Las cuatro sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria españolas (socimi) han llegado al final de 2022 con los tipos de interés al alza, la presión inflacionista y la incertidumbre sobre la evolución de la economía haciendo mella sobre el mercado de capital y los inversores institucionales. Con todo, Árima Real Estate y Lar España, en el mercado continuo, y Colonial y Merlin Properties, en el IBEX 35, han sorteado la situación, más coyuntural que estructural, aunque, en función de la naturaleza del porfolio gestionado, la desvalorización de los activos ha impactado directamente en los beneficios anuales.

Han visto bajar sus resultados desde la mitad hasta casi a totalidad Merlin Properties (48%), Árima Real Estate (60%) y Colonial (98%), mientras que Lar España los triplicó al alza, su exposición en el segmento del retail le ha favorecido, aunque contrariamente ha sido lo que más ha castigado a Merlin Properties. El conjunto del sector ha incrementado los ingresos por la revalorización de las rendas con porcentaje igual o superior al índice de precios (IPC), por lo que en todos los casos se ha compensado la pérdida de valor de los activos, a consecuencia del alza de los tipos de interés. Algo que el mercado de capitales ya venía descontando desde hacía meses y, por ello, las cuatro socimis están cotizando con un amplio descuento.

Las dudas de los inversores recaen ahora en cómo seguirá evolucionando la tensión inflacionista durante los primeros meses de 2023, cuando los precios siguen tensionados al alza con crecimientos consecutivos en enero y febrero. “Si la tendencia inflacionista persiste, será un factor negativo para todos los sectores”, explica Josep Bertrán, profesor del área financiera y de mercados de EAE Business School. El académico comenta que el negocio tiene que estar muy asentado para que la subida de los tipos, que tiene afectación directa sobre la rentabilidad real, se vea ampliamente compensada por la revalorización de las rendas basándose en el índice de precios.

La socimi Lar España ha alcanzado un beneficio neto de 72,9 millones de euros en 2022, que prácticamente triplica los 25,8 millones del año anterior, con unos ingresos totales de 83,6 millones, un 5,7% más anual. Esta inmobiliaria ha sido la que más ha sorprendido a los mercados. Desde un punto de vista operativo, la ocupación de sus activos se recupera, observándose una mayor afluencia a los centros comerciales, explica Antonio Castelo, analista de iBroker. Influye en ello, que en el mercado se entiende que al disponer mayoritariamente su deuda de un tipo fijo, ser su plazo de vencimiento medio y disponer de una elevada liquidez (115 millones de euros), el riesgo está muy limitado para el valor. Ello teniendo en cuenta, explica Castelo, que es de las tres grandes cotizadas, la que lo hace con mayor descuento respecto de su precio objetivo promedio (un 36%). Lo que también ha gustado a los mercados ha sido el anuncio de un importante dividendo para el accionista (0,60 euros por acción).

En el caso de Árima se alcanzó una cifra récord de alquiler, con 16.200 metros cuadrados nuevos firmados, y un incremento de renta del 156% de media en los activos reformados. La ocupación creció un 10% y los ingresos por renta anualizados fueron de 9,6 millones de euros, un 80% superiores al periodo anterior. El mercado valora su objetivo de obtener una rentabilidad sobre coste de aproximadamente el 6,5% y la entrada en su cartera de diversos activos que acaba de reformar durante 2023.

En el caso de Merlin Properties, lo más destacable ha sido la rebaja en la valoración de sus activos (un 8%), también la caída de sus rentas brutas (un 9,3%) y del resultado bruto de explotación (ebitda) del 11,3%. Merlin Properties cotiza con un descuento del 16% respecto del precio objetivo promedio y se aprecia que en el mercado preocupa que sus activos están menos diversificados que en el caso de su competencia, ya que el 77% de los mismos son oficinas y centros comerciales, activos con menor capacidad para subir las rentas a los inquilinos en un entorno de menos demanda como el actual, asegura Antonio Castelo. El analista de iBroker añade que “el mercado aprecia más en su caso el riesgo de recesión económica, que podría afectar a sus inquilinos y, por lo tanto, condicionar sus ingresos”.

Por su parte, Colonial se beneficia al poder repercutir la inflación en sus rentas con una cartera premium y un elevado nivel de ocupación en sus edificios de oficinas, además repartidos en capitales como Madrid, Barcelona y París. “Cotiza con un mínimo descuento respecto del precio objetivo asignado por el consenso (apenas un 7%), por lo que no esperamos grandes movimientos en su cotización”, concreta Castelo.