Xavier Vilajoana (Barcelona, 1973), que preside la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Catalunya (APCE) desde mayo de 2021, es consciente del gran déficit de producción de vivienda que se da actualmente en Catalunya y culpa a las administraciones públicas y al “urbanismo caduco” de esta situación, que tensiona el mercado y dificulta el acceso a una vivienda a capas de la población amplias.
“Las administraciones deben colaborar con los promotores, que al final somos los que construimos”, señala en esta entrevista con ON ECONOMIA Vilajoana, que también preside el salón Construmat, que espera de forma inmediata una propuesta para flexibilizar el 30% de reserva a vivienda de protección oficial (VPO) en Barcelona, que otorgue “viabilidad a proyectos de rehabilitación”.
El déficit de vivienda nueva es muy grande. La propia APCE en su último informe trimestral señalaba que se necesitan 25.000 viviendas nuevas al año en Catalunya y apenas se construyen 15.000. ¿Cómo se puede cerrar esa brecha?
El problema de la falta de vivienda es un problema de falta de suelo, que es la materia prima del sector. Hay un déficit en la producción, porque no hay suelo donde construirla. Al final, todo confluye en un urbanismo caduco, es decir, muchos planteamientos están parados porque se hicieron hace muchos años y ahora no sirven porque la situación es muy diferente. Y si hablamos de reformas de edificios y obra nueva en una ciudad como Barcelona nos encontramos con la lacra del 30% para VPO, que hace que apenas se inicien promociones. Hay un déficit de unas diez mil viviendas que se va acumulando año tras año y si no aumentamos la producción no conseguiremos limitar la fuerte tensión entre oferta y demanda.
La reserva del 30% de viviendas a VPO en Barcelona está camino de flexibilizarse, ¿no es así?
Nos hemos reunido con el alcalde Jaume Collboni, que ha reconocido que el famoso 30% no funciona, aunque las cifras hablan por si solas. En los últimos cinco años, sólo han salido al mercado setenta viviendas de grandes rehabilitaciones en Barcelona. La norma no funciona y ahora debemos ser lo suficientemente flexibles para, a través de consensos, cambiar las cosas para que las grandes, medianas y pequeñas rehabilitaciones en Barcelona tengan viabilidad. Los promotores esperamos que haya una propuesta consensuada sobre la mesa en esta última parte del año o, como muy tarde, en el primer trimestre del próximo.
¿Ha mejorado las relaciones con el Ayuntamiento de Barcelona con el nuevo alcalde?
Sí, hay más ganas de entendimiento y esto ya es un paso adelante, porque peor no podíamos estar. Con el anterior consistorio de Ada Colau no había comunicación: era como hablar con una pared. El carácter de Collboni es muy diferente.
La colaboración entre las empresas privadas y las administraciones siempre se ha señalado como uno de los grandes problemas de la actividad promotora…
Las administraciones públicas deben cambiar la percepción que tienen del sector privado, porque al final tanto unos como otros tenemos el mismo objetivo. Las promotoras se deben a sus clientes, que son ciudadanos, y las administraciones quiero entender que su principal misión es facilitar la vida a los ciudadanos. Por lo tanto, lo que no puede ser es que las administraciones pongan palos en las ruedas del sector privado: deben colaborar con nosotros que al final somos los que construimos. La clave de todo, como he dicho antes, es la generación de suelo para levantar edificios de viviendas. Y también abrazar la idea de la gran Barcelona para que llegue más allá de lo que consideramos ahora gracias a una buena red de transporte público. Las distancias han de pasarse a medirse en minutos y no en kilómetros.
“Hemos de abrazar la idea de la gran Barcelona con una buena red de transporte público”
De todas formas, ¿las promotoras tienen capacidad para aumentar la construcción de vivienda hasta las unidades necesaria.
Bueno, debería ser algo gradual. El principal problema sería la escasez de mano de obra, porque a la gente joven le cuesta incorporarse al sector de la construcción, a pesar de que es una actividad con muy buenos salarios. Actualmente, el 60% de los trabajadores de la construcción se jubilarán a lo largo de los próximos quince años y no nos queda más remedio que incorporar nuevos trabajadores.
¿La construcción industrializada puede suplir parcialmente esa falta de mano de obra?
Ya lo está haciendo y son trabajos que atraen a jóvenes y también a mujeres, que hasta ahora se habían quedado un poco al margen del sector. En construcción industrializada se está avanzando mucho, pero nos encontramos con parámetros normativos y urbanísticos que deben flexibilizarse para que se exhiba con mayor potencial.
Otro punto cuánto menos llamativo hace referencia a la Ley de la Vivienda, ¿por qué sólo está avanzando en Catalunya?
Se trata de una ley política muy poco técnica y realista. Aprobar una ley que sólo parece que se aplicará en una comunidad autonómica me parece bastante surrealista. Aunque es una ley en vigor, aún hay muchos artículos que están a la espera de diferentes tareas, como la puesta en marcha del índice de referencia que determinará la actualización de los alquileres año tras año. Falta seguridad jurídica y también estabilidad, algo primordial en una actividad como la nuestra.
¿Han notado una paralización de inversiones o proyectos a raíz de la aprobación de la ley?
Hemos visto que hay inversores y promotores que están mirando a ver qué pasa y cómo evoluciona. Antes los empresarios decidían más rápidamente y ahora se lo piensan más, sobre todo si la operación es en vivienda en alquiler. La propia Generalitat ha aprobado 140 municipios con el alquiler tensionado, algo que demuestra un desconocimiento absoluto de cómo funciona el mercado inmobiliario. Legislar sobre el desconocimiento es peligrosísimo.
“Antes de la Ley de la Vivienda los empresarios decidían más rápidamente y ahora se lo piensan más, sobre todo si la operación es en vivienda en alquiler”
¿Cómo está evolucionando la promoción residencial en el actual contexto de alza de los tipos de interés?
El sector está bien y muy saneado. La demanda está fuerte y, en cambio, hay poca oferta, por eso no prevemos problemas. El aumento de los tipos de interés ha enfriado algunas decisiones de compra, aunque no se ha notado excesivamente porque, como hemos dicho, hay un déficit de oferta grande. Además, las entidades financieras están comercializando hipotecas bonificadas con unos tipos atractivos en los primeros años, porque se espera que a medio plazo el precio del dinero baje un poco.