El sector inmobiliario vive una situación compleja. La subida de los tipos de interés ha frenado las compraventas de viviendas, la escalada de precios y también las operaciones de inversión. Pero al mismo tiempo, ve cómo la escasez de viviendas va a más y las administraciones españolas no ponen remedio. Otros segmentos, como las oficinas, tampoco viven un buen momento en Barcelona.
Para analizarlo de forma global y en profundidad, Anna Gener (Barcelona, 1974) es una de las voces más autorizadas. La CEO de Savills en Barcelona lleva dos décadas en el mundo inmobiliario y conoce como pocas personas la situación, puntos fuertes y puntos débiles del sector en la capital catalana, al mismo tiempo que tiene una perspectiva internacional que le permite hacer propuestas que aquí son atrevidas pero funcionan en otras ciudades. Gener, además, conoce muy bien el tejido empresarial catalán y forma parte de la junta de Pimec y del Círculo Ecuestre, entre otras instituciones.
Acaba de arrancar la legislatura en el Estado. ¿Cómo la arranca el mercado inmobiliario?
El mercado inmobiliario de inversión en todo el mundo, no exclusivamente aquí, está en un momento muy complejo, porque las decisiones de inversión están afectadas por unos tipos de interés que todavía no están estables. Estamos asistiendo a una subida de los tipos, parece probable que quede una o cabe, pero mientras todo eso no se sepa, todas estas incertidumbres hacen que las decisiones de inversión se pospongan. Estamos en un periodo de wait and see.
¿Cuánto se han restringido las operaciones?
Muchísimo. En el mercado de oficinas, estaríamos hablando de un 60%, y en el de logística, de un 50% del volumen total de transacciones. Es muy relevante.
¿Solo por la incertidumbre?
Hay otra cuestión, que es que los precios del producto de inversión no están claros del todo, porque los inversores, lógicamente, con esta subida de tipo, están exigiendo mayor rentabilidad a sus operaciones. Eso hace que la expectativa que tiene el vendedor y la expectativa que tiene el comprador, que quiere un descuento relevante, no se estén encontrando. La diferencia con respecto a la crisis de 2008 es que ahora los propietarios de activos inmobiliarios no están sobreendeudados, y eso hace que no se estén produciendo operaciones oportunistas.
A pesar del paro, ¿hay algún segmento que esté generando oportunidades?
Se pueden encontrar buenas operaciones en todos los segmentos. Pero en términos generales, yo pondría el foco a la logística en Catalunya, porque hay una escasez de proyectos muy relevante. El dato nos la da la tasa de disponibilidad del parque de naves logísticas, que es solo del 4%. Se han hecho muchas promociones, este año se entregarán unos 800.000 metros cuadrados logísticos, pero aun así sigue habiendo demanda insatisfecha.
¿Se están haciendo esfuerzos por revertir esta situación, desde las administraciones?
Se están impulsando nuevos proyectos y que haya suelo disponible, se está haciendo un gran esfuerzo. Pero la logística tiene mala prensa, porque todos tenemos en la cabeza la logística del siglo XX, contaminando, que contrataba a pocas personas y que, paisajísticamente, era un poco como una cicatriz. Pero la logística del siglo XXI está totalmente robotizada, contrata perfiles que requieren competencias digitales, es decir, son puestos de trabajo bien pagados y generan un impacto positivo en el territorio. Además, no podemos olvidar una cuestión: se hace una falsa dicotomía entre industria y logística, cuando la logística es un eslabón de toda la cadena de valor de la industria, que sigue siendo una de las fortalezas de nuestra economía. Todavía somos un territorio altamente industrializado, comparado con otras regiones europeas, y la logística es imprescindible para que la industria vaya como tiene que ir.
"La logística tiene mala prensa, pero somos un territorio altamente industrializado y la logística es imprescindible para que la industria vaya bien"
Se habla mucho de la logística de última milla.
Es complicado. Es necesaria para hacer más eficientes los desplazamientos y el transporte que dan servicio a l'e-commerce, pero tiene un problema de restricciones a nivel urbanístico y normativo, por eso no está tirando de la inversión inmobiliaria. Si queremos hacer más eficiente toda esta dinámica de transporte que nuestros hábitos de consumo están exigiendo, tendremos que ver cómo lo arreglamos urbanísticamente dentro de las grandes ciudades.
Vamos al residencial. ¿Qué le pediría al nuevo Gobierno y a la ministra del ramo, Isabel Rodríguez, para resolver la escasez de viviendas que se vive en ciudades como Barcelona y Madrid?
