La inversión en vivienda no dista mucho de la financiera en cuanto a la forma de obtener ingresos. Haciendo un símil, el precio de la vivienda sube y baja (al igual que lo hace el de los bonos o las acciones) y además, si se alquila, se consigue una renta mensual que serían los dividendos de las empresas cotizadas en Bolsa o los cupones en el caso de los bonos.
Actualmente, la rentabilidad bruta por el alquiler de vivienda en España ronda de media el 7% anual, por encima de la rentabilidad de los bonos y las letras, en torno al 3,5% o del dividendo bursátil que se sitúa en el 4%. Un porcentaje que surge de dividir el precio de la vivienda entre la renta acumulada en el año que se cobra al inquilino. Eso sí, a ese 7% de rentabilidad hay que descontar los numerosos gastos que genera una casa como la cuota mensual de la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos reforma, las averías, etcétera. Con ello se obtendrá la rentabilidad neta que finalmente perciba el propietario del inmueble alquilado.
Como cualquier otra inversión, la vivienda implica riesgo, tanto de caída del precio del inmueble, como por el descenso en el precio del alquiler o los más graves, ligados a inquilinos morosos. La perspectiva para este 2024 continúa siendo muy positiva para el alquiler de vivienda. Con los datos a cierre del pasado enero, el precio medio de la vivienda en España alcanzó los 2.049 euros por metro cuadro con una subida del 8,2% respecto a enero de 2023, según datos del portal Idealista. En cuanto al alquiler, según la misma fuente, el precio medio por metro cuadrado de pago mensual alcanzó los 12,4 euros, con una subida de enero a enero del 10,8%. Como la rentabilidad del alquiler depende tanto del precio de adquisición de la vivienda como de la renta obtenida, estos datos muestran que la ganancia ha subido por cuanto el importe recibido anualmente por alquiler supera al aumento de los precios, en el supuesto de que este inversor hubiera empezado su actividad en enero de 2023.
El precio medio de la vivienda en España alcanzó los 2.049 euros por metro cuadro en enero, con una subida del 8,2%
Es necesario también distinguir entre los alquileres de larga estancia (los tradicionales) tienen una rentabilidad bruta inferior, ya que requieren menor gestión, pero a la vez el inmueble está menos tiempo vacío. Por el contrario, el alquiler de temporada, por ejemplo, es menos estable, pero a cambio la rentabilidad en corta estancia es mayor porque requiere más gestión y los precios del alquiler son más elevados.
Y las expectativas de los expertos apuntan a que esta tendencia de mayor subida de los alquileres frente a la vivienda se mantendrá durante todo el año, debido a la escasez, el encarecimiento del crédito y las limitaciones impuestas por la Ley de Vivienda que reducen la oferta. Mientras que durante en 2023 el alza del alquiler estuvo limitado al 2%, a partir de 2024 se actualizarán a un máximo del 3%.
Maria Matos, directora de estudios del portal Fotocasa explica muy bien la relación entre el precio de compra y el alquiler. “Es cierto que se esperaba que este año la rentabilidad bruta alcanzase un nuevo máximo debido al fervor con el que ha subido el precio del alquiler, al marcar récord histórico. Pero el precio de la compra de vivienda también sigue aumentado. Si ambos mercados presentan tendencia alcista, el rendimiento de comprar una vivienda para ponerla en alquiler se equilibra”. Sin embargo, considera que es un tipo de inversión que gusta mucho a los particulares “que apuestan por la vivienda como un valor refugio y que se han lanzado a invertir al percibir este mercado como fiable tras la evolución y recuperación tan positiva tras la pandemia”, concluye.
Pero también, según los expertos, la legislación no ayuda a una estabilización del mercado inmobiliario. Por ejemplo, el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, considera que “las políticas llevadas a cabo en materia de alquiler han aumentado la incertidumbre y la sensación de inseguridad jurídica entre muchos inversores, que en muchos casos han optado por no invertir sus ahorros en la compra de viviendas en mal estado para reformarlas y ponerlas en alquiler. El aumento del riesgo inversor es una de las razones por las que la oferta de viviendas en alquiler se sigue reduciendo y, al mismo tiempo, aumenta la presión sobre los precios y complica el acceso a la vivienda a miles de familias”.
Madrid y Barcelona
Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, da un repaso a la situación de Madrid y Barcelona donde la rentabilidad por alquiler es más modesta y segura debido al incremento del valor de las viviendas y considera más atractivas las poblaciones limítrofes a estas grandes urbes. Así, en el caso de Madrid, la rentabilidad bruta media ronda el 5% y es inferior a otras muchas ciudades porque el precio de la vivienda es más elevado, pero la zona de alquiler es muy amplia porque tiene mucha población, gran demanda y gran actividad económica. “Las localidades de la corona metropolitana pueden ser una buena opción. Por ejemplo, Getafe o Alcalá de Henares cuentan con gran atractivo porque tiene actividad terciaria, industrial y además Universidad. Se trata de municipios que además de su cercanía a grandes ciudades, buenas comunicaciones, tienen importantes alicientes generadores de empleo e incremento de población superiores a la media”, explica.
Una situación que también ocurre en Barcelona con rentabilidad en torno al 5% y con gran demanda, donde Hospitalet o Santa Coloma se han convertido en zonas muy interesantes. “El criterio de selección debe de ser el empuje económico, el tirón turístico o su actividad terciaria o industrial porque eso las hace más atractivas a la hora de alquiler, cierto es que el precio de compra suele ser mayor y la rentabilidad baja un poco. Pero el que invierte para alquilar espera tener el inmueble ocupado el mayor tiempo posible”, explica Luis Corral. Málaga, que cuenta con una demanda elevada por su actividad turística y la implantación de empresas tecnológicas, Valencia, Zaragoza o Pamplona junto a las localidades cercanas a grandes capitales con buenas conexiones son las más interesantes para invertir.