La feria inmobiliaria The District vuelve a Barcelona solo una semana después de que el Congreso, por la oposición de Junts, tumbara la posibilidad de debatir la regulación de los pisos de temporada. El Sindicat de Llogateres convocó protestas y amenaza con llamar a una huelga de alquileres. Ya hay convocatorias para boicotear la feria, que el año pasado vivió momentos de crisis después de que manifestantes llenaran de pintura a algunos asistentes.
Con este ambiente caldeado, Juan Velayos (Barcelona, 1973), presidente de The District, se muestra tranquilo y comprensivo con inquilinos y manifestantes, pero contundente contra los radicales, y reconoce que la situación es muy complicada. Sin embargo, insiste en que el sector no tiene culpa de los precios que pone, sinó que el problema es de falta de oferta y que no tiene espacio para generar más. Se esperan 12.000 personas, 2.000 más que el año pasado, entre los cuales habrá 1.200 inversores, 400 conferenciantes y 90 periodistas.
Antes de presidir The District y fundar JV20, Velayos fue consejero delegado de la inmobiliaria Neinor Homes entre 2015 y 2019, después de empezar en el mercado inmobiliario hace casi 30 años, en el año 1996.
¿Cómo son los últimos días antes de algo tan grande como una feria inmobiliaria de este tamaño?
Son movidos, hay intensidad de muchos tipos diferentes. Por una parte todo el mundo está acabando los preparativos, tenemos que poner en marcha todo, montar los stands, montar lo que es el congreso en sí mismo, confirmar participantes, speakers, te diría que son días muy intensos.También muy bonitos porque ves un poco el hervor y vas viendo la intensidad y la ilusión con la que todo el mundo está esperando.
Accelerate your deals, elevate your business es el eslogan de la feria de este año. ¿Por qué este eslogan y por qué en inglés?
Somos una feria dirigida al mundo del capital, del inversor. Entendemos que al final nuestro negocio es un negocio muy intenso en capital. Si queremos hacer viviendas, tiene que venir el capital y este capital es internacional, porque en España, en Catalunya y en Barcelona el capital es limitado. Y, por lo tanto, el inglés es el idioma de referencia. Además queremos ser un congreso de alcance europeo.
Usted dice que hay que poner el capital en el centro. ¿Entiende que para las familias a las cuales les cuesta mucho pagar un alquiler, le moleste poner el capital en el centro y que haya una feria hablando de vivienda desde el punto de vista del negocio, del beneficio?
Entiendo absolutamente la inquietud del inquilino. Y la comparto, tenemos que ser todos conscientes de que es un problema muy relevante, uno de los más relevantes. Y tenemos que conseguir todos juntos que en Barcelona, en Catalunya, en España, también pasa en muchos lugares de Europa, se genere oferta suficiente para que el inquilino tenga acceso a un alquiler asequible. Pero es injusto y frustrante que no entendamos que, precisamente, si no ponemos el capital en el centro eso nunca se solucionará, porque la manera de solucionarlo es que haya nueva vivienda.
Claro, pero el capital lo que busca es el beneficio, la rentabilidad. Y cuando hay un desequilibrio entre oferta y demanda, el capital sube los precios.
Los precios suben porque no hay nueva oferta. Y el gran reto que tenemos entre todos, administraciones públicas, capital privado, entre todos, es conseguir que haya nueva oferta. Eso solo se puede hacer de dos formas: o las administraciones públicas hacen nueva vivienda y la ponen a disposición del arrendatario, o traemos capital que nos ayude a hacer esta vivienda. Es impensable, imposible, que se haga sin capital privado, este esfuerzo. Para solucionar el problema, el capital tiene que estar alineado con las administraciones públicas para hacer nueva vivienda. A partir de aquí, podemos discutir si podemos pedir al capital privado que lo haga sin retorno, o sea, que lo haga por amor al arte, pero eso no es realista, o que lo haga con una retribución, con una rentabilidad moderada. Este es el objetivo: conseguir que llegue capital que se conforme con rentabilidad moderada y alineado con la administración pública. Y que llegue nueva oferta al mercado, con más oferta, la demanda se desestresaría un poco y los precios no subirían tanto.