Está demostrado, lo demostró un Premio Nobel, que los territorios en los que hay más estabilidad en lo que se refiere al marco normativo, más seguridad jurídica, son los que atraen más volumen de inversión y una especie de inversión que es más interesante para la ciudadanía de aquel territorio.
¿Qué tipo de inversión?
Los inversores que nos interesan son los que tienen una visión a largo plazo, que se conforman con una rentabilidad limitada a cambio de tener más seguridad. Y lo que quieren es que no cambien las reglas de juego por el camino. Como tienen voluntad de quedarse mucho tiempo en aquel territorio, lo que les da más pánico es tener la sensación de que puede haber un cambio fiscal, normativo, urbanístico o legislativo que haga que aquella decisión que tenía todo el sentido teniendo en cuenta los condicionantes que había originariamente, cambien. Por ejemplo, cuando una empresa compra un edificio para hacer un Four Seasons porque el urbanismo le dice que allí se puede hacer un hotel, llega un acuerdo con Four Seasons, dedica tiempo, una inversión al diseñar un producto inmobiliario y compra este activo a un valor para poder hacer este proyecto, y de repente hay una moratoria, eso genera inseguridad jurídica. De la misma manera que si se compra una finca en el Eixample de 3.000 metros cuadrados para hacer una rehabilitación y una promoción inmobiliaria y de repente hay un cambio que te obliga a destinar el 30% en vivienda protegida, entonces aquel precio que has pagado deja de tener sentido y, como sabes que perderás dinero, ya no haces la promoción.
¿En Barcelona no se ha tenido en cuenta en el sector?
Es una cuestión muy importante para el mundo de la inversión, que haya un diálogo fluido entre el mundo privado y el mundo público. Que haya un mutuo reconocimiento. Que se entienda cuáles son las motivaciones del uno y del otro, dentro del respeto mutuo y de entender que el mundo privado, legítimamente, tiene que perseguir un beneficio, y que el mundo público también puede perseguir legítimamente unos votos, de lo que se trata es de resolver los problemas de la sociedad. El reto de la vivienda es tan relevante que si no vamos de la mano el mundo público y el mundo privado, difícilmente lo podremos resolver. La obligatoriedad del 30% ha estado vigente durante cinco años y el producto realmente entregado han sido ocho viviendas protegidas. Ha sido un fracaso, lo podemos decir sin ningún tipo de problema.
"El reto de la vivienda es tan relevante que si no vamos de la mano el mundo público y el privado, difícilmente lo podremos resolver"
¿Si esta norma ha fracasado, qué hay que hacer?
Lo que hace falta es hacer mucho más producto inmobiliario que satisfaga la demanda que hay, y a precios asequibles, que eso quiere decir que la gente no tenga que destinar más del 30% de su renta disponible en la vivienda. Y por eso necesariamente hace falta que el mundo público y el privado vayan de la mano y hagan este producto inmobiliario tan necesario. Estamos hablando de que a fecha de hoy en la región metropolitana de Barcelona faltan entre 100.000 y 200.000 viviendas asequibles, aparte de lo que se pudiera hacer de vivienda libre, y en los próximos 20 años estaremos hablando de unas 500.000 viviendas que hace falta producir además de las que hay.
¿Pero cuál es la fórmula, además de colaborar?
A ver, la fórmula es muy compleja porque si no, ya se habría resuelto. De entrada, lo que haría falta es que todos aquellos solares donde el planeamiento urbanístico ya esté aprobado, se activen y se pongan a disposición para que el mundo privado, con su dinero, hiciera esta promoción. Porque es obvio que el sector público, al menos hasta ahora, no ha estado destinando los recursos necesarios a vivienda asequible, estamos a años luz de la Unión Europea.
¿Asequible, protegido o social?
Hay que diferenciarlo. Social o protegido es por gente que no puede pagar una vivienda. En cambio, el asequible, que es de lo que hablo, es necesario para cubrir las necesidades de un porcentaje muy amplio de la población, desde gente joven que acaba los estudios a familias con bajos ingresos.
¿De compraventa o alquiler?
Tanto en régimen de compraventa como de alquiler. Lo importante es que se ponga el solar a disposición del privado, que es quien asume el riesgo y, en caso de que estos soles sean públicos, se puede limitar la rentabilidad del privado. El privado estará encantado de limitarse a un margen industrial que sea razonable, pero, lógicamente, le tienes que poner un incentivo. Lo que es crucial, sobre todo en el caso de la vivienda del alquiler, que es muy necesario, es que haya este marco de seguridad jurídica, que el propietario de este inmueble tenga protección ante impagos, protección ante ocupaciones ilegales, etcétera. Y que la renta que ha previsto que recibiría a cambio de hacer esta inversión esté asegurada. Otra cuestión importante, y desgraciadamente no se habla, es que en Catalunya se considere a grandes propietarios a personas que tienen cinco viviendas y se les trate como si fueran los enemigos, alguien que está dificultando el acceso a la vivienda. En altas países lo han hecho mucho mejor que nosotros y el acceso a la vivienda es mucho más fácil.
