En el debate del acceso a la vivienda, uno de los instrumentos clave para afrontar soluciones efectivas es el fomento del alquiler, tanto desde los incentivos, como desde la provisión de oferta a precios asequibles.

En España según datos de Eurostat 2018 y del Banco de España en 2019, alrededor del 23% de la población vivía en alquiler. En 2022 Fotocasa emitió un informe de Radiografía de la vivienda que arrojaba datos similares. La media de la UE en esos mismos años era del 30,7%, y en países como Francia, Reino Unido o Dinamarca el porcentaje supera ampliamente esa media, y en otros como Alemania o Austria se acerca al 50%. En estos últimos el parque de provisión pública de vivienda en alquiler es relevante. Un 10,7% de media en la UE vivía en alquileres por debajo de mercado, por un 8,5% en España, aunque el dato incluye cesiones gratuitas por motivos familiares y no solamente apoyos públicos.

España ha sido un país de propietarios y las políticas que, a consciencia – incentivos fiscales- o fruto de circunstancias y estructura del mercado – pagar una hipoteca salía (sale) más a cuenta que pagar un alquiler-, han promovido vivir en una vivienda de propiedad, han ayudado a construir un entorno donde muchas familias tienen en su casa su principal o única reserva de ahorro y valor, su mayor activo financiero. Estas políticas o circunstancias de mercado han permitido capitalizar las economías familiares de algunas generaciones recientes y han acompañado el desarrollo del país y su sociedad en las últimas décadas. Pero el paradigma para el futuro inmediato probablemente será otro. La movilidad, perjudicada por el modelo vigente de quedar anclados a un territorio por una casa, o más bien por una hipoteca, que siempre fue un punto débil de nuestra fuerza de trabajo, será más importante en el mercado laboral del futuro. Tanto por exigencia como por oportunidad el mercado laboral pide u ofrece mayor flexibilidad geográfica y capacidad para trabajar desde la distancia.  Esto cambiará la estructura del mercado inmobiliario, trasladando incrementos de precios a nuevas zonas y complementando la gentrificación de los centros urbanos exitosos. Pero también la temporalidad. Si las casas y los trabajos no son ya de por vida, la estructura de la propiedad con la que tradicionalmente nos hemos acercado a ellos cambia sustancialmente. También las preferencias sociales mutan, tener cosas en propiedad pierde puntos, casi todo se acabará alquilando o pagando por uso o utilizando bajo suscripción, así que en buena parte esta tendencia se sumará a promover el alquiler por encima de la propiedad en lo que al inmueble hogar se refiere.

Por supuesto, otros fenómenos no tan deseables influirán, los precios de la vivienda han subido más que los sueldos y la capacidad adquisitiva, y en entornos de coste del dinero no cercano a 0, el acceso a la compra se complica. Pero incluso sin déficits en la distribución de la riqueza, la tendencia a alquilar el hogar en lugar de comprarlo parece ganar enteros. Tiene además una lógica financiera que en un entorno de mayor sofisticación en la oferta de ahorro e inversión las familias dejen de considerar el hogar permanente la mejor inversión. Sin perjuicio de lo que la circunstancia en un territorio como España haya dictado en las décadas anteriores, invertir únicamente en tu propia casa es lo contrario a la diversificación. Las condiciones financieras que llevaron racionalmente a poner todos los huevos en la cesta del propio hogar pueden cambiar en el futuro. Es más sano compaginar cualquier inversión inmobiliaria con otras fuentes de ahorro, o cambiar la estructura del ahorro y la inversión familiar o no confundir la inversión inmobiliaria con los recursos destinados al hogar. Los recursos destinados al hogar que se rijan por criterios de conveniencia y satisfacción, que al final todo ahorro y toda renta va destinada a mejorar nuestra vida, o debería, con lo que medir el valor del hogar solo por una TIR es reduccionista. ¿Cuánta gente no vive donde mejor le iría o quisiera, sino donde puede hipotecarse?

En España no hay una industria del alquiler de viviendas suficientemente desarrollada: faltan promotores en general y especializados aún más; faltan circuitos e incentivos para reforzar la oferta; faltan gestores especializados.  Por ende, hay escasez de producto, precios descabellados, y problemas de acceso a la vivienda. En los últimos años se han puesto las bases para que esto cambie: la inversión institucional ha entrado en el mercado, el alquiler residencial pasa a ser una asset class. Existen instrumentos de promoción como las socimis que proliferan; la industria del build to rent ha eclosionado con fuerza y el sector público apuesta por promover alquiler, con fórmulas interesantes como el Plan Vive en Madrid o con más voluntarismo que eficacia en otras latitudes. Como comenté en otro artículo para muchos de nuestros dirigentes la industria del alquiler es vista y tratada como si sus actores fueran delincuentes, impidiendo este desarrollo incipiente que es imprescindible para el signo de los tiempos, pero también para solventar uno de los retos más importantes de nuestra sociedad, el acceso a la vivienda.

La subida de tipos de interés ha perjudicado momentáneamente a la incipiente industria que operaba bajo expectativas de rentabilidad “bajas” atendiendo a la recurrencia y solidez del activo, frente a otros negocios de mayor riesgo y por ende tasa de retorno superior. Pero si el sector se acaba de desarrollar y consolidar, en estructura, actores, servicios alrededor, gestores, como creo que pasará en los próximos años, también ajustará con normalidad, como todos los demás sectores, los cambios en el entorno del coste de oportunidad del dinero. En toda Europa, desde hace años, y en otras economías desarrolladas, una buena parte de los operadores inmobiliarios son empresas o actividades económicas dedicas a gestionar y mantener activos inmobiliarios residenciales en alquiler, desde el pequeño que complementa sus ingresos, a la gran corporación que ofrece propuestas de valor para que sus activos sean elegidos frente a otros. La industria se desarrolla sofisticando productos y ofertas de servicios complementarios: creando comunidades, ofreciendo activos temporales, modelos de coliving, edificios con servicios pensados para la tipología de sus inquilinos, desde nómadas digitales a artistas, estudiantes o personas mayores…

La industria del alquiler se está desarrollando y madurando en nuestro país y si se viera como un actor fundamental, con un impacto social de primer nivel, la regulación o los recursos de apoyo tomarían una dirección distinta a la de muchas administraciones o legislaciones que circulan en el actual debate colectivo. El desarrollo, consolidación y sofisticación profesional del sector y su oferta no solo servirían de estímulo de promoción económica, sino que ayudarían a moderar los ciclos inmobiliarios, a mejorar la accesibilidad a la vivienda y el control de precios, a canalizar mucha inversión hoy aún retenida y a actualizar el parque de vivienda en sentidos que generan otras externalidades positivas como el consumo (ahorro) energético y, por tanto, la sostenibilidad social y ambiental, o la lucha contra la pobreza y otros desajustes económicos y sociales, desde la integración y la cohesión social a la natalidad, que giran alrededor del hogar de los ciudadanos y los esfuerzos que nos exige.