Pero cuando hablas con las administraciones públicas apuntan a los propietarios y regulan los precios. Sea o no eficaz. Y cuando hablas con empresarios o patronal apuntan a la administración pública por no favorecer la construcción de vivienda. ¿No puede hacer cada uno un poco de autocrítica? La vivienda ha subido un 60% en la última década, con una inflación del 12%, 4 veces por encima de la inflación. ¿No puede el capital no subir tanto los precios con una necesidad básica y tener una rentabilidad quizás no moderada, pero menor?
Te garantizo al 100%, que el capital institucional lo que está intentando es hacer vivienda con unas rentabilidades muy moderadas. ¿Al final, por qué sube la vivienda? Las regulaciones muy desafortunadas hacen que el pequeño propietario, cuando tiene un riesgo que le capan la renta o que le ocupen el piso, decide no poner el activo en el mercado de alquiler.
Bien, si tienes el piso alquilado, con todos los castings que se hacen, es más difícil que te lo ocupen que si lo tienes vacío.
Ojalá, tanto de bueno... Hay una casuística y una problemática con la ocupación. Pero decíamos que hay una regulación que hace que el pequeño propietario, a no ser que lo obliguen, que ya sería lo que falta, decide que prefiere vender aquel activo a tenerlo en alquiler, porque entiende que el alquiler ya no interesa. Y eso es una parte importante del problema.
Otra cosa que han decidido algunos propietarios es ponerlo en alquiler de temporada, en algunos casos para evitar los precios de la regulación del alquiler. ¿Le parece bien que se haya tumbado al Congreso la posibilidad de debatir esta regulación?
En Barcelona hay gente joven que tiene necesidades temporales porque viene a estudiar o a trabajar.
Y la regulación abre debate para que se garantice que se hace solo con estos casos.
Si alguien está utilizando el alquiler de temporada para saltarse la ley, me parece bien que se regule, sea la regulación de precios acertada o no, que a mí me parece desacertada. Pero evitar la trampa está bien. Pero tenemos que saber si queremos o no queremos acoger este perfil de gente joven que viene a trabajar o a estudiar temporalmente. Me parece triste que no lo queramos. Y hay un alquiler de temporada, profesional, que trata de cubrir una necesidad real.
¿No hay cierta contradicción en el hecho que el sector diga siempre que falta oferta para que bajen los precios y, en cambio, vea hueco para alquiler pisos temporales que justamente lo que hacen es subir estos precios cuando no hay oferta para los vecinos y vecinas? Siempre pueden alquilar una habitación o un piso con contrato normal.
Efectivamente, si quieres echar a toda esta gente que viene temporalmente, pues quizás sí que tendremos más oferta para los vecinos, pero ¿queremos esta ciudad? ¿O queremos una ciudad abierta y dinámica que genere riqueza para toda esta actividad?
¿En algún momento o desde alguna óptica se está echando a esta gente o se puede hacer?
Bien, la consecuencia de todas estas regulaciones puede ser que los que ponían activos en el alquiler temporal dejen de hacerlo y este inglés, francés o alemán que tenga que decidir entre tres ciudades si va a Málaga, a Barcelona o a Madrid, si tiene una oferta de flex living en Madrid y en Málaga y aquí no la tiene, pues quizás escoge las otras ciudades.
¿Y no hay oferta de flex living en Barcelona?
No, comparado con Madrid o Málaga.
¿Cuál crees que es el potencial? ¿Hasta dónde puede llegar esta oferta?
Yo creo que mucho.
¿Y una cifra estimada?
No sé decir la cifra estimada del potencial, pero Barcelona es una ciudad que a todo el mundo le gusta, todo el mundo la quería, ahora cada día menos. Es una ciudad que ha dado todo y ha sido abierta, cosmopolita y hace unos años, hace 10 años, 15 años, era impensable que alguien no pusiera Barcelona como su ciudad predilecta en España. Hoy, lamentablemente, escogerán antes Madrid y Málaga que Barcelona.
Y cree que es por la regulación de la vivienda.
Entre otras cosas, es por la regulación de la vivienda, claramente, sí.