¿Por ejemplo?
El caso paradigmático es el de Viena, que tiene un parque de viviendas que se ha ido construyendo durante décadas. Los grandes propietarios son tenedores de centenares y miles de viviendas que, de manera muy profesional, ponen al mercado a fin de que esta población pueda acceder a la vivienda. Y en absoluto son considerados el enemigo o alguien a quien se lo tiene que penalizar, sino alguien que es parte de la solución del acceso a la vivienda.
"En Catalunya se considera a grandes propietarios a personas que tienen cinco viviendas y se los trata como si fueran los enemigos"
¿Sobran oficinas en Barcelona?
Ha pasado una situación que no es nueva en el sector inmobiliario, porque hay una cuestión que hay que tener en cuenta: desde que se toma una decisión de promoción inmobiliaria hasta que se entrega el producto, pasan años, y si hay tramitación urbanística pueden pasar muchos años. La situación en que nos encontrábamos previa a la pandemia es que en el 22@ solo había un 3% de disponibilidad de oficinas. Una empresa que buscara 3.000 metros cuadrados tenía muchísimas dificultades para encontrar, tenía una o dos opciones. Entonces, la industria inmobiliaria vio que estábamos perdiendo oportunidades de que vinieran empresas a implantarse donde quieren implantarse y se puso a promover oficinas con voluntad de satisfacer esta demanda real. En el momento en el que la entrega el producto, resulta que la demanda, a causa también de cambios de hábitos por la pandemia, está más débil, y coincide un momento histórico en lo que se entregan muchos proyectos de oficina. Permitimos que aproveche para decir que son punteros a nivel internacional con respecto a criterios de sostenibilidad, de rigor arquitectónico y de salud física y mental de los profesionales que trabajarán en aquellos edificios. O sea, son edificios realmente extraordinarios, muy bien hechos, pero claro está, se entregan en un momento en que la demanda está mucho más floja. Y sí, ahora mismo hay un desajuste, en torno al 24% en el 22@ y un 14% en toda Barcelona.
¿Qué hace falta con el fin de resolver esta situación?
Tenemos que ver cómo evoluciona la demanda. Nosotros tenemos mucha fe en que Barcelona, por su propio tejido económico y empresarial local, acabará ocupando estos espacios, y también tenemos un gran atractivo para atraer empresas internacionales que se establecerán en nuestro territorio, pero tardaremos unos años.
"Aprovechamos para reconvertir stock de oficinas obsoleto en residencial y quedémonos con el parque de oficinas nuevo"
¿Cuántos?
Yo creo que con tres años ya estaremos en una tasa de disponibilidad muy interesante, pero a mí aquí sí que me gustaría dejar una propuesta, y es que nos encontramos en una situación en Barcelona que falta vivienda y ahora en este momento concreto, hay demasiadas oficinas. ¿Pues por qué no aprovechamos para reconvertir aquellos edificios de oficinas, no estos que se han entregado con las máximas exigencias de calidad, que cuadra perfectamente con lo que quiere la demanda, sino aquellos edificios de oficinas que están en centro ciudad, todos a menudo conviviendo con residencial, o no, pero que están obsoletos, que no tienen solar técnico, que no cumplen certificados de sostenibilidad, etcétera? ¿Por qué no instamos un cambio de uso?
El típico entresuelo de bloque del Eixample.
Efectivamente. Aprovechamos para reconvertir stock de oficinas obsoleto en residencial y quedémonos con el parque de oficinas nueve. Puede ser una oportunidad para sacar a la luz metros cuadrados residenciales, que hasta ahora no lo son.
Hablamos del sector comercial. El Paseo de Gracia es la calle con los alquileres comerciales más caros de España, pero, en cambio, en los barrios menos céntricos se ven muchos locales vacíos. ¿Es solo una sensación o se está produciendo esta dicotomía?
