El negocio inmobiliario no da para muchas innovaciones y sus estructuras esenciales han permanecido inalterables durante decenios. Ha habido aportaciones que han mejorado la rentabilidad, la comercialización, la experiencia de compra y cosas así, pero lo básico es lo mismo de toda la vida. Por eso ha llamado bastante la atención esa iniciativa de un grupo de inversores notables y potentes como la familia Hernández, principales accionistas de Ebro Foods, reyes mundiales del arroz y de la pasta; de Concha Osácar, líder del grupo Azora, que gestiona activos inmobiliarios y de infraestructuras por más de 9.400 millones de euros; de la familia Riberas, que tienen el control de la siderúrgica Gestamp; de la familia Cosentino, fabricantes de superficies con marcas como Silestone o Dekton; de Jesús Olmos, al frente de Asterion, el mayor grupo de capital privado español; de la familia Itarte San Gil, que controlan buena parte del negocio de cerraduras electrónicas y de otros accionistas minoritarios que han puesto en marcha una empresa inmobiliaria singular llamada Techô.

Su singularidad reside en que se dedican a comprar viviendas para alquilarlas, precisamente, a los que carecen de medios para alquilar una vivienda y que entran en la amplia categoría de personas “sin techo”. Técnicamente, el inquilino de cada una de esas viviendas es una de las muchas sociedades, organizaciones, fundaciones y demás instituciones que se dedican a ayudar a colectivos de personas sin hogar, que los alojan en ellas. Se trata de proporcionar opciones eficientes para solucionar el grave problema de los sin techo desde una perspectiva esencialmente empresarial. Porque Techô es una empresa inmobiliaria con todas las de la ley. No es un chiringuito de unos cuantos filántropos que hacen aportaciones “para fines sociales”. Ni tampoco es una iniciativa a fondo perdido en la que no hay expectativas de recuperar el capital. Techô ha invertido ya 28 millones de euros y tiene operativo un parque de 220 viviendas repartidas entre Madrid, Barcelona, Sevilla, Zaragoza, Córdoba, Almería, Murcia, Valladolid y Alicante. Tiene comprometidos otros 34 millones de euros para nuevas adquisiciones. Los precios a los que alquilan sus viviendas a esas organizaciones que atienden a los sin techo son un 30% por debajo del mercado en las zonas en las que operan. Techô tiene una estructura corporativa absolutamente profesionalizada; su objetivo es la rentabilidad y cotizan en el mercado alternativo Growth BME con la modalidad de Socimi, donde han registrado un documento de 294 páginas en las que detallan todo su modelo corporativo y financiero.

Estos inversores, expertos financieros todos ellos, operan con la idea clara de que van a obtener una rentabilidad muy aceptable en el mercado de inversión

Estos inversores, todos expertos financieros, operan con la idea clara de que van a obtener rentabilidad con este modelo de negocio. No la rentabilidad de quienes alquilan viviendas por 1.200 euros al mes; sino otra rentabilidad muy aceptable en el mercado de inversión. Un cálculo somero con los datos públicos de que se dispone nos indica que actualmente la rentabilidad que obtiene Techô es similar a la que puede obtener por dividendo un accionista del Santander.

Todos sabemos el gravísimo problema social que hay en España con el alquiler de viviendas, con precios disparatados, con decenas de miles de personas que cobran sueldos más que dignos que les permitirían vivir con cierta holgura, pero que se ven obligados a dedicar hasta el 70% de sus ingresos a pagar el alquiler y a vivir bajo unos estándares de no demasiada calidad. El drama social en torno al alquiler de viviendas nos va a estallar en la cara tarde o temprano.

¿Qué pasaría si un grupo de inversores irrumpiese en el mercado inmobiliario español con un fondo millonario para adquirir viviendas y las alquilase a un precio un 30% inferior a los actuales del mercado? ¿Qué pasaría si el modelo Techô no se circunscribiese a solucionar un problema social muy concreto de los sin techo sino que se ampliase a la totalidad del mercado? ¿Qué pasaría si la solvencia financiera, el control y prudencia en la gestión, el buen manejo de las operaciones de compra de activos inmobiliarios, la adecuada gestión del riesgo de inquilinos se aplicase a un modelo de negocio con unas expectativas de rentabilidad que se adecuasen un poco más a las habituales del mercado financiero y no a las dislocadas del mercado inmobiliario?  Pues pasaría que primero se generaría una leve onda que poco a poco iría creciendo y expandiéndose hasta generar un oleaje que podría hacer que este loco mercado de la vivienda en alquiler que tenemos empezase a tambalearse y a cambiar.

Sustituir rentabilidades de 1.200 euros mensuales por otras de 700 euros suena a sobredosis de ingenuidad. Pero creo que el modelo Techô merece una pensada a fondo 

Sugerir que se olviden rentabilidades asentadas en alquileres de 1.200 euros mensuales y sustituirlas por otros de 700 euros, suena a sobredosis de ingenuidad. Pero creo que el modelo Techô merece una pensada a fondo. Hay materia prima de sobra en forma de viviendas en barrios y zonas adecuadas, no premium por supuesto, de muchas ciudades que se pueden adquirir a precios aceptables; muchas de estas viviendas están hoy día ocultas al mercado y su visualización incentivaría las operaciones de compraventa; se pueden generar carteras de activos inmobiliarios con demanda asegurada y se puede organizar un modelo de gestión que puede proporcionar rentabilidades muy similares a las que aspiran los miles de inversores que compran Letras del Tesoro, por ejemplo.

El mercado inmobiliario necesita con urgencia golpes de audacia que frenen un poco la deriva enloquecida en la que se mueve, con subidas imparables de precios que no sabemos hasta dónde nos llevarán, con el riesgo de un colapso más que esperable. Se pueden hacer cosas nuevas; se pueden experimentar nuevos modelos, se pueden poner en marcha otras formas de operar en el mercado. Se necesitan con urgencia líderes nuevos que sean capaces de ponerse al frente de una nueva forma de abordar el mercado de la vivienda. Quizás entre los socios de Techô, avezados financieros todos ellos, esté quien aporte la audacia inmobiliaria que necesitamos. Alguien que en plan Obama diga eso de Yes, we can.