Antes hablábamos de la necesidad de colaborar entre el sector privado y el sector público. ¿Una buena forma le parece este 30% de obligatoriedad de vivienda protegida que tiene Barcelona?
No, absolutamente, y se ha demostrado. Ha sido un fracaso rotundo y a los datos nos atendemos. O sea, no se ha hecho casi una sola vivienda en Barcelona desde esta absolutamente fallida norma. Ha sido un desastre
¿Y con un porcentaje más bajo funcionaría?
No, yo creo que se tienen que buscar soluciones para hacer vivienda protegida, como el Plan Vive de Madrid, que este año acabará con 8.000 entregados, que es poner suelo a disposición del privado para que se haga vivienda asequible con concesión a X años, que después se revierte.
Volviendo un poco al punto de antes sobre la responsabilidad, ¿Usted haría alguna autocrítica desde el punto de vista del sector inmobiliario y cómo está el precio de la vivienda?
Muchas muchísimas. ¿Para estar en esta situación? Muchísimas. O sea, este sector tiene un problema de raíz, que es que hasta el 2007 lo hizo muy mal...
Pero hablamos de ahora, todos sabemos lo que pasó en la burbuja inmobiliaria.
Sí, pero desde aquel momento ha sido un sector que ha cambiado drásticamente, ahora es profesional, institucional, quiere soluciones y está preocupado...
Eso no es una autocrítica precisamente.
No, no, voy a la autocrítica. Eso no se ha reconocido. Todo el mundo se ha quedado con la foto del 2007. De autocríticas se pueden hacer muchas pero, lamentablemente, cada vez que hay suelo para hacer vivienda, el sector privado lo hace. el problema es que no tiene más.
Ha empezado la frase diciendo que había muchas autocríticas y al final no ha dicho ninguna. Cada uno tiene que asumir sus responsabilidades en una crisis.
Pero dime tú cuál es la que puede hacer el sector.
Yo no lo tengo que decir porque soy el periodista. La pregunta es si cree que el sector privado tiene parte de culpa en la subida de precios.
Si se puede hacer alguna autocrítica para que el sector privado esté subiendo precios, la respuesta creo que claramente es que no. Los precios en países, gracias a Dios, libres, y en que todavía no está todo regulado, los fija la oferta y la demanda. Por lo tanto, lo que se le tiene que exigir en el sector es que no vengan con márgenes obscenos. Si dijéramos que hay un 20% de márgenes en el sector, lo hablamos, pero no es el caso. Se pueden hacer cosas mejor, intentar construir más barato e industrializar, quizás así conseguimos bajar los precios, si no construimos como los romanos. Pero críticas de decir que somos unos especuladores...
Yo eso no lo he dicho. Cambiando de ángulo, en España se construían 500.000 viviendas antes de la crisis inmobiliaria, que hay consenso que era demasiado, y ahora estamos en 90.000. ¿Cuál cree que sería el ritmo ideal?
En España se generan más hogares que viviendas se construyen, hay un déficit de unas 600.000 viviendas anuales. No tenemos suelo ni capacidad para hacer estos 600.000, pero sería un reto magnífico hacer 200.000. Pero si miramos Barcelona, por ejemplo, donde tenemos el mar y la montaña, nos tenemos que abrir al área metropolitana, y eso requiere también mejores infraestructuras. Por eso hace falta que deje de haber un enfrentamiento entre el sector público, el privado y el cliente.
El reto tendría que ser que se construyan 200.000 viviendas cada año, más del doble de los 90.000 que se hacen hoy día en España
Comenta este enfrentamiento sector público-sector privado. No sé si se ha encontrado ya con el alcalde Collboni.
Sí.
¿Cómo ha sido?
Yo creo que hay un verdadero cambio de talante en Barcelona. Obviamente, después tienen sus realidades políticas y sus necesidades de consenso y lo que sea, pero lo que es clarísimo es que hay un cambio de talante absoluto. Yo creo que hay una vocación para que Barcelona vuelva a ser una sociedad y una ciudad acogedora. Hay, creo, la verdadera voluntad que el capital privado trabaje conjuntamente con el sector público para poder llevar a cabo este reto que todos sabemos que tenemos como país. Y yo creo que la realidad, las formas y el fondo son radicalmente diferentes de lo que teníamos en Barcelona.
