Realizar una subrogación de hipoteca es, hoy día, una cosa habitual y consiste en cambiar la hipoteca que tenemos marcada en un banco por otro. Hay dos tipos de subrogación de hipoteca; la de acreedor y la de deudor. La subrogación de acreedor consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro de diferente. Puedes utilizarla para mejorar las condiciones de financiación que firmaste en su momento, como rebajar el tipo de interés o pasarte del tipo variable al fijo.

Mientras que la subrogación de deudor consiste en sustituir al titular de la hipoteca por otra persona. Se puede utilizar si se compra una vivienda hipotecada y se quiere asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el conjunto del 2022 se efectuaron 21.304 subrogaciones de acreedor, un 36,3% menos que en el 2021, y 6.189 subrogaciones de deudor (-41,9% interanual).

"Vamos un poco tarde"

Si nos centramos en la fórmula más utilizada, la subrogación de acreedor, puede ser una salida a la crisis económica que ha marcado una subida de los tipos de interés en hipotecas variables marcado por la política que dicta el Banco Central Europeo. A partir de aquí, centrándonos en la cuestión que planteamos en el mismo titular, Alfons Fernández, miembro de la Comisión de Economía Financiera del Colegio de Economistas de Catalunya, es rotundo: "Vamos un poco tarde". Y explica el motivo: "Una subrogación se tiene que dar justo en el momento previo a un estallido de los tipos de interés, cuando olemos que la cosa se puede torcer".

El cambio de variable a fijo

A partir de aquí, como siempre pasa, los expertos recomendamos ir caso por caso y analizar la situación. De entrada, los cambios pueden venir muy motivados por los que tienen una hipoteca variable y quieren pasar a una fija. "Ahora bien, los tipos de interés fijos ya llegan al 4% y 5%, por lo tanto tenemos que ver si nos sale a cuenta", destaca al economista Alfons Fernández.

Otra derivada en esta subrogación, más allá de la tipología de hipoteca, es calcular el tiempo por el cual nos planteamos hacer esta subrogación: "Tenemos que ver el largo plazo. Ahora nos puede salir a cuenta, pero cuando el BCE suavice estos tipos de interés, ¿nos gustará seguir pagando uno fijo tan elevado como el que ofrecen actualmente?". Hay que recordar que de subrogaciones se pueden hacer tantas como se quiera, pero se tiene que tener en cuenta el coste de cambiar de un banco a otro y las derivadas que se marcan en comisiones las entidades para poder ir saltando de un producto a otro, de una entidad a otra.

¿Qué es un SWAP?

Por todo ello, Alfons Fernàndez plantea una alternativa, la más adecuada en términos generales si nos enmarcamos en el contexto actual inflacionista: "Un producto de cobertura con el famoso SWAP, que también te permite hacer un cambio inmediato a fijo, pero dentro del mismo banco donde ya estás". En esta opción, el ahorro se tiene que considerar ya que no se pagan los gastos del cambio.

A pesar de todo, siempre se recomienda leer la letra pequeña. El grupo de abogados Sole Galve, advierten que "los SWAP son contratos complejos que sirven para modular las subidas y bajadas de los intereses en préstamos variables. Muchas entidades les utilizaron para cubrirse ellas de las bajadas de los tipos, de manera que cuando tocaba bajar los intereses al cliente le pasaban un recibo complementario". Así pues, en muchos casos este producto se vendió como si fuera un seguro por si subían los tipos, pero da la casualidad de que estos seguros se comercializaron precisamente cuando los tipos de interés estaban a punto de caer en picado, por lo cual el efecto fue que con las bajadas de tipo los clientes pagaban más. El Tribunal Supremo exige que la información de productos de este tipo incluya datos suficientes para que el cliente comprenda el producto y los costes que puede generar en el futuro.

Otras derivadas

Más allá de estos condicionantes, en la subrogación también se pueden considerar otros elementos de interés, aunque más secundarios. Por una parte, la vinculación y las comisiones, como seguros o planes de pensiones. De esta manera, puedes abaratar sustancialmente el precio que se paga por el préstamo hipotecario cada mes. Y todas aquellas cláusulas potencialmente abusivas, es decir, si la hipoteca tiene una cláusula suelo o un interés de demora muy alto, se puede pedir al nuevo banco que las elimine.