Sí, se está produciendo una polarización entre los ejes comerciales más céntricos y los ejes más deslocalizados, secundarios y terciarios, podríamos decir. Lógicamente, sería deseable que hubiera comercio en todas partes, porque este mix de usos urbanísticos es el que reduce desplazamientos interurbanos y aporta calidad de vida. Pero no nos olvidemos de que quien abre un negocio es un emprendedor, que pone su dinero para acondicionar un local, se pone él o contrata a alguien, genera un puesto de trabajo, y hay algunos ejes donde no sale a cuenta abrir un negocio. Entonces, es complejo, no se puede obligar desde el mundo público a que haya comercio. Que sería deseable, sí. Que sea posible, es muy difícil. Entonces, quizás también se tendría que pensar que en algunos ejes más de segunda o tercera corona, que estos espacios comerciales pasen a ser residenciales. En esta ciudad hace falta vivienda. Hay algunos locales comerciales que nunca tendrán cédula de habitabilidad para sus condicionantes físicos, pero hay otros que sí. Eso no tendría que ser un anatema. Ciudades como Londres, París o Nueva York, y no a barrios marginales, sino a barrios residenciales de gran lujo, incluso, tienen esta tipología de viviendas en planta baja. ¿Por qué no en Barcelona? Se podría explorar.
Tanto la salud del mercado de oficinas como la del mercado comercial es un poco reflejo de la salud también de la economía y del mundo empresarial de la ciudad y del país. ¿Como voz el ecosistema emprendedor y empresarial en Barcelona y en Catalunya actualmente?
Si hablamos de ecosistema emprendedor del mundo digital y tecnológico, es una de las mejores cosas que han pasado a la economía catalana en los últimos años. El mundo digital y tecnológico nos ha escogido. Tanto los locales, que se han querido quedar, como muchos emprendedores internacionales que han venido a crear su start-up aquí. Estamos hablando de más de 2.000 start-ups, más de 19.000 puestos de trabajo, la inmensa mayoría intensivos en conocimiento, eso quiere decir bien pagados, con reputación profesional, estamos hablando de 1.600 millones de inversión el año pasado. Y una cosa que es muy interesante para nuestro tejido económico, que es que gracias a este ecosistema, grandes corporaciones escogen Barcelona para establecer sus centros tecnológicos. Empresas del nivel de Apple, Amazon, Microsoft, Pepsico, Nestlé, y eso es muy interesante porque estos centros tienen gente de altísimo nivel porque son generadores de puestos de trabajo de muchísima calidad, que son los que quiere cualquier economía.
¿Las start-up viven un buen momento?
En estos momentos, fruto de la incertidumbre de que hablábamos, de que no es exclusiva de la inversión inmobiliaria, las rondas de financiación también están recaudando menos dinero, y eso hace que no estén en su momento más eufórico. Pero es tan valioso que estoy segura de que el dinamismo que nos ha aportado y que nos seguirá aportando lo tenemos que cuidar y es uno de los mayores tesoros que tenemos.
¿Parece que Madrid está más de moda entre los inversores, pero quería preguntarle qué fortalezas tenemos con respecto a Madrid?
A mí me gusta también comparar Barcelona con otras ciudades europeas, como puede ser Berlín o Amsterdam, que desde mi punto de vista generan mucha calidad de vida a sus ciudadanos y muchas oportunidades de progreso, que son ciudades competitivas, dinámicas y no muy grandes. Las ciudades de todo el mundo se están especializando en hubs económicos y los hubs en los cuales nos estamos especializando nosotros son muy interesantes. Está la industria digital y tecnológica que comentábamos antes, pero también hay uno que para mí todavía es más relevante, que es el de ciencias de la salud: biomedicina, farma, investigación científica, etc. Tanto con respecto a nuestras universidades, los investigadores están muy reputados a nivel internacional, tenemos reconocimiento de un territorio fuerte en innovación, y después también toda la industria que se está estableciendo aquí. El último es AstraZeneca, que anunció una inversión de mil millones de euros y la contratación de 800 profesionales del nivel, científicos, matemáticos, farmacéuticos, etcétera. Otro hub que todavía es incipiente pero que yo le veo muchísima proyección es la industria de los videojuegos, que a nivel mundial genera un volumen de facturación superior a la industria del cine y de la música juntos, y también están escogiendo Catalunya para establecerse. De todo el volumen de facturación de la industria de los videojuegos en España, más del 50% está a Catalunya, entonces eso clarísimamente es un hub y tenemos que ir a por más. Tenemos que lanzar mensajes inequívocos en el mundo de que somos fuertes en estos hubs, son fortalezas de nuestro territorio y atraen talento internacional, un talento que genera mucho progreso. Eso también está demostrado: allí donde se establece el talento, hay oportunidades de progreso para toda la sociedad. No me gusta hablar de talento de una manera elitista, sino de qué impacto tiene en la sociedad, y tiene muchísimo.