¿Cree que retirará esta obligatoriedad del 30% de vivienda pública?
No hablo de ninguna conversación mía con él. Pero creo que cualquier persona mínimamente informada no puede no querer acabar con una norma que ha sido absolutamente fallida. Espero que se imponga el sentido común que he visto con el alcalde. Y que busque otras formas de colaboración para crear más vivienda.
Cualquier persona mínimamente informada no puede no querer acabar con una norma (la de obligar al 30% de vivienda social para las nuevas construcciones) que ha sido totalmente fallida
¿Cree que el hecho de que el Ayuntamiento se haya puesto al lado de The District hace más difícil que se vivan las protestas que vimos el año pasado? ¿O cree que se repetirán?
No sé si se repetirán, pero algunos que somos de aquí estamos forzando mucho para que The District continúe en Barcelona, porque creemos que está donde tiene que estar y nos hace ilusión. Pero es alucinante que haya gente intentando que esta Feria no esté en Barcelona.
¿Eso quiere decir que os habéis planteado marcharos?
No, somos muy insistentes y Barcelona es el lugar ideal. Pero si no te quieren, hemos reflexionado que si no te quieren en un lugar, quizás no tiene demasiado sentido seguir y si van a pintar a los asistentes de la feria, pues tampoco. El derecho a manifestarse es claro, solo faltaría, y con la sensibilidad que hay con la vivienda, eso lo entendemos, pero no así. Mira, si quieres una crítica del sector, es muy frustrante que no seamos capaces de transmitir que no somos el diablo. Podemos hacer cosas mal, pero estamos aquí para que haya vivienda y somos una parte imprescindible. Esperamos que la gente vaya a la Feria, quien quiera manifestarse se manifieste y a los extremistas pues supongo que las fuerzas de seguridad los controlarán.
¿Habrá más seguridad de este año que el año pasado?
Yo creo que sí, seguro que habrá más seguridad y posiblemente se buscarán las fórmulas para que sea todo tranquilo como tiene que ser y, repito, con el derecho de manifestarse de quien quiera, solo faltaría.
En el mundo laboral, los sindicatos y las patronales se acaban entendiendo con acuerdos. ¿Reconocen el sindicato de inquilinas y estos colectivos como interlocutores para llegar a consensos?
Sí, si están para buscar soluciones con el sector inmobiliario, es fantástico que puedan ser un jugador más. Y supongo que será el caso con mucho de ellos.
Si tenemos que hacer una autocrítica, es que no seamos capaces de transmitir que no somos el diablo, que estamos aquí para que haya vivienda y somos una parte imprescindible
Este mismo sindicato habla ahora de posibles huelgas de vivienda si no se regula el alquiler de temporada. ¿Les preocupa?
Todo lo que sea generar tensión e incertidumbre, inseguridad, no es bueno para atraer capital, porque si no hay capital, no habrá vivienda y, por lo tanto, me preocupa, sí.
Antes comentábamos que los precios van en función de la oferta y la demanda, pero al mismo tiempo, y es verdad, los márgenes -al menos de vivienda nueva- no han crecido tanto como los precios por el sector inmobiliario. ¿Por qué suben pues los precios de manera tan desorbitada?
Con la vivienda la presión empieza con el suelo, si hay poco suelo el precio sube, hemos pasado unos años en que los precios de la materia prima y de la construcción han subido mucho, los impuestos también. Si todo eso va subiendo, inevitablemente el precio final sube. La segunda parte es que, si tienes 10 pisos y una demanda de 10.000, seguramente tienes la posibilidad de subir margen, que eso sí que sería margen, porque tienes una demanda porque eres el único que tiene pisos en el mercado. Pero ha subido toda la cadena de valor.
Pero aunque la oferta y la demanda suban, es una persona quien pone precio. Y aquí está donde el sector podría pensar que no tiene que poner los precios tan altos en una crisis de vivienda.
Pero aquí tienes que hablar con el pequeño propietario.
No solo.
El institucional tiene un porcentaje irrelevante, irrelevante.
Los grandes tenedores y los bancos tienen promociones.
