Cristina García-Peri es socia y directora de Estrategia y Desarrollo Corporativo de Azora, uno de los grandes grupos de inversión inmobiliaria español, además de una de las principales voces del real estate. Desde su posición, lidera la estrategia y el desarrollo de un grupo que suma activos por más de 6.500 millones de euros en forma de viviendas, hoteles, naves logísticas o residencias para la tercera edad en el sur de Europa y Estados Unidos. García-Peri se sienta a dialogar con ON ECONOMIA en el marco de The District, la feria inmobiliaria que ha tenido lugar esta semana en Barcelona. La directiva subraya la necesidad de acelerar la promoción de vivienda en el mercado español, porque “el déficit es muy grande en las grandes ciudades”, y descarta un descenso de los precios por la escasez de oferta.
A pesar del aumento de los tipos de interés y un menor dinamismo, los precios en el inmobiliario apenas han corregido…
Los activos inmobiliarios son muy variados y van desde edificios en zonas céntricas de Madrid y Barcelona hasta otros en áreas más secundarias. No es lo mismo oficinas que naves logísticas, hoteles, centros comerciales o viviendas. Además, hay inmuebles que cuentan con una demanda tan fuerte que los precios han corregido mucho menos que otros. En todo caso, en los últimos meses, el valor de los inmuebles de manera general sí ha descendido en toda Europa, incluido el Reino Unido, y Estados Unidos.
Básicamente, se lo preguntaba por la vivienda en España, que no ha visto como su valor descendía a pesar de las menores ventas y el encarecimiento del crédito.
La vivienda sufre en España un desequilibro entre la oferta y la demanda muy importante. Por varios motivos. Tras la crisis financiera de 2008, la producción de viviendas en España fue mínima durante cinco o seis años, porque los promotores lo pasaron muy mal. Después de este episodio, llegó una pandemia que limitó la construcción durante un tiempo y, ahora, nos encontramos en un momento de aumentos de costes de la financiación y construcción que ha provocado que muchos proyectos se ralenticen. Por lo tanto, hay una clara falta de vivienda, lo que provocará que los precios apenas corrijan, sobre todo en las grandes ciudades. Además, en España falta un parque de viviendas social, que en otros países europeos supone entre el 10% y el 15% del total.
¿Cómo empezamos a solucionar ese déficit estructural de viviendas? Parece que todo lo que se hace es poco…
Las necesidades son muy grandes, sobre todo en las grandes ciudades, pero se pueden hacer cosas para poco a poco ir reduciéndolas. Desarrollar suelo más deprisa y acelerar la promoción de viviendas, facilitar el cambio de uso de edificios obsoletos, algo que ahora es lento y difícil, y también aumentar la colaboración público-privada. Está claro que el sector público no puede llegar a todo, pero allí donde no le alcanza sí puede hacerlo el ámbito privado, que a su vez necesita el apoyo de las administraciones para rentabilizar proyectos que por sí solos no son viables. Si todo esto se cumpliera, el déficit de vivienda sería menor.
El residencial seguirá funcionando bien, ya sea el alquiler, la vivienda flexible para gente joven o el senior living, que es otra gran tendencia de nuestros días porque la gente mayor tiene unas necesidades específicas
El aumento de los tipos de interés está impactando ya en el sector inmobiliario y en el conjunto de la economía. ¿2023 es un año de transición?
La actividad inmobiliaria está muy ligada a los tipos de interés y el aumento de estos está llevando a un replanteamiento y a un cambio del valor de los activos. Hasta que no haya una estabilización de los tipos de interés, los compradores no sabrán muy bien qué precio poner a los activos. Pero es que, además, los vendedores están siendo muy reticentes a aceptar descuentos. Estamos en un periodo de transición y cuando salgamos de él entraremos en un escenario más razonable.
¿Qué quiere decir con un escenario más razonable?
Que cuando el dinero vale cero o incluso negativo, como ocurría un año y medio atrás, no es un escenario razonable, porque es de sentido común que el dinero nunca vale cero. Lo normal es que cuando la inflación se estabilice los tipos ya no serán cero y se colocarán en un nivel que otorgue suficientes garantías a los bancos centrales para tener los precios bajo control.
¿Cuándo ve el punto de inflexión?
No creo que entremos en recesión, aunque la economía alemana está sufriendo mucho. Pensamos que los tipos de interés se estabilizarán el año que viene y que, incluso, pueden bajar un poco a partir de la segunda mitad.
Las personas cada vez dedican una mayor parte de su presupuesto al ocio y, por eso, los hoteles vacacionales son un buen activo de futuro. Como también lo es la logística. La necesidad de almacenaje y distribución está aumentando en toda Europa
Más allá de las viviendas, ¿qué perspectivas tienen el resto de los activos inmobiliarios?
Todos los temas relacionados con el residencial seguirán funcionando bien, ya sea el alquiler, la vivienda flexible para gente joven o el senior living, que es otra gran tendencia de nuestros días porque la gente mayor tiene unas necesidades específicas. Otra tendencia que se está dando es la relacionada con el mundo del ocio. Las personas cada vez dedican una mayor parte de su presupuesto al ocio y, por eso, los hoteles vacacionales son un buen activo de futuro. Como también lo es la logística. La necesidad de almacenaje y distribución está aumentando en toda Europa por el desarrollo del comercio electrónico. Y, por último, nos quedan las oficinas y los centros comerciales…
Los dos activos caídos en desgracia tras la irrupción de la pandemia…
En el pasado fueron los activos estrellas y yo creo que ahora se deben transformar. Las empresas con la irrupción del teletrabajo ven las oficinas como una forma de proyectar sus valores y atraer talento. Por eso, deben rediseñarse con más zonas comunes, amenities para los colaboradores e, incluso, combinarse con espacios mixtos con una buena oferta de retail. Los centros comerciales están afectados por el auge del comercio electrónico, pero no por ello la gente va a dejar de salir de compras. Cada vez van a haber menos tiendas, pero seguramente más grandes, donde el factor experiencial y el ocio prime sobre otras cosas. Los centros comerciales deben hacer importantes inversiones para transformarse y por eso han perdido algo de valor.
Las oficinas y los centros comerciales tienen futuro, pero deben transformarse y eso supondrá grandes inversiones
En este contexto, ¿Azora está limitando las inversiones?
Desde el verano de 2022, cuando empezó la subida de tipos de interés, estamos invirtiendo menos. No obstante, seguimos comprando activos porque seguimos encontrando oportunidades, pero estamos en un entorno en el que debe primar la prudencia. Como ya he dicho hay tendencias en las que vemos valor a largo plazo y, en general, en los últimos meses estamos comprando activos capaces de generar rentas crecientes a precios más atractivos. Actualmente, estamos muy activos en los países del sur de Europa, como España, Portugal, Italia y Grecia. Hace dos años entramos en Estados Unidos, donde estamos invirtiendo en vivienda, oficinas y naves logísticas.