cual ejecutará una ampliación de capital de 1.000 millones. “Una decisión puramente económica, que no responde a subirse al carro de una moda, sino a la búsqueda de mayores rentabilidades”, argumenta Ismael Clemente, consejero delegado de la compañía.
Se conoce que el objetivo del plan responde al interés del capital inversor, porque “claramente, el mercado nos ha comprado la idea de apostar por los centros de datos”, expone Clemente al demostrar que la acción ha repuntado -entre un 20% y un 30%- y se ha estabilizado en la cota de los 10-11 euros, desde que a finales de febrero -con motivo de su presentación de resultados de 2023-, se anunció el propósito de hacer la ampliación para dar entrada a un nuevo accionista y poder financiar el crecimiento. “El inversor particular ha comprado acciones sabiendo que vamos a hacer una ampliación de capital y, por lo tanto, está dispuesta a aceptar una división en pro de conseguir una mejora significativa del rendimiento neto por acción, del beneficio por acción”, considera, en declaraciones a ON ECONOMIA.
Pero al preguntarle si eso quiere decir que se dirigirán a los inversores particulares o a qué tipo de inversor quieren dirigir la ampliación de capital, Clemente se escuda en las semanas que aún quedan por delante para estructurar la operación, que se plantea para antes del verano, para apuntar simplemente a los grandes fondos de capital, “porque es muchísimo más rápido y fácil de ejecutar la operación”. Desgraciadamente, las regulaciones en materia de protección de pequeños inversores hacen inviable, hoy en día, hacer emisiones en primario porque, con tanta regulación, los particulares se han alejado de los mercados, sostiene.
Se trata de una circunstancia que debería revertirse, según el exdirectivo general de Deustche Bank, ante la necesidad de incrementar el ahorro privado para que se destine a las empresas españolas e "intentar tener más soberanía en la toma de decisiones a nivel nacional". Explicó recientemente en la Trobada Empresarial al Pirineu que el sector inmobiliario español está cada vez más en manos de extranjeros y que es "un problema de toda España", ya que, según él, nunca se ha querido impulsar este ahorro privado y se ha destinado todo al sistema público de pensiones y los depósitos bancarios.
El sector inmobiliario español está cada vez más en manos de extranjeros
Cuando se culmine la operación, la compañía tendrá “el manejo suficiente de sus finanzas” para afrontar el siguiente nivel de desarrollo de los centros de datos, que añade 200 MW de potencia. Porque, además de los recursos del mercado de capitales, la compañía tiene una posición de liquidez de 1.309 millones. Actualmente, Merlin tiene los data centers de Madrid-Getafe, Barcelona-PLZ y Bilbao-Arasur, que están operativos desde el 30 de septiembre 2023, por el momento con solamente 9 MW de potencia IT instalada, de los 60 MW de capacidad total que poseen. En este sentido, la compañía ha empezado en Barcelona-PLZF las modificaciones técnicas piloto para adaptar los sistemas de refrigeración a las altas densidades requeridas para la inteligencia artificial generativa, que aglutina una parte muy importante de la demanda.
El volumen de inversión que se necesita respecto a las rentas que se obtendrán en un futuro, ¿asegura la rentabilidad? Responde Clemente que se trata de un segmento de actividad en el sector inmobiliario con “suficiente potencial de desarrollo para justificar la inversión y la contratación de personal dedicado a ello y, en tercer lugar, es rentable”, justifica el directivo, sabiendo que en las previsiones que la compañía dio a la junta para 2024 se hablaba de que los centros de datos contribuirán negativamente a la actividad de la compañía, afectando al flujo de caja neto al final del ejercicio. Ello es consecuencia del desfase temporal entre gastos (prácticamente los correspondientes a un año ordinario, al estar ya los centros operativos) e ingresos, “que irán en aumento paulatino a medida que vayamos disponiendo de potencia eléctrica y equipamiento IT instalado en las diferentes ubicaciones hasta alcanzar su potencial máximo, previsto para el final del segundo semestre de 2025”.
Merlin Propierties celebra este año el décimo aniversario de su constitución por un grupo de antiguos ejecutivos de Deutsche Bank -entre ellos Clemente- y “estamos dibujando el presente de los próximos 10 años, después de analizar varios negocios: ciencias de la salud, hospitales, residencias, polígonos… la decisión se ha tomado: los centros de datos”. España tiene potencial “en centros de almacenamiento de datos”, puesto que los centros de datos coinciden con los intereses de las compañías y de la sociedad.
En las perspectivas para 2024, en ausencia de externalidades macroeconómicas y/o políticas “que casi son ya el pan de cada día”, en las tres categorías de activos principales (oficinas, naves logísticas y centros comerciales) se prevé un mantenimiento aproximado de niveles de ocupación, a la vez que las rentas se seguirán viendo beneficiadas por la inflación, al estar los contratos de arrendamiento indexados.
El beneficio operativo sigue siendo positivo, "positivísimo"
En cuanto a las cuentas, 2023 se cerró con unos ingresos totales de 488,3 millones de euros (incluyendo rentas brutas de 475,6 millones), un Ebitda de 367,0 millones y un beneficio operativo de 284,2 millones, es decir, 61 céntimos de euro por acción, que se estima que sea de 59 céntimos para 2024. El año pasado, el resultado neto contable fue negativo, en 83,5 millones, al deducirse del beneficio operativo la caída de valoración de los activos (336 millones) que ¿esperan revertir este año?
“Los números verdes en una compañía como la nuestra dependen mucho de las valoraciones”. “Nosotros en números verdes llevamos desde que nacimos, porque el dinero que se gana de verdad es el beneficio operativo que, a día de hoy, sigue siendo positivo, positivísimo, pero lo que pasa es que nos vemos obligados (por la normativa IFRS) a imputar en la cuenta de resultados la revalorización o disminución de valor de los activos inmobiliarios que gestionamos. Y eso te genera ganancia o pérdida artificial”, expone Clemente. Por ello, el año pasado “parecía que perdíamos y luego, sin embargo, distribuimos dividendo”; la distribución a los accionistas fue de 0,44 euros por acción, sumando 207 millones de euros.