El porcentaje es irrelevante, son los pequeños tenedores quienes tienen más vivienda en Barcelona. Si, además, le capan el alquiler con la regulación, prefiere vender el activo. (Nota del autor: En Barcelona, el 36,2% de propietarios tienen más de cuatro viviendas. Un 23,5% tienen entre dos y cuatro y un 39,8% de los pisos son de un solo propietario. El porcentaje de grandes propietarios no es dominante, pero tampoco irrelevante)
¿Entonces el pequeño propietario sí que se ha pasado con los márgenes?
No, yo no creo que el pequeño propietario se haya pasado con los márgenes, les dicta mercado. Lo que no hará un pequeño propietario, como regla general, es decir, mira, el mercado paga 3, pero yo como realmente el mío lo pongo 2. Eso, lamentablemente no ha pasado. Y podemos hacer una crítica como a sociedad, podríamos ser más altruistas, pero eso es para los ilusos.
¿Entonces el sector inmobiliario no tiene ninguna culpa de cómo están los precios?
Tiene que estar en permanente mejora, pero tú estás llevando la entrevista hacia buscar culpables y yo creo que se tienen que buscar soluciones, y estas tienen que venir de la colaboración pública-privada. Tenemos que generar oferta. Y si todavía quedan iluminados, que entienden que el problema no va de generar más oferta, estamos perdidos.
No tenemos que buscar culpables de la crisis de vivienda, tenemos que buscar soluciones. Tenemos que generar oferta. Y el sector no tiene culpa de no tener espacio para generar esta oferta y por lo tanto tampoco de los elevados precios
En que hace falta construir más, y crear vivienda pública, estamos todos de acuerdo, pero yo creo que sí que es importante encontrar responsables siempre con todo. Para no repetir errores o persistir en ellos. ¿Usted cree que el sector inmobiliario no es nada culpable de la crisis de vivienda que tenemos hoy día?
Si solo te puedo decir sí o no... pues no. No tenemos capacidad de poner nueva oferta en el mercado.
¿Confía en que en The District se cierren nuevas viviendas para Barcelona?
Espero que sí, pasarán muchas cosas, y la vivienda todo el mundo tiene claro que es el grandísimo reto que tenemos como país, y lo estamos enfocando muy mal, generando esta tensión. Si viene capital a Barcelona y se encuentra esta regulación y estos aquí diciéndome que soy el demonio, será más difícil que venga el capital.
Pero eso sucede en otras ciudades, hay movimientos críticos con el sector en todas las ciudades.
Sí, es verdad. Es un problema global.
Cuando el problema es tan grave, hay reacciones fuertes. Ahora no hay grandes huelgas laborales pero hay mucha tensión entre propietarios e inquilinos.
Está claro que el inquilino no tiene ninguna culpa de los precios. Y lo que es verdad es que el alquiler que tiene que pagar a final de mes no es razonable.
Está claro que el inquilino no tiene ninguna culpa de los precios. Y que lo que tiene que pagar a final de mes no es razonable
¿Cómo tiene que afectar en el sector a la nueva tendencia a la baja de los tipos de interés al BCE y a la Fed?
Tiene que ayudar a un poco a que la hipoteca sea más razonable y la gente tenga más posibilidad de acceder a una hipoteca y a este 20% que te exigen para poder comprar una vivienda. Es muy difícil, pero que bajen los tipos de interés siempre es bueno para que haya más compra y más inversión.
¿Hay algo concreto que podamos esperar del The District? Alguna zona caliente, alguna promoción de viviendas...
No, yo creo que seguro que se cerrarán muchas inversiones particulares. Es una feria a nivel europeo y también creo que habrá novedades importantes para Barcelona. Pero lo que es bonito es que tenemos un 40% más inscripciones que el año pasado, o sea que habrá miles de personas. El tema del alquiler asequible será una de las estrellas de la feria, porque nos preocupa a todos. Y saldrán ideas, buenos entendimientos entre el sector público y el privado, que cada vez hablamos un poco más el mismo idioma. Ojalá, si me haces la misma entrevista dentro de un año no nos preguntamos de quién es la culpa, sino de quién la responsabilidad del éxito.