Santos González (Talavera de la Reina, 1955) lleva al frente de la Asociación Hipotecaria Española 14 años, de manera que no le sorprende ni que la firma de hipotecas haya caído más de un 20% este año, ni que el euríbor haya disparado los préstamos de las familias. En su trayectoria ha vivido distintos ciclos económicos y su impacto en la compraventa de viviendas, de hecho, su labor es analizar y estudiar, en estrecha colaboración con la banca, cómo evoluciona el mercado hipotecario y hacia donde se dirige. Por ello tiene claro que la inflaicón y los tipos de interés tienen contenida la demanda de vivienda, pero esta demanda tiene que explotar y ya en 2024 se empezará a ver un mayor movimiento en el mercado.
La firma de hipotecas cae más de un 20% este año, ¿hay que alarmarse?
No, hay que contextualizar bien las cifras. La situación ha cambiado, hay más inestabilidad económica y la subida de tipos ha hecho que una parte del mercado comprador se haya retirado. Y es verdad que desde el punto de vista de la actividad hipotecaria, compara mal con el año pasado, pero fue un año récord y excepcionalmente bueno. Y lo fue porque recogía la demanda que no se pudo satisfacer durante el año 2020 y 2021 como consecuencia de la pandemia. Por tanto, no hay que alarmarse si se firman menos hipotecas que el año pasado, no es un drama porque 2022 fue muy bueno. Estamos exagerando un poco las cosas. Además, en el periodo de enero a junio del año 2023 la compraventa de viviendas solo cayó un 5% contra el año 2021 y eso no es una catástrofe. El año pasado vimos crecimientos de más del 20%. También influye que se está pagando más al contado como consecuencia de que hay depósitos poco remunerados o nada remunerados y hay gente que prefiere comprar una casa y no mantener el dinero en la cuenta corriente.
Dice que hay mucha compra al contado, ¿son solo inversores o también particulares?
Las cifras de notarios y registradores indican que en los últimos 2 o 3 años, la financiación de las hipotecas ha pasado del 75% al actual 60%. Lo que indica que en estos años hay un porcentaje creciente de compras que se hacen sin hipoteca y es significativo. Al mercado está llegando gente inversora o no que efectivamente está sacando provecho de que los tipos de interés están altos y las cuentas no están remuneradas, y por tanto, una buena opción es comprar una casa para alquilarla o patrimonializarla.
También hay hipotecados que están aprovechando para amortizar deuda ante la subida de tipos…
Sí, hay más cancelaciones totales o parciales. Nos encontramos ante tres situaciones muy distintas, los que tienen dinero suficiente para comprar una vivienda sin hipoteca. Los que tienen dinero en la cuenta y destinan una parte de su dinero a hacer una cancelación anticipada, que es también una manera de rebajar la cuota. Y luego hay otros que no tienen dinero en la cuenta, que viven al día y están haciendo esfuerzos para poder pagar la hipoteca. Depende de donde estés, habrá a quienes los tipos le esté generando un problema en la economía familiar y a quien no. Los que más nos importan son estos últimos, aunque de momento la situación se está paliando. Las familias están pagando las hipotecas y la morosidad no se está moviendo.
El saldo vivo de hipotecas está en su nivel más bajo desde 2006, ¿es preocupante?
Coinciden dos circunstancias, la subida de tipos, que provoca una retirada del mercado comprador, que se contraten menos hipotecas. Y al mismo tiempo hay familias que están cancelando anticipadamente, por lo que hay menos saldo. Pero ya subirá, nada es preocupante. Los cambios de tendencia nos llevan a reflexionar si es algo estructural. Pero no lo es, en este caso es coyuntural. Se volverán a contratar hipotecas y a comprar casas.
¿Cuándo llegará la recuperación?
No es previsible. Ocurren dos circunstancias, si los tipos suben han de bajar y la demanda está contenida a la espera de que bajen los tipos y el precio de la vivienda, es una demanda que está cautiva y debe salir. La necesidad existe, pero se tiene que contar con un momento económico preciso. Los ingresos y el paro está resistiendo, pero la inflación no se termina de controlar y la familia se retiene. Todos los que iban a comprar ahora volverán al mercado cuando pasen las circunstancias.
Con tanta demanda contenida, los precios seguirán altos aunque bajen los tipos...
Claro, pero sobre todo porque el stock de vivienda no crece. Hay desajustes importantes en algunas localidades, existe un problema importante de oferta de viviendas.
"Quien se hipotecó a tipo fijo, hoy se está riendo del mundo"
Luis De Guindos apuntaba hace unos días a que los tipos, aunque bajen, no volverán a ser negativos. Esto tampoco ayudará a que baje el precio...
Lo que era una anomalía absoluta era tener tipos negativos. En 2006 y 2007 los tipos estaban cerca de como estaban ahora y fueron años récord en venta de viviendas. Esto que se dice de que la banca abre o cierra el crédito hipotecario no es así, la banca quiere dar hipotecas siempre, es su negocio core. Pero lo que quiere, obviamente, es darlas en las mejores condiciones posibles, con tipos más bajos para que la capacidad de pago de las familias sea más importante y en un entorno económico que te permita mirar a medio plazo. Estoy convencido de que el descenso de la concesión de crédito tiene que ver con la demanda y no con el endurecimiento de la banca. Habrá casos, pero con carácter general, en situaciones como ahora, el problema de concesión viene de la demanda principalmente. A lo largo del año que viene probablemente el mercado inmobiliario se moverá más porque la necesidad de vivienda existe.
