La sociedad de inversión en activos inmobiliarios Colonial ha decidido acelerar el ritmo de desinversiones en un contexto macroeconómico lleno de incertidumbres, que ha comportado que los inversores internacionales se miren con cautela el sector inmobiliario, "han decidido cogerse un periodo de reflexión". Enfrente de esta visión, que sustenta a Pere Viñolas, consejero delegado del grupo Colonial, la estrategia de la socimi pasa por "la prudencia y la protección del balance". "Colonial ha cumplido con sus deberes financieros y tiene un adecuado nivel de endeudamiento que nos proporciona un horizonte a largo plazo confortable", con una deuda de 4.934 millones de euros, la mayor parte cubierto delante del alza de los tipos de interés, asegura el máximo ejecutivo de la cotizada española, en una entrevista con ON ECONOMIA. No obstante, la compañía se ve en la necesidad de evidenciar que sus activos -repartidos, básicamente, entre Barcelona, Madrid y París- valen mucho más de lo que el mercado de inversión considera, teniendo en cuenta la coyuntura de los tipos de interés al alza, la tensión inflacionista y una cierta ralentización de la economía mundial.
El plan de desinversiones, que puede llegar a los 800 millones de aquí a finales de año, será causado por una triple lógica. En primer lugar, con un carácter estrictamente inmobiliario, hay activos que ya no son estratégicos para el grupo y no tiene sentido mantenerlos. En segundo lugar, en un momento en que la solidez financiera es todavía más importante, una desinversión tiene una coletilla: refuerza el balance. Y, en último lugar, poner en valor los activos porque, si están bien tasados, se venden a precios de mercado o por encima de mercado.
Está a esta paradójica situación a la cual Viñolas atribuye impacto contable directo negativo que ha tenido la subestimación de los activos en las cuentas de la socimi (sociedad anónima cotizada de inversión inmobiliaria) de 148 millones de euros, a cierre de 2022. A consecuencia de este, Colonial ha reducido un 98% su beneficio neto, hasta los 8 millones de euros, contra las ganancias de 474 millones de 2021. En paralelo, la actividad ordinaria del negocio -el alquiler de edificios destinados a oficinas- ha estado "excelentemente buena", con un crecimiento del 13% de los ingresos, hasta la cifra "histórica" de 354 millones de euros, gracias a la actualización de las rentas por aplicación del IPC y a una tasa de ocupación medio del 96% que, en el caso de París, ha llegado al 99,8%.
El consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, en las oficinas centrales del grupo en Barcelona / Irene Vilà Capafons
¿Cómo se explica eso? "Utilizaré la paradoja", expone al consejero delegado de Colonial. Viñolas argumenta que "en un momento en que el marco económico llevaría a pensar que la evolución de nuestro sector es negativa, porque resulta que no, que es positiva. Y en el caso de Colonial muy positivo. En los últimos años, nuestra actividad comercial y nuestras tasas de ocupación están a niveles de excelencia y, por lo tanto, la evolución de la compañía es muy positiva. Y la salud financiera de la compañía sigue a máximos niveles".
Parte del éxito corresponde, según manifiesta, a la elección de buenos activos y mejores arrendatarios. También tiene que ver la situación del sector de las oficinas en España, en los últimos años, con una buena relación entre oferta y demanda. "Ahora nos encontramos en un momento de poca actividad: hay mucha menos gente interesada en comprar, pero también mucha menos interesada en vender, porque ante la evolución de la economía, especialmente en el último trimestre de 2022, el gran inversor internacional ha decidido cogerse un periodo de reflexión".
El 2022 fue un año en que "los mercados de capitales contemplaron el peor escenario -la subida del tipo, la inflación, la posible recesión en el sistema- y priorizaron los factores negativos, sin computar en absoluto lo que podía ser la cara más positiva de la moneda, que es que nuestros contratos de arrendamiento están referenciados en el IPC y, por lo tanto, como mínimo tendríamos una afectación neutra en el negocio". De aquí que, si bien el año pasado el valor de la cotización en el IBEX 35 cayó "considerablemente" hasta tocar mínimos de 4,8 euros la acción, ahora el paradigma se está reubicando y el valor ya cotiza en la franja de los 6 euros, pero lejos de los 11 euros que marcaba a inicios de 2020.
Mientras insiste en el hecho de que los mercados ya han descontado los escenarios más negativos y se ha desvanecido la volatilidad, el grupo Colonial está inmerso en el desarrollo del proyecto Madnum, en Madrid, el más ambicioso de su historia, con una inversión de 323 millones y un periodo de ejecución en dos fases hasta el primer trimestre de 2024. Se trata de un complejo de más de 90.000 m² de superficie a Méndez Álvaro, que unirá en una misma zona varias áreas destinadas a oficinas, vivienda, retail y zonas verdes. El proyecto "cumplirá los termine preestablecidos", ya que Colonial está construyendo 30.000 metros cuadrados en residencial para 374 pisos, que estarán terminados a principios de 2024. Esta actividad es la única que tiene expuesta en el segmento residencial ahora mismo, porque no es un negocio prioritario para la inmobiliaria. A finales de 2024, saldrán al mercado el conglomerado de oficinas de unos 56.000 metros cuadrados.
Colonial ha ejecutado 10 proyectos propios
"Colonial siempre ha mirado de compaginar su actividad ordinaria de alquiler de edificios con una cartera de proyectos importantes para la generación de nuevos activos. En los últimos años hemos estado trabajando en una cartera de 10 proyectos, valorados en más de 1.000 millones de euros, y son proyectos que hemos ido entregando exitosamente en el plazo de los últimos cuatro años y con una tasa de prealquiler del 70%", defiende Viñolas. Si en Barcelona hubiera una superficie y una zona en desarrollo con las características de Méndez Álvaro, "nos complacería hacer un proyecto similar a la ciudad". Una ciudad que dejó de ser la sede social del grupo a raíz de la estrategia política de los partidos independentistas, a finales del 2017, después de que la agencia de calificación Moody's le lanzara una advertencia. Ahora mismo, devolver la sede en Barcelona "no está en el orden del día del consejo de administración".