La calidad de vida de las personas depende de la capacidad que tenemos para acceder a las cosas que consideramos necesarias. Hay algunas que son imprescindibles, una vivienda donde vivir es una de ellas, y como es conocido, el precio de acceso es muy elevado en las grandes ciudades donde reside un porcentaje importante de la población española. Es habitual escuchar precios disparatados de compra en ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao, Sevilla o Valencia, entre otras, y también precios de alquiler inalcanzables para demasiadas personas (un 37% de los hogares gastan más de un 40% de sus ingresos en vivienda y asciende al 45% para el quintil más pobre) teniendo en cuenta los salarios disponibles (mediano: 1.723 euros/mes y más frecuente: 1.429,60 euros/mes).

Este hecho reduce significativamente el poder adquisitivo de muchas personas y limita la posibilidad de independizarse de una gran parte de los jóvenes españoles, afectando de manera indirecta también sobre la muy pobre tasa de natalidad (segunda peor de la Unión Europea). Estamos ante un problema grave y difícil de solucionar y gestionar, que demuestra su poco acertado tratamiento desde hace décadas.

Como refleja el gráfico de número de viviendas terminadas, estamos en el país de los desequilibrios, al haber pasado de un exceso durante la burbuja inmobiliaria (más de 650.000 viviendas en 2006) a una cantidad muy reducida desde 2013 (67.000 de promedio). Una cantidad muy inferior también a la existente en los años ochenta del anterior siglo. La construcción de vivienda protegida también ha caído drásticamente en este periodo hasta menos de las diez mil en 2022.

La importancia de la vivienda en la vida de las personas la convierte en objeto de incidencia de las políticas públicas, si bien eso no signifique que la opción elegida sea la más eficiente. España es un país de propietarios porque estas políticas han ayudado mucho a que así sea. Durante la dictadura se construyeron muchas casas de protección oficial que después han sido descalificadas con el paso del tiempo. Fue una fórmula de contentar a muchas personas que en buena medida formaban parte de la inmigración interior del campo a la ciudad, pero también una forma de incentivar la construcción, sector con intensa repercusión a corto plazo en la actividad económica y el empleo.

La tentación de generar el segundo impacto, con evidentes beneficios para el gobierno de turno, se mantuvo hasta fecha reciente. Las políticas públicas apostaron por la compra de vivienda utilizando elevadas deducciones en el IRPF para los compradores con un elevado coste para la Hacienda Pública (superó los 6.000 millones de euros al año) y, como está demostrado, también buenos beneficios para los promotores de vivienda que las trasladaban al precio de venta. Estas políticas, además, estuvieron acompañadas de un aumento del endeudamiento de millones de personas hasta acumular una deuda privada gigantesca en 2009 (101,5% del PIB) y el posterior hundimiento del sector al estallar la burbuja. En todo momento, las medidas dirigidas a la promoción del alquiler han brillado por su ausencia de manera estructural, salvo algún programa muy específico.

La crisis financiera y el fuerte endeudamiento cortaron de raíz la construcción de nueva vivienda hasta llegar el reducido número actual. La teoría económica nos dice que cuando un precio es alto hay un desajuste entre la oferta y la demanda derivado de un exceso de la segunda sobre la primera. Cabría pensar en negar esta relación al comprobar que en el momento con mayor oferta, la burbuja, los precios no pararon de crecer. Así fue, si bien contó con un elemento extraordinario e irrepetible: la oferta ilimitada de crédito que finalizó en la quiebra de la mayor parte de las cajas de ahorro.

Las medidas para la promoción del alquiler han brillado por su ausencia de manera estructural, salvo algún programa muy específico

En la actualidad se puede abordar el problema de una forma más racional y eficaz. Dado que el número de demandantes no está distorsionado por esa circunstancia excepcional, las medidas para solucionar el problema deben provenir de un aumento de la oferta de viviendas en sus diferentes fórmulas de tenencia: propiedad y alquiler.

La opción de vivienda de protección oficial para compra se ha mejorado significativamente con la nueva norma que impide su descalificación y, por tanto, se elimina la posibilidad de beneficio de sus propietarios por la venta de un bien que inicialmente era propiedad de la comunidad (el suelo). No obstante, la eficacia de esta fórmula está limitada al conceder protección a personas que pueden mejorar su nivel de renta durante su vida, superando el límite marcado inicialmente para el acceso a la compra de la vivienda en mejores condiciones a las de mercado.

En mi opinión, la política más efectiva puede ser aumentar sensiblemente la oferta de viviendas en alquiler en una doble vertiente. Una primera, incentivar el uso de viviendas vacías mediante una regulación con garantías claras de protección del bien a sus propietarios (buscando el equilibrio con la del inquilino) que incremente las salvaguardas con la duración del contrato. Conviene recordar que las viviendas no utilizadas como residencia habitual ya están penalizadas con un pago adicional en el IRPF, por tanto, en caso de querer incentivar su puesta en alquiler se podría elevar la penalización.

Medidas como la limitación de los precios del alquiler caminan en la dirección contraria, con muchas posibilidades de frenar la oferta

La segunda opción, con más impacto, es la construcción de un parque de viviendas en alquiler suficientemente grande para incidir en una bajada de precios, desarrollado mediante la colaboración del sector público y el privado. El sector público puede aportar suelo y el pago de una parte del coste de la construcción con la contrapartida de participar en la determinación de los precios de alquiler. La gestión disponiendo de una norma clara de derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos, la debe realizar el sector privado para no trasladar a los empleados públicos la tarea de realizar los requerimientos en caso de incumplimiento en los pagos o el mantenimiento adecuado de la vivienda, que en ocasiones no están relacionados con la capacidad de renta de los inquilinos. La experiencia demuestra que esa función no la cumplen satisfactoriamente.

Cuando se aprecien situaciones de impago y necesidad real de la persona, debe ser el sector público quien se ocupe de buscar las soluciones habitacionales sin trasladar al sector privado las repercusiones. 

Las medidas adoptadas recientemente en el mercado de alquiler concentradas en la limitación de los precios máximos caminan en la dirección contraria con muchas posibilidades de no ayudar a resolver el problema, sino más bien de limitar la oferta de viviendas en el mercado, con el consiguiente aumento en el precio, y fomento de las indeseables operaciones de economía sumergida para eludir su cumplimiento.