Se dice que los hipotecados pagarán este año hasta 4.000 euros más por el euríbor, ¿cuánto hay de verdad en esto?
La media no la paga nadie. Es una estadística malísima para valorar estas subidas. La hipoteca media recoge préstamos de 60.000 euros y de 400.000 euros, de hecho, a la gente que la contrató el año pasado los tipos le han hecho polvo y a la que la contrató hace 15 años, puede que ni lo haya notado. En este escenario, todo el mundo tiene razón, porque hablan de una realidad que siendo cierta es poco representativa. Si no, ¿cómo es razonable que, con esta subida, que es muy importante, la morosidad no hay subido? Daría la sensación de que con esta subida de tipos, los hipotecados están pasando hambre en España y no es el caso.
¿Cree que las familias sabían que se enfrentaban a esta subida?
No lo sabía la familia, ni el banco, ni el Estado, ni el Banco Central Europeo. Nadie sabe por donde se van a mover los tipos, pero sí es cierto que el euríbor ha estado negativo muchos años y contratar una hipoteca a tipo variable aumentaba la capacidad de endeudamiento. Te permitía comprar una casa de mayor valor y conseguir mucho más dinero. Y ahora los tipos se han invertido porque claro, eso son los tipos variables. Así que quien se hipotecó fijo al 1% hoy se está riendo del mundo.
Pese a ello, la morosidad no ha subido ¿por qué?
Las familias están pagando y por eso la mora no sube, la explicación es bastante sencilla. Un tercio del presupuesto familiar suele ir destinado a la hipoteca, pero claro, ahora las familias se están readaptando porque la hipoteca ya le supone el 40% y si tienen ahorros, tirarán de ellos, y si no, apuran y no se van de vacaciones. Durante un tiempo tienen que restar gastos, con presupuestos más sensatos, acorde a la situación. Hay otras familias que a pesar de ello no llegan, y ahí hay todo un proceso de renegociación del sistema con sus clientes. El banco no quiere morosos ni pisos de nadie, eso es una milonga, el banco quiere prestar dinero y que se lo devuelvan con intereses, entonces renegocia. Además, han surgido incluso acciones colectivas como el Código de Buenas Prácticas.
¿Y cree que la morosidad subirá?
Si se mantienen los tipos altos y cae el empleo, puede subir un poco la morosidad. Pero no estamos en ese escenario, en 2014 la tasa de mora llegó al 6% y ahora está en el 2,4%, no nos alarmemos. No es una catástrofe.
¿Por eso no funciona el Código de Buenas Prácticas? Se esperaba que llegara a un millón de hogares...
Habrá que preguntar quién calculó que habría tantísima gente afectada por esta cuestión. Es que tendemos a magnificar y era evidente que eso no afectaba a un millón de personas. Además, tiene más importancia la capacidad renegociadora de las entidades que el Código. Se erró en el cálculo, en la representatividad del colectivo al que se está dirigiendo, que no se corresponde con la realidad. La realidad es que la banca ha solucionado mas sus problemas renegociando con sus clientes directamente que a través de Códigos.
"Se erró en el cálculo del Código de Buenas Prácticas"
¿Las previsiones eran muy alarmistas?
Sí, porque claro que hay algo de morosidad, ha subido un poco y se ven renegociaciones en los bancos todos los días, pero una cosa es esa, y otra que estemos pensando que va a haber colas de gente en las oficinas bancarias renegociando la hipoteca por la subida de tipos. Hay verdades del 5%. Hay personas con problemas de alimentación, pero los de hipotecas son otros. El problema de la hipoteca viene después de comer, probablemente no son los mismos colectivos. La realidad nos está diciendo que quizá no eran tantos, de manera que no era necesario tomar medidas tan tremendas. Y tampoco nos podemos acostumbrar a que, con cada cambio económico, se le facilite la vida a los compradores de vivienda porque parece que los pobres en España son los hipotecados, y no, los que tienen hipoteca son dueños de una casa.
Algunos partidos políticos propusieron topar las hipotecas o dar ayudas directas, ¿comparte estas medidas?
Medidas siempre tiene que haber, hay que echar una mano a quien lo pase mal, pero deben estar bien definidas, no anunciar medidas de calentón. Y tendencialmente estamos siempre intentando aliviar a los hipotecados, pero habrá que hacerlo con datos, porque esto no afecta a millones de personas, quien ingrese 70.000 euros no creo que deba estar aquí, hay que ayudar a los que tienen problemas para llegar a fin de mes.
Bankinter acaba de inventarse una hipoteca donde el cliente elige cuánto quiere pagar de fijo y variable. ¿Cree que el mercado va hacia eso, a segmentar la oferta en función de lo que demanda el cliente?
No, creo que el endeudamiento a 30 años no está sometido a grandes inventos. Este mercado ya es maduro y es difícil que seamos capaces de inventar algo que sea razonable desde el punto de vista financiero y del riesgo.
¿Entonces el mercado está estancado en fijo y variable?
Sí, es que son los tipos más razonables para asumir riesgo a tanto plazo. Las hipotecas es plazo por tipo de interés y la gran duda de siempre es fijo o variable, que además no tiene respuesta porque unas veces parece que es mejor fijo y otra variable, o como estamos ahora, que no sabemos si uno u otro porque la situación de tipos es incomóda.
Algunos bancos nativos digitales han anunciado su intención de dar hipotecas en España, ¿los ven como competidores?
En un país como el nuestro dar crédito hipotecario es una heroicidad, a ver quién tiene dinero para prestar a 30 años. Hay que estar